Mál nr. 130/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. júní 2025

í máli nr. 130/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðili beri að greiða reikning vegna viðgerða á ofnum sem sóknaraðili þegar greitt. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að lagfæra leka á salerni. Þá gerir sóknaraðili kröfu um viðurkenningu á því að leigutíma ljúki 31. mars 2025.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 2. desember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 4. desember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 10. desember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 18. desember 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. september 2024 um leigu sóknaraðila á stúdíóíbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að greiða reikning vegna vinnu pípara við ofn í hinu leigða sem sóknaraðili hefur þegar greitt. Einnig um kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að lagfæra leka á salerni og framlengja leigutíma um einn mánuð.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa gert munnlegan leigusamning við varnaraðila sem hafi verið staðfestur með tölvupósti, en þeim tölvupósti hafi hún eytt fyrir mistök. Það sé þó vitni að þessu. Aldrei hafi verið um það samið eða samþykkt af hálfu sóknaraðila að hún yrði ábyrg fyrir viðgerðum á hinu leigða. Hún hafi tekið á leigu lítið herbergi með tveimur gluggum og baðherbergi með sturtu og salerni með einum litlum glugga.

Þegar sóknaraðili hafi flutt inn 9. september hafi ofnarnir ekki verið í gangi. Hún hafi tilkynnt um þetta en ekki fengið svar. Hún hafi aftur sent tölvupóst í nóvember og beðið um aðgang að miðhitunarherbergi til þess að pípari gæti lagað ofnana. Varnaraðili hafi þá skoðað ofnana og staðfest að þeir væru óvirkir. Hann hafi bent á að lokarnir væru rangt tengdir og viðurkennt að hann hefði ekki gert við þá í meira en tíu ár. Þrátt fyrir að hann hafi viðurkennt að þeir væru í ólagi hafi hann ekki lagað þá. Hann hafi síðan tilkynnt sóknaraðila að hún ætti að yfirgefa hið leigða fyrir lok febrúar. Ofnarnir hafi verið lagaðir og sóknaraðili greitt þann kostnað, en nú þurfi hún að yfirgefa íbúðina. Við upphaf leigutíma hafi salerni lekið og varnaraðila þegar við tilkynnt um það. Hann hafi viðurkennt vandamálið en ekki gert neitt til að lagfæra það.

Í nóvember 2024 hafi sóknaraðili boðist til að ráða pípara á eigin kostnað til að laga ofnana, sem varnaraðili hafi samþykkt. Á grundvelli 19. gr. húsaleigulaga hafi þó verið um að ræða viðhald sem sé á ábyrgð varnaraðila. Þótt sóknaraðili hafi greitt fyrir viðgerðina vegna nauðsynjar beri varnaraðili ábyrgð á að tryggja rétt hitastig og skuli bera þennan kostnað.

Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir hafi varnaraðili ekki lagfært leka á salerni, en slíkur leki geti valdið miklum heilsufarsvanda, sem og mögulega myglu, vatnsskemmdum og óhreinlæti.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa gengið frá því munnlega með vini sóknaraðila að um væri að ræða ótímabundinn leigusamning sem væri uppsegjanlegur af hálfu beggja aðila með lögbundnum fyrirvörum. Um hafi verið að ræða stúdíóíbúð, þ.e. herbergi með eldhúsinnréttingu, baðherbergi og fleira.

Sóknaraðili hafi kvartað undan ofnum. Varnaraðili hafi yfirfarið ofnana og þeir hafi báðir hitnað. Hann hafi skrúfað fyrir þá og hitinn fallið niður og þeir hafi síðan hitnað vel á ný þegar hann hafi skrúfað frá þeim aftur. Pípari sem sóknaraðili hafi kallað til að eigin frumkvæði hafi spurt um miðlæga hitastýringu, en slíkt sé ekki að finna í þessari eign. Sá pípari hafi einnig sagt þrýstijafnara ónýtan, en hann hafði þó nýlega verið endurnýjaður. Þegar sóknaraðili hafi áttað sig á því að varnaraðili hafi ekki verið sannfærður um að ofnarnir væru í ólagi hafi hún sagst ætla að kalla sjálf á pípara og greiða reikninginn. Varnaraðili hafi ekki samþykkt það en heldur ekki mótmælt, svo það kunni að skoðast sem samþykki. Engu að síður hafi hann ekki haft neitt að gera með þennan pípara og enga aðkomu haft að ákvörðun sóknaraðila í þessu ofnamáli aðra en að taka út virkni þeirra.

Varnaraðili hafi sagt leigusamningum vegna samskiptaerfiðleika við sóknaraðila en það hafi hann gert skriflega með þriggja mánaða fyrirvara.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi sagt að leigutími yrði í ár eða lengur. Varnaraðili hafi skoðað ofnana, séð að þeir hafi ekki virkað, sagt að þeir væru gamlir og að lokarnir væru í ólagi. Hann hafi samþykkt viðgerðina. Píparinn geti staðfest að ofnarnir hafi ekki verið í lagi. Varnaraðili kveður sóknaraðila hafi kvartað mikið án þess að hafa tilgreint hverju hún hafi verið að kvarta yfir. Um sé að ræða órökstuddar ásakanir. Ekki hafi enn verið leyst úr leka á salerni.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að ofnarnir hafi verið í lagi og sá pípari sem hafi komið hafi ekki virst vera vel að sér um pípulagnir. Sóknaraðili hafi sjálf fengið píparann án heimildar varnaraðila. Viðgerðirnar hafi verið á ábyrgð sóknaraðila enda hafi hún sjálf sagst ætla að greiða kostnaðinn.

Ekki komi til greina að framlengja leigutímann, en öllum lögum hafi verið framfylgt.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um hvort varnaraðila beri að greiða reikning pípara sem vann við ofna í hinu leigða að beiðni sóknaraðila. Bæði er óumdeilt samkvæmt málatilbúnaði beggja aðila að sóknaraðili réði píparann að eigin frumkvæði og að hún hafi upplýst áður en hún gerði það að hún kæmi til með að taka þennan kostnað á sig. Telur kærunefnd að sóknaraðili sé bundin af því og geti ekki eftir á krafið varnaraðila um kostnaðinn. Er þessari kröfu sóknaraðila því hafnað.

Ekki liggur fyrir skriflegur samningur um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila og komst þar með á ótímabundinn leigusamningur aðila á milli, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga. Á grundvelli 2. tölul. 1. mgr. 56. sömu laga er uppsagnarfrestur þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum. Ágreiningslaust er að varnaraðili virti þann uppsagnarfrest. Verður því að hafna kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á því samningurinn yrði framlengdur um einn mánuð.

Leigutíma sóknaraðila er nú lokið og er því ekki tilefni til að taka til úrlausnar kröfu sóknaraðila vegna viðgerða á salerni. Verður henni því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 23. júní 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Víðir Smári Petersen                                      Eyþór Rafn Þórhallsson