Mál nr. 97/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 7. maí 2025

í máli nr. 97/2024

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðili sé skaðabótaskyldur vegna tjóns sem varð á hinu leigða húsnæði sökum vatns sem safnaðist í þvottahúsi í byrjun júní 2024 í mikilli úrkomu.

Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara krefst varnaraðili þess að bótaskylda verði takmörkuð við kostnað af því að færa gólf þvottahúss eignarinnar í það horf sem það var 19. október 2017.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 12. september 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 27. september 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 14. nóvember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 21. nóvember 2024.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 27. febrúar 2025.

Viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 27. febrúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E. Á sama tíma féll niður samningur milli varnaraðila og fyrri eiganda húsnæðisins sem hafði gilt frá 19. október 2017. Ágreiningur er um bótaskyldu varnaraðila vegna vatnstjóns sem varð í hinu leigða og íbúð á hæðinni fyrir neðan þegar vatn safnaðist fyrir á svölum íbúðar sóknaraðila og lak inn í íbúðina meðfram svalarhurð og niður á næstu hæð.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að við upphaf leigutíma hafi aðilar samið um að varnaraðili breytti íbúðinni í skrifstofurými. Ekki hafi verið samið skriflega um breytingar á þvottahúsi, en sóknaraðila hafi verið kunnugt um að því yrði breytt í kaffistofu. Aftur á móti hafi sóknaraðili ekki samþykkt að virkni niðurfallsins yrði breytt þannig að það tæki ekki við vatni sem kæmi inn í rýmið eftir steyptu gólfi. Niðurfallið hafi áður tekið við vatni að utan frá svölum við sérstakar aðstæður og telur sóknaraðili að varnaraðila hafi verið kunnugt um það.

Við lok leigutíma 31. desember 2023 hafi varnaraðili ekki vakið athygli sóknaraðila á því að frágangi niðurfallsins í þvottahúsi hefði verið breytt. Sóknaraðili hafi ekki tekið eftir þessum breytingum sem hafi verið undir parketi. Eftir lok leigutíma hafi enginn búið í húsnæðinu og sóknaraðili átt erfitt með aðkomu að íbúðinni vegna breytinga á notkun hússins af hálfu varnaraðila, en það sé fjöleignarhús. Í byrjun júní 2024 hafi úrkoma verið mikil. Samkvæmt úttekt verkfræðings sé niðurfallið í þvottahúsinu (kaffistofunni) lægsti punktur parketgólfsins, en til að vatn geti runnið í það þurfi vatnsyfirborð að hækka um allt að 15 mm frá steyptu gólfi. Af þessum sökum hafi matsmaðurinn talið að vatn hafi fundið sér leið undir veggi eða sprungur í steypu og runnið í aðliggjandi herbergi svo og í íbúð á hæðina fyrir neðan. Með þessum hætti hafi orðið tjón á parketi og veggjaplötum í íbúðinni vegna vatnsaga. 

Sóknaraðili mótmæli því að hafa samþykkt þessa framkvæmd, þótt hann hafi ekki gert athugasemd við að notkun þvottahússins yrði breytt í kaffiaðstöðu. Varnaraðili hafi ekki skilað húsnæðinu í umsömdu ástandi, sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Tilkynnt hafi verið um bótakröfu innan lögmælts frests, sbr. 2. mgr. 64. gr. sömu laga, enda hafi viðkomandi ágallar hvorki verið sýnilegir við skil húsnæðisins né komið í ljós fyrr en eftir tjónsatburð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að við gildistöku leigusamnings aðila hafi hann þegar verið búinn að gera þær breytingar á húsnæðinu sem hafi tengst breytingu þess í atvinnuhúsnæði við upphaf leigusamnings hans við fyrri leigusala. Þar á meðal hafi verið gerð breyting á gólfi þar sem gamall svelgur, sem hafi verið kringlóttur og um 1,5-2,0 cm lægri en gólfflöturinn, hafi verið fjarlægður og annar smærri og ferkantaður settur í staðinn. Parket hafi síðan verið lagt á gólfið og ristin á niðurfallinu verið í sömu hæð og parketið. Þannig hafi gólfið verið við upphaf leigutíma samkvæmt leigusamningi aðila.

Varnaraðili hafi sagt leigusamningnum upp 22. desember 2022 og skil húsnæðisins verið áformuð 31. desember 2023. Þann 18. september 2023 hafi sóknaraðili spurst fyrir um stöðuna hvað breytingar á húsnæðinu hafi varðað þannig að unnt yrði að skrá það aftur sem íbúðarhúsnæði. Hann hafi síðan skoðað húsnæðið 12. október 2023 og látið í ljós óskir um breytingar á því og hvað af þeim búnaði sem varnaraðili hafði komið fyrir hann óskaði eftir að yrði skilinn eftir. Sóknaraðili hafi sérstaklega skoðað það rými sem áður hafi verið þvottahús og hann haft orð á því að gólfefni væri illa lagt. Varnaraðili hafi þá spurt hvort sóknaraðili vildi að parketið yrði fjarlægt en hann hafi hafnað því. Að þessu loknu hafi varnaraðili gert þær breytingar sem sóknaraðili hafði óskað eftir.

Því sé hafnað að varnaraðili hafi breytt eða látið breyta gólfi eða niðurfalli í þvottahúsi á gildistíma leigusamnings aðila. Gólfinu hafi verið skilað í sama ástandi og það hafi verið í við upphaf samningssambandsins og ástand þess verið sýnilegt sóknaraðila þegar eigninni hafi verið skilað og hann staðfest að hann gerði ekki athugasemdir við ástand hennar.

Því sé hafnað sem ósönnu að varnaraðili hafi hindrað aðkomu að húsnæðinu eftir að sóknaraðili hafi tekið við umráðum þess 22. nóvember 2023. Sóknaraðili hafi haft lykla og það hafi alfarið verið á hans ábyrgð að fara á staðinn, líta eftir húsnæðinu og verja það fyrir skemmdum.

Því sé mótmælt að varnaraðila hafi verið ljóst eða mátt vera ljóst að sóknaraðili hefði litið svo á að niðurfall í þvottahúsinu væri hugsað sem hluti af farvegi leysingavatns sem rynni inn í húsnæðið í gegnum ytra byrði.

Ekki reyni á ákvæði 2. mgr. 64. gr. enda hafi það blasið við að þegar komið hafi verið inn í téð rými að í stað tiltölulega stórs hringlótts niðurfalls, sem hafi verið fellt niður í steypt gólfið um ca 2 cm, hafi verið komið lítið ferhyrnt niðurfall sem hafi verið í sömu hæð og gólfflötur parkets sem hafi verið lagt ofan á steypta gólfið. Hvorki breytingarnar né hæðin á niðurfallinu hafi verið ósýnileg í skilningi 2. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Við skoðun sóknaraðila 12. október 2023 hafi það verið honum algjörlega sýnilegt að niðurfallið væri í sömu hæð og yfirborð parketsins á gólfinu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að orsök þess að skemmdir hafi orðið á íbúðinni sé sú að varnaraðili hafi breytt svelg í þvottahúsi þannig að hann hafi ekki tekið við vatni, sem hann hafi átt að gera. Hefði varnaraðili ekki breytt svelgnum, þ.e. tekið af vatnshalla og hækkað svelginn, hefði vatnið runnið í hann og tjón ekki orðið. Beint orsakasamband sé á milli háttsemi varnaraðila og tjónsins og sé það innan marka sennilegrar afleiðingar. Tilraunir varnaraðila til að vísa á aðrar orsakir eða hvað aðrir hefðu átt að sjá eða gera geti ekki breytt þessu.

Varnaraðili hafi ekki vakið athygli á breytingum á vatnshalla og svelg, sem honum hafi borið að gera. Þá hafi ekki verið samið um þetta sérstaklega, sbr. 1. mgr. 28. gr. og 65. gr. húsaleigulaga.

Öll skilyrði hinnar ólögfestu sakarreglu séu uppfyllt. Breytingar á hinu leigða hafi ekki verið í samræmi við byggingarreglugerð og ennfremur sé ljóst að breyting á svelg og gólfhalla, þannig að svelgur geti ekki tekið við vatni, teljist gáleysi.

Afsakanlegt sé að ekki hafi verið gerðar athugasemdir fyrr af hálfu sóknaraðila, enda breytingin ekki ljós og sóknaraðili talið, eða hafi mátt líta svo á, að svelgur gæti tekið við vatni, sbr. fyrrgreind umfjöllun. Breytingin hafi verið hulin og ekki vakin athygli á henni. Því séu réttmætar og afsakanlegar ástæður fyrir því að krafa hafi ekki verið sett fram fyrr, sbr. 64. gr. húsaleigulaga.

 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir meðal annars að sóknaraðili sé lögaðili með takmarkaða ábyrgð og hluti tilgangs slíkra félaga sé að koma í veg fyrir samsömun milli þess og eigenda þeirra. Sóknaraðili sé ekki sami aðili og fyrri leigusali. Það breyti engu þótt fyrri leigusali eigi meirihluta hlutfjár í sóknaraðila. Ekki sé hægt að fallast á að eigendur hlutafjár í félögum með takmarkaða ábyrgð geti samsamað sig slíkum félögum þegar þeir hafi af því hagsmuni en vikist undan samsömun þegar henti betur. Líkindi í orðalagi samningsákvæða og tilvísun í vísitölu frá árinu 2017 leiði ekki til þess að samsömun sú sem sóknaraðili haldi fram sé tæk. Um samsömun aðila að húsaleigusamningi vísist til dóms Landsréttar í máli nr. 178/2023. Þar hafi rétturinn komist að þeirri niðurstöðu að um eitt samfellt leigusamband hafi verið að ræða þrátt fyrir aðilaskipti leigusala. Meðal annars vegna þess að þegar síðari leigusali hafi tekið við eignarhaldi hafi ekki verið gerður nýr leigusamningur við leigjanda og að í leigusamningi við fyrri leigusala hafi verið ákvæði þar sem kveðið hafi verið á um að yrði hið leigða selt á leigutíma skyldu ákvæði hans standa óbreytt. Af þessu megi gagnálykta að sé gerður nýr leigusamningur við nýjan leigusala við aðilaskipti og engin ákvæði séu í fyrri leigusamningi um áframhaldandi gildi hans þrátt fyrir aðilaskipti leigusalamegin í samningnum, eigi leigusamningur við nýjan eiganda húsnæðis að teljast upphaf nýs leigusambands án samsömunar við fyrri leigusala og samning hans við leigutaka. Þessi gagnályktun leiði til þeirrar niðurstöðu að með leigusamningi aðila hafi stofnast til nýs leigusambands við nýjan aðila með nýjum upphafsdegi. Á þeim degi hafi gólf í kaffistofu/þvottahúsi verið eins og það hafi verið á skiladegi eignarinnar.

Burtséð frá því hvort fyrri leigusali hefði getað framselt réttindi sín og skyldur samkvæmt leigusamningi frá 19. október 2017 þá hafi sú leið ekki verið farin. Þess í stað hafi aðilar gert með sér nýjan leigusamning.

Sóknaraðili hafi að minnsta kosti jafna stöðu við varnaraðila varðandi samningsgerðina og skil hins leigða. Sóknaraðili sé lögaðili sem hafi þann tilgang að eiga og leigja út íbúðar- og atvinnuhúsnæði. Hann verði því að teljast sérfróður í slíkri starfsemi og málefnum sem varði umsjón, afhendingu, samningsgerð og móttöku fasteigna við skil eftir leigutíma og þau réttindi og skyldur sem heyri til atvinnurekstri hans. Hann geti því ekki borið fyrir sig vanþekkingu á því sviði. Varnaraðili sé á hinn bóginn stofnun sem hafi þann megintilgang að annast heilbrigðisþjónustu. Það megi því líta á stöðu aðila sem jafna eða að sóknaraðili hafi haft sterkari stöðu sem sérfróður aðili á sviði útleigu fasteigna.

 

VI. Niðurstaða            

Leigutíma lauk 22. nóvember 2023 og tók sóknaraðili við umráðum hins leigða frá og með þeim degi. Í júní 2024 varð vatnssöfnun á svölum íbúðarinnar vegna stíflu í niðurfalli svalanna með þeim afleiðingum að vatn rann meðfram svalahurðinni inn á kaffistofuna. Tjón varð á íbúð varnaraðila vegna þessa og einnig á íbúðinni á hæðinni fyrir neðan. Sóknaraðili byggir bótakröfu sína á því að vatnstjónið sé að rekja til breytinga sem varnaraðili gerði á niðurfallinu, enda hefði vatnið ratað niður niðurfallið eins og það var fyrir.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigjanda óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu skriflegu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli farið að leigutíma loknum. Í 1. mgr. 66. gr. sömu laga er kveðið á um að samkomulag leigjanda og leigusala skv. 1. mgr. 28. gr. skuli gilda um breytingar og endurbætur á hinu leigða húsnæði við skil á húsnæðinu. Jafnframt er kveðið á um að hafi leigjandi ekki gert samkomulag skv. 1. mgr. 28. gr. við leigusala um breytingar eða endurbætur á hinu leigða eða búnaði þess skuli leigusalinn eignast endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans nema hann kjósi þá eða áður að krefjast þess að leigjandi komi hinu leigða í upprunalegt ástand.

Þegar varnaraðili tók íbúðina á leigu 1. september 2017 fékk hann leyfi þáverandi leigusala til að breyta þvottahúsi í kaffistofu. Í þeim framkvæmdum var steypt gólfið parketlagt og niðurfall hækkað í sömu hæð og gólfefnið. Í kæru sóknaraðila segir að ekki hafi verið samið skriflega um þessar breytingar, en að leigusala hafi verið kunnugt um þær. Leigusamningur aðila þessa máls tók síðan gildi 1. apríl 2020. Bótakrafa sóknaraðila byggir á því að umræddar framkvæmdir, sem fram fóru í tíð fyrri leigusamnings, hafi valdið tjóni.

Samkvæmt 1. mgr. 42. gr. húsaleigulaga er leigusala heimilt að framselja eignarrétt sinn að hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögunum og leigusamningi. Aðilar þessa máls gerðu aftur á móti nýjan leigusamning um húsnæðið þar sem ekki er kveðið á um framsal fyrri leigusala til sóknaraðila á réttindum hans og skyldum gagnvart varnaraðila, sbr. 1. mgr. 42. gr. húsaleigulaga, og því ljóst að sóknaraðili gekk ekki inn í réttarsamband fyrri leigusala og varnaraðila. Ágreiningur aðila lýtur því að kröfu um skaðabótaskyldu utan samninga, sem kærunefnd er ekki bær til að leysa úr í þessu tilviki, en samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga geta aðilar leigusamnings aðeins leitað atbeina kærunefndar greini þá á um gerð og/eða framkvæmd leigusamnings.

Að öllu því virtu sem rakið hefur verið hér að framan er kröfu sóknaraðila um viðurkenningu kærunefndar á bótaskyldu varnaraðila hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 7. maí 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Víðir Smári Petersen                                      Eyþór Rafn Þórhallsson