Mál nr. 267/2025-Úrskurður

 

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 267/2025

Fimmtudaginn 10. júlí 2025

A

gegn

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Ú R S K U R Ð U R 

Mál þetta úrskurða Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 28. apríl 2025, kærði A, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 23. apríl 2025, um að synja umsókn hennar um hlutdeildarlán.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Kærandi sótti um hlutdeildarlán hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun með umsókn, dags. 3. apríl 2025. Umsókn kæranda var synjað með ákvörðun stofnunarinnar, dags. 23. apríl 2025, með vísan til þess að hún hefði ekki sýnt fram á að geta ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni.

Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála 28. apríl 2025. Með bréfi, dags. 29. apríl 2025, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar ásamt gögnum málsins. Greinargerð stofnunarinnar barst 20. maí 2025 og var hún kynnt kæranda með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 22. maí 2025. Athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að umsókn hennar og meðumsækjanda um hlutdeildarlán vegna kaupa á íbúð að B hafi verið synjað. Þann 3. apríl 2024 hafi þær formlega sótt um hlutdeildarlán hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna kaupa á framangreindri íbúð. Umsóknin hafi byggst á samþykktu greiðslumati og samþykktu kauptilboði. Síðar hafi komið í ljós að meðumsækjandi kæranda ætti sjö milljónir króna í sparifé sem hafi verið ætlað sem öryggissjóður vegna aldurs hennar. Þær hafi ekki verið upplýstar um að ekki mætti eiga slíkt eigið fé.

Þegar fulltrúi Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar hafi bent þeim á að slíkt eigið fé gæti hindrað lánveitingu hafi meðumsækjandi kæranda í góðri trú ákveðið að leggja alla sína aleigu í kaupin til að tryggja fjölskyldunni öruggt framtíðarheimili. Í kjölfar þeirrar ákvörðunar hafi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun samþykkt umsókn þeirra og þær hafi lækkað hlutdeildarlánið frá stofnuninni að sama skapi um sjö milljónir króna.

Í samskiptum sínum við stofnunina í apríl 2025 hafi kærandi fengið staðfest að umsóknin væri samþykkt og að þær stæðust öll skilyrði lánveitingarinnar. Þær hafi treyst á þessa staðfestingu og tekið ákvarðanir í samræmi við hana. Því hafi synjun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar komið þeim á óvart og valdið miklum vonbrigðum.

Í ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sé umsókninni synjað á þeirri forsendu að kærandi og meðumsækjandi hennar geti fjármagnað kaup á sambærilegri íbúð án hlutdeildarláns með þeim 11,5 milljónum króna sem þær eigi í eigið fé. Sú niðurstaða sé hins vegar í beinni andstöðu við raunverulega stöðu á fasteignamarkaði.

Miðað við eigið fé kæranda og meðumsækjanda (11,5 milljónir króna) og hámarksfjármögnun banka (80%) væri hámarksverð fasteignar sem þær gætu keypt um 56 milljónir króna en 20% útborgun væri þá 11,2 milljónir. Eftir ítarlega leit á fasteignamarkaði á höfuðborgarsvæðinu hafi komið í ljós að engar þriggja eða fjögurra svefnherbergja íbúðir séu til sölu á þessu verði eða lægra. Því sé ljóst að forsenda synjunar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sé bæði röng og óframkvæmanleg.

Kærandi bendi á að synjun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar hafi borist án þess að þeim hafi verið gefinn kostur á að tjá sig um breyttar forsendur eða leggja fram frekari gögn og útskýringar. Með þessu hafi stofnunin brotið gegn andmælareglu 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og 10. gr. sömu laga sem geti eitt og sér leitt til ógildingar ákvörðunarinnar.

Umrædd íbúð sé staðsett í sama hverfi og barnsfaðir kæranda búi í. Með kaupum á eigninni væri tryggt að sonur kæranda hefði eigið svefnherbergi og tryggar aðstæður til reglulegrar umgengni við hana. Það falli undir grundvallarrétt barns samkvæmt ákvæðum Barnasáttmála Sameinuðu þjóðanna sem Ísland hafi fullgilt. Þessi sérstaki réttur barns ætti að hafa töluvert vægi við mat á umsókn um hlutdeildarlán.

Þvingun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sem hafi leitt til þess að meðumsækjandi kæranda hafi notað allt sparifé sitt, sem hafi verið ætlað til framfærslu og lífsgæða í ellinni, til fasteignakaupa til að fullnægja óraunhæfum skilyrðum sé bæði ósanngjörn og óeðlileg. Meðumsækjandi kæranda hafi engu að síður samþykkt að leggja alla sína aleigu í fasteignina þar sem henni hafi þótt mikilvægt að tryggja fjölskyldunni framtíðarheimili. Það sé afar bagalegt og í raun ósanngjarnt að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi samþykkt þessa ráðstöfun og lækkun lánsfjárhæðarinnar í fyrstu en síðan ákveðið að synja umsókninni eftir á án frekari skýringa eða tækifæris til að bregðast við.

Með vísan til framangreinds krefjist kærandi þess að úrskurðarnefndin felli úr gildi ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 23. apríl 2025, leggi fyrir stofnunina að samþykkja umsókn kæranda um hlutdeildarlán eða vísi málinu til nýrrar meðferðar þar sem raunverulegar aðstæður kæranda verði metnar með sanngjörnum og ítarlegum hætti með sérstakri áherslu á raunverulega stöðu á húsnæðismarkaði og hagsmuni barnsins.

Kærandi taki fram að hún hafi átt símtal við þjónustufulltrúa Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þann 11. apríl 2025, klukkan 15:58, og símtalið hafi staðið yfir í 10 mínútur. Í símtalinu hafi þau rætt breytingu á lánsumsókninni vegna sparifjár meðumsækjanda, sem sé amma kæranda. Fulltrúi stofnunarinnar hafi spurt kæranda sérstaklega hvort umrætt sparifé yrði þá notað sem innborgun og kærandi hafi staðfest það. Í framhaldinu hafi fulltrúinn tilkynnt henni að umsókn þeirra væri samþykkt.

III.  Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar

Í greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar kemur fram að kærandi hafi lagt inn umsókn um hlutdeildarlán samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál hinn 3. apríl 2025, vegna fyrirhugaðra kaupa á fasteign við B, ásamt kauptilboði. Meðumsækjandi hafi verið C, sem sé amma kæranda. Með bréfi Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 23. apríl 2025, hafi umsókn kæranda og meðumsækjanda verið synjað með vísan til þess að kaupin hefðu ekki uppfyllt skilyrði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál eða reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán þar sem umsækjendur hefðu ekki sýnt fram á að geta ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni.

Í bréfi kæranda til úrskurðarnefndar velferðarmála, dags. 28. apríl 2025, segi að ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sé í beinni andstöðu við raunverulega stöðu á fasteignamarkaði og kærandi telji ekki mögulegt að finna sambærilega eign án hlutdeildarláns. Þá telji kærandi að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi brotið gegn 10. og 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Kærandi vísi jafnframt til Barnasáttmála Sameinuðu þjóðanna og telji að hann ætti að hafa vægi við mat ákvörðunar um hlutdeildarlán. Enn fremur komi fram í bréfinu að kærandi telji að stofnunin hafi þvingað meðumsækjanda til að nýta allt sparifé sitt sem sé ætlað til framfærslu og lífsgæða í ellinni til íbúðarkaupanna til að fullnægja óraunhæfum skilyrðum. Kærandi telji að stofnunin hafi samþykkt umsóknina en síðar synjað án skýringa eða tækifæris til að bregðast við. Loks komi fram í bréfinu að kærandi óski eftir því í fyrsta lagi að ákvörðunin verði felld úr gildi, í öðru lagi að leggja fyrir Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að samþykkja umsókn um hlutdeildarlán eða í þriðja lagi að endurskoða ákvörðunina.

Af hálfu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sé byggt á því að málsmeðferðin hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði stjórnsýslulaga nr. 37/1993 og að ákvörðunin sé tekin í samræmi við ákvæði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, reglugerð nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán og lánareglur Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.

Eins og rakið sé í hinni kærðu ákvörðun þurfi umsækjandi að uppfylla ákveðin skilyrði til viðbótar við tekjumörk. Umsókn hafi verið synjað á grundvelli 1. mgr. 11. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán en þar segi að umsækjendur skuli sýna fram á að geta ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni.

Í 15. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán segi að við mat á því hvort umsækjandi uppfylli skilyrði 1. tölul. 11. gr. um að hann skuli sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni skuli Húsnæðis- og mannvirkjastofnun framkvæma einstaklingsbundið heildarmat og skoðun á aðstæðum umsækjanda hverju sinni á grundvelli þeirra upplýsinga og gagna sem tilgreind séu í 6. og 7. gr. reglugerðarinnar. Umsækjandi skuli þannig sýna fram á með tilliti til tekna og eigna sem og ráðstöfunartekna hans og framfærslubyrði að hann eigi hvorki nægilegt eigið fé til kaupa á íbúð, að teknu tilliti til lánshlutfalls sem lánastofnanir miði við þegar tekin sé ákvörðun um lánveitingu til fasteignakaupa, né sé sennilegt að hann verði fær um að leggja fyrir slíka fjárhæð í fyrirsjáanlegri framtíð með tilliti til skulda, eigna og fjárhagslegra og félagslegra aðstæðna hans að öðru leyti. Við mat á eignastöðu sé meginreglan sú að þess sé krafist að umsækjendur verji eignum sínum og lausafé í kaup á íbúðarhúsnæði.

Í 29. gr. b. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál komi meðal annars fram í 1. mgr. ákvæðisins að eigi umsækjandi meira eigið fé en sem nemi 5% kaupverðs komi það sem umfram sé til lækkunar hlutdeildarláni. Þó skuli umsækjanda heimilt að halda eftir eignum sem telja megi að séu honum og fjölskyldu hans nauðsynlegar, svo sem hófleg bifreið.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum hafi samanlagt eigið fé kæranda og meðumsækjanda numið alls 12.256.527 kr. og þá séu þær skráðar eigendur tveggja bifreiða. Það hafi því verið mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að eigið fé umsækjenda ásamt greiðslugetu þeirra dygði til þess að þær gætu keypt fasteign án hlutdeildarláns.

Við mat á umsóknum um hlutdeildarlán þurfi að horfa til þess að úrræðið sé eingöngu fyrir tekjulága fyrstu kaupendur sem standist greiðslumat en eigi ekki eða geti ekki safnað fyrir útborgun samkvæmt því sem fram komi í greinargerð með frumvarpi sem hafi orðið að lögum nr. 113/2020 um breytingu á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál (hlutdeildarlán).

Fyrir liggi að umsókn kæranda hafi verið synjað á þeim grundvelli að kærandi ásamt meðumsækjanda hafi ekki sýnt fram á að geta ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni og þær hafi því ekki uppfyllt skilyrði reglugerðar um hlutdeildarlán. Að framangreindu virtu sé það mat Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar að skilyrði laga og reglugerðar um hlutdeildarlán séu ekki uppfyllt og þar af leiðandi ekki unnt að samþykkja lánveitingu vegna hlutdeildarláns.

Í kæru sé því haldið fram að kæranda hafi verið tilkynnt símleiðis um að umsókn hafi verið samþykkt. Af því tilefni vilji Húsnæðis- og mannvirkjastofnun benda á að samkvæmt lánareglum stofnunarinnar geti lánafulltrúar ekki tekið ákvörðun um lánveitingar heldur sé það á hendi lánanefndar stofnunarinnar sem sé skipuð af forstjóra til að fara með ákvarðanavald í einstökum málum. Lánafulltrúar séu í samskiptum við umsækjendur við vinnslu umsóknanna og upplýsi hvort gögn séu fullnægjandi til að hægt sé að leggja umsókn um hlutdeildarlán fyrir lánanefnd. Við vinnslu umsóknar kæranda hafi lánafulltrúi Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar upplýst kæranda um að eigið fé kæranda og meðumsækjanda gæti haft áhrif á ákvarðanatöku lánanefndar stofnunarinnar. Þegar lánanefnd stofnunarinnar hafi tekið ákvörðun um samþykki eða synjun sé ákvörðun send til umsækjanda þar sem fram komi á hvaða grundvelli ákvörðun byggi, sé umsókn synjað. Í ákvörðun sé umsækjanda gefinn kostur á að óska eftir að mál sé tekið upp að nýju samkvæmt 24. gr. stjórnsýslulaga eða kæra ákvörðunina til úrskurðarnefndar velferðarmála á grundvelli laga nr. 44/1998 um húsnæðismál.

Þá sé einnig rétt að benda á að í samtali kæranda við lánafulltrúa Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar daginn eftir að ákvörðun hafi legið fyrir hafi komið fram að meðumsækjandi hefði aldrei haft hug á að flytja inn í íbúðina ásamt kæranda heldur hafi hún einungis átt að aðstoða kæranda að komast í gegnum greiðslumat. Í umsókn kæranda hafi þó sérstaklega verið tekið fram að með íbúðarkaupunum væri verið að tryggja kæranda, börnum hennar tveimur og ömmu hennar húsnæði. Í því samhengi sé rétt að benda á að eitt af skilyrðum hlutdeildarlána sé að lántaki búi í fasteigninni sem sé keypt með hlutdeildarláni og sé þar með lögheimili, sbr. 1 mgr. 24. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán.

Að öðru leyti vísi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun til þess rökstuðnings sem fram komi í hinni kærðu ákvörðun, dags. 23. apríl 2025.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun geri kröfu um að hin kærða ákvörðun stofnunarinnar í málinu verði staðfest.

IV.  Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 23. apríl 2025, um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

Í VI. kafla A. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er fjallað um hlutdeildarlán. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. a. er Húsnæðis- og mannvirkjastofnun heimilt að veita hlutdeildarlán til þeirra sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og til þeirra sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár, enda hafi viðkomandi tekjur undir 7.560.000 kr., nú 9.465.000 kr., sbr. 10. gr. reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán, á ári miðað við einstakling  síðastliðna 12 mánuði. Ráðherra getur kveðið á um undanþágur frá tekjumörkum í reglugerð vegna sérstakra aðstæðna umsækjanda vegna óvenjuhárrar framfærslubyrði sem hefur valdið því að hann hefur ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæði. Í 2. mgr. ákvæðisins kemur fram að hlutdeildarlán geti numið allt að 20% af kaupverði íbúðarhúsnæðis. Þó er heimilt að veita allt að 30% hlutdeildarlán til einstaklinga með lægri tekjur en 5.018.000 kr. á ári, nú 6.283.000 kr. Þá segir í 3. mgr. ákvæðisins að með tekjum samkvæmt 1. og 2. mgr. sé átt við allar tekjur samkvæmt II. kafla laga nr. 90/2003 um tekjuskatt, að teknu tilliti til frádráttar samkvæmt 1. og 3.–5. tölul. A-liðar 1. mgr. og 2. mgr. 30. gr. og frádráttar samkvæmt 31. gr. sömu laga.

Í 29. gr. d. laga nr. 44/1998 kemur fram að ráðherra sé heimilt að kveða nánar á um hlutdeildarlán í reglugerð, þar á meðal um:

1. Hvaða skilyrði íbúðarhúsnæði skal uppfylla, þ.m.t. hámarkskaupverð, stærðarviðmið og samstarf við byggingaraðila skv. 29. gr. a.
2. Heimildir til að veita undanþágu frá 2. og 6. tölul. 1. mgr. 29. gr. b.
3. Nánari skilyrði fyrir veitingu hlutdeildarlána, þar á meðal um frekari skilyrði þess að geta fengið hlutdeildarlán, uppfærð tekjumörk og um eignastöðu kaupanda skv. 29. gr. b.
4. Endurgreiðslu hlutdeildarlána skv. 29. gr. c.
5. Mat á endurgreiðslufjárhæð skv. 29. gr. c.
6. Heimildir til tímabundinnar útleigu íbúðarhúsnæðis skv. 5. mgr. 29. gr. c.
7. Gjaldfellingarheimild skv. 5. og 6. mgr. 29. gr. c.

Reglugerð nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán hefur verið sett á grundvelli laganna. Í 11. gr. reglugerðarinnar er kveðið á um almenn skilyrði hlutdeildarlána. Samkvæmt 1. tölul. 11. gr. skal umsækjandi sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni.

Í 1. mgr. 15. gr. reglugerðarinnar segir að við mat á því hvort umsækjandi uppfylli skilyrði 1. tölul. 11. gr. um að hann skuli sýna fram á að hann geti ekki fjármagnað kaup á íbúðarhúsnæði nema með hlutdeildarláni skuli Húsnæðis- og mannvirkjastofnun framkvæma einstaklingsbundið heildarmat á aðstæðum umsækjanda hverju sinni á grundvelli þeirra upplýsinga og gagna sem tilgreind séu í 6. og 7. gr. Umsækjandi skuli þannig sýna fram á með tilliti til tekna og eigna sem og ráðstöfunartekna hans og framfærslubyrði að hann eigi hvorki nægilegt eigið fé til kaupa á íbúð, að teknu tilliti til lánshlutfalls sem lánastofnanir miði við við lánveitingu til fasteignakaupa, né sé sennilegt að hann verði fær um að leggja fyrir slíka fjárhæð í fyrirsjáanlegri framtíð með tilliti til skulda, eigna og fjárhagslegra og félagslegra aðstæðna hans að öðru leyti.

Fyrir liggur að samanlagt eigið fé kæranda og meðumsækjanda nam alls 12.256.527 kr. Það er því mat úrskurðarnefndar velferðarmála að þær hafi átt nægilegt eigið fé til kaupa á íbúðarhúsnæði án hlutdeildarláns. Að því virtu og með vísan til framangreinds er það niðurstaða nefndarinnar að staðfesta beri ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

 

 

 

 

 

 

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 23. apríl 2025, um að synja umsókn A, um hlutdeildarlán, er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir