Mál nr. 322/2025-Úrskurður

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 322/2025

Fimmtudaginn 10. júlí 2025

A

gegn

Hafnarfjarðarbæ

Ú R S K U R Ð U R

Mál þetta úrskurða Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, 16. maí 2025, kærði B lögmaður, f.h. A, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Hafnarfjarðarbæjar, dags. 12. mars 2025, um uppsögn á húsaleigusamningi hennar við sveitarfélagið.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Kærandi er með leigusamning við Hafnarfjarðarbæ vegna félagslegs leiguhúsnæðis að C. Með bréfi Hafnarfjarðarbæjar, dags. 23. janúar 2025, var kæranda tilkynnt um uppsögn húsaleigusamningsins þar sem eignastaða hennar og maka væri yfir skilgreindum eignamörkum. Fjölskylduráð Hafnarfjarðar staðfesti þá ákvörðun á fundi þann 11. mars 2025. Kæranda var tilkynnt um þá ákvörðun með bréfi, dags. 12. mars 2025.

Kæra barst úrskurðarnefnd velferðarmála 16. maí 2025. Með bréfi, dags. 21. maí 2025, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Hafnarfjarðarbæjar vegna kærunnar ásamt gögnum málsins. Greinargerð Hafnarfjarðarbæjar barst með bréfi, dags. 4. júní 2025, og var hún kynnt kæranda með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 11. júní 2025. Athugasemdir bárust ekki.

II. Sjónarmið kæranda

Í kæru til úrskurðarnefndar velferðarmála er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og málinu vísað til fjölskylduráðs Hafnarfjarðarbæjar til löglegrar meðferðar. Kærandi fari fram á að sveitarfélaginu verði gert að byggja niðurstöðu nýrrar ákvörðunar á fullnægjandi rannsókn og vönduðu mati á aðstæðum kæranda og fjölskyldu hennar.

Tekið er fram að fjölskylduráð Hafnarfjarðarbæjar byggi ákvörðun sína á því að heildareignir kæranda og maka hennar séu yfir þeim eignamörkum sem gildi um ráðstöfun leiguíbúða samkvæmt reglum Hafnarfjarðarbæjar um félagslegt leiguhúsnæði og skv. reglugerð nr. 1342/2020. Eignamörk fyrir fjölskyldu kæranda skv. 37. gr. laga nr. 44/1998 séu 8.079.000 kr. Þegar leigusamningi hafi verið sagt upp hafi heildareignir kæranda og maka hennar verið að verðmæti 13.190.000 kr. Af hálfu kæranda sé á því byggt að við töku ákvörðunar í málinu hafi Hafnarfjarðarbær vanrækt hina óskráðu meginreglu um skyldubundið mat stjórnvalda sem og rannsóknarreglu sem lögfest sé í 10. gr. laga nr. 37/1993. Þannig hafi ekki farið fram heildarmat á fjárhagslegri og félagslegri stöðu kæranda og fjölskyldu hennar. Kærandi byggi einnig á því að viðunanleg rannsókn muni leiða til þeirrar niðurstöðu að Hafnarfjarðarbæ beri áfram skylda til þess að sjá fjölskyldu hennar fyrir félagslegu íbúðarhúsnæði. Nauðsynlegt sé að meta ekki aðeins eignastöðu heldur einnig hvort og þá hvernig eignir nýtist fjölskyldunni til íbúðar eða framfærslu. Þá þurfi að meta tekjur og skuldastöðu og þörf fyrir félagslegt húsnæði út frá heilsufari og félagslegum þáttum. Enn fremur telji kærandi það andstætt góðum stjórnsýsluháttum að segja upp félagslegum leigusamningi á þessum forsendum án þess að vekja fyrst athygli kæranda á því hvaða áhrif eignastaða þeirra hafi á möguleika fjölskyldunnar á því að búa áfram á heimili sínu. Eignirnar hafi verið keyptar í áföngum og kærandi hafi aldrei fengið athugasemdir við eignastöðu þegar leigusamningur hafi verið framlengdur.

Þau lög sem eigi við í málinu séu lög nr. 40/1991 um félagslegt húsnæði, einkum XII. kafli, stjórnsýslulög nr. 37/1993, lög nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga, lög nr. 38/2018 um þjónustu við fatlað fólk með sérstakar stuðningsparfir, 65., 71. og 76. gr. stjórnarskrár lýðveldisins, sbr. lög nr. 33/1994 og 8. gr. Mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994. Að auki vísist til reglugerðar nr. 1342/2020, leiðbeininga félagsmálaráðuneytisins fyrir sveitarfélög um úthlutun félagslegs leiguhúsnæðis og reglna Hafnarfjarðarbæjar um félagslegt leiguhúsnæði, nr. 428. Lög og reglur sem lúti að félagslegu húsnæði þurfi að túlka í samhengi og til samræmis við þau markmið sem lögunum sé ætlað að þjóna og í ljósi þeirra grundvallarréttinda sem kæranda séu tryggð með ákvæðum stjórnarskrár og Mannréttindasáttmála Evrópu. Viðurkenndar lögskýringaraðferðir leiði til þeirrar niðurstöðu að uppsögn Hafnarfjarðarbæjar á leigusamningi við kæranda fari í bága við markmið laganna. Hér nægi ekki einföld textaskýring heldur þurfi að líta til markmiða þeirra laga og reglna sem á reyni.

Krafa kæranda um að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi sé á því byggð að með henni hafi félagsmálayfirvöld Hafnarfjarðarbæjar brotið gegn rannsóknarreglu stjórnsýsluréttar og reglunni um skyldubundið mat stjórnvalda.

Í 2. gr. reglna Hafnarfjarðarbæjar, nr. 428, um félagslegt leiguhúsnæði hjá Hafnarfjarðarbæ segi: „Almennt félagslegt leiguhúsnæði er ætlað þeim fjölskyldum og einstaklingum sem ekki eru á annan hátt færir um að sjá sér fyrir húsnæði sökum félagslegra aðstæðna, þungrar framfærslubyrðar og lágra launa.“ Við mat á því hvort fjölskylda sé fær um að sjá sér fyrir húsnæði nægi augljóslega ekki að líta til eignastöðu. Stjórnvöld þurfi einnig að skoða hvort og þá hvernig þær eignir þjóni þörf borgarans fyrir íbúðarhúsnæði. Í 1. mgr. 1. gr. laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga komi fram að markmið félagsþjónustunnar sé að tryggja fjárhagslegt og félagslegt öryggi og stuðla að velferð íbúa á grundvelli samhjálpar.

Í 1. mgr. 47. gr. laganna sé kveðið á um skyldu sveitarstjórna til að setja sér reglur á grundvelli leiðbeininga ráðherra skv. 4. mgr. 45. gr. um úthlutun félagslegs íbúðarhúsnæðis á vegum sveitarfélaga samkvæmt lögunum, þar á meðal um meðferð umsókna, sem hafi það að markmiði að tryggja þeim sem á þurfi að halda félagslegt íbúðarhúsnæði. Með „leiðbeiningum ráðherra“ sé átt við leiðbeiningar félagsmálaráðuneytisins fyrir sveitarfélög um úthlutun félagslegs leiguhúsnæðis sveitarfélaga skv. XII kafla laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga, með síðari breytingum. Hér verði notað orðalagið „leiðbeiningar ráðherra“.

Í 2. gr. reglna sem settar séu fram í leiðbeiningum ráðherra sé tekið fram að ákvörðun um úthlutun félagslegs leiguhúsnæðis skuli tekin á grundvelli einstaklingsbundins heildarmats á félagslegum aðstæðum viðkomandi, sem taki til tekna og eigna, framfærslubyrði og annarra félagslegra aðstæðna. Þrátt fyrir þessa áherslu hafi félagsmálayfirvöld Hafnarfjarðarbæjar ekki gert minnstu tilraun til að leggja mat á aðstæður kæranda. Hvorki kærandi né maki hennar hafi verið innt eftir því hvort þau ættu íbúðarhæfa fasteign. Þau hafi ekki verið spurð um greiðslubyrði sína eða dagleg útgjöld. Ekki hafi heldur verið lagt mat á þá félagslegu og heilsufarslegu þætti sem óhjákvæmilega hljóti að ráða verulega miklu um þörf fjölskyldu á félagslegum stuðningi, þar með húsnæði.

Af ofangreindu sé ljóst að í málum sem varði félagslegt íbúðarhúsnæði sé lögð sérstök áhersla á reglur stjórnsýsluréttar um mat á einstaklingsbundnum aðstæðum og um fullnægjandi rannsókn máls áður en ákvörðun sé tekin. Ekkert slíkt mat hafi farið fram heldur verði ekki betur séð en að Hafnarfjarðarbær hafi byggt ákvörðun sína á skattframtölum eingöngu.

Auk þeirra brota sem séu reifuð að framan sé á það bent að þegar kæranda hafi verið úthlutað leiguíbúð árið 2014 hafi hún ekki fengið neinar upplýsingar um að félagslegt húsnæði væri háð því skilyrði að hún og maki hennar yrðu áfram eignalaus. Með 7. gr. stjórnsýslulaga sé stjórnvöldum, og þar með sveitarfélögum, lögð á herðar leiðbeiningarskylda um þau mál er snerti starfssvið þeirra. Upplýsingar um eignamörk hafi ekki verið kynntar og séu enn ekki aðgengilegar á vefsíðu Hafnarfjarðarbæjar. Kærandi telji með öllu óraunhæft að reikna með því að fólk sem þiggi félagslega þjónustu þekki til hlítar öll lög um atriði sem geti haft áhrif á rétt þess og skyldur og því eðlilegt að sveitarfélag hafi frumkvæði að því að vekja athygli á slíkum lagaákvæðum.

Krafa um að hin umþrætta ákvörðun verði felld úr gildi sé einnig á því reist að þær forsendur sem hafi verið til staðar þegar kæranda hafi fyrst verið úthlutað leiguhúsnæði hjá Hafnarfjarðarbæ hafi ekki breyst til batnaðar og að þörf fjölskyldunnar fyrir félagslegt húsnæði sé því enn til staðar.

Aðstæður kæranda séu í stuttu máli þær að bæði kærandi og maki hennar séu öryrkjar. Þau eigi saman fjögur börn sem búi á heimilinu, auk þess sem bæði eigi uppkomin börn frá fyrri samböndum sem ekki búi hjá þeim. Þrjú þeirra barna sem búi á heimilinu séu á grunnskólaaldri og eitt á leikskóla. Öll börnin séu með sértæk vandamál og þurfi af þeim sökum sérmeðhöndlun og öll röskun á högum þeirra auki á vandann.

Tveir elstu synir kæranda séu báðir með ADHD á háu stigi, annar þeirra sé með kvíðaröskun og hinn með mótþróaþrjóskuröskun. Yngsta barnið, fjögurra ára dóttir, hafi enn ekki fengið greiningu en mikið beri á hegðunarfrávikum hjá henni og hún beri öll þess merki að hún muni þurfa sérstök úrræði þegar við upphaf grunnskólagöngu. Ekki sé vafamál að þurfi börnin að flytjast á milli skólahverfa sé líklegt að það hefði veruleg áhrif á námsframvindu þeirra og félagslega stöðu.

Fjórða barnið sé mikið fatlað. Um sé að ræða 10 ára gamlan dreng með dæmigerða einhverfu á háu stigi og töluverða þroskaskerðingu. Hann sé ótalandi, noti bleyju, þarfnist stöðugrar umönnunar, sé ófær um að tileinka sér þær reglur sem almennt gildi í samskiptum, sé ofurviðkvæmur fyrir áreiti sem flestir leiði auðveldlega hjá sér og hafi mjög litla aðlögunarhæfni. Sem dæmi megi nefna að flutningur hans frá leikskóla til grunnskóla hafi verið honum áfall og það hafi tekið hann á þriðja ár að sætta sig við breytinguna. Það sé drengnum til happs að hann hafi búið við mikið öryggi og stöðugleika og notið góðrar umönnunar foreldra, kennara og annars fagfólks.

Kærandi bendi á að þær eignir sem Hafnarfjarðarbær vísi til hafi aldrei og muni aldrei gagnast fjölskyldunni til íbúðar, né hafa þau haft tekjur af þessum eignum. Ekki verði heldur séð að þau muni hafa tekjur af þeim á næstu árum. Meirihluti eignanna sé skráður á einkahlutafélag í eigu kæranda og maka hennar. Eignir kæranda, maka hennar og einkahlutafélagsins séu fjórir litlir landskikar í D. Á einum þeirra standi 15,7m² skúr sem sé eina húseign fjölskyldunnar. Hinar eignirnar séu þrjú tún sem liggi að skikanum þar sem skúrinn standi. Engin mannvirki standi á þeim túnum og að þeim liggi ekki vegir. Fasteignamat gefi ekki raunhæfa mynd af því virði sem hægt væri að fá fyrir þau, sem að mati fasteignasala yrðu um tvær milljónir króna, sem sé það verð sem kærandi og maki hennar hafi gefið fyrir þau. Ætla megi að erfitt verði að selja túnin.

Ástæðan fyrir því að umræddar eignir hafi verið keyptar sé sú að vegna fötlunar eins sonarins sé eina leiðin til þess að fara í frí með börnin sú að fara í dagsferðir, stutta vegalengd, alltaf á sama stað og á stað sem sé nógu nálægt heimilinu til þess að hægt sé að fara heim fyrirvaralaust. Drengurinn þoli nánast enga röskun á daglegri rútínu, það sé ekki hægt að fara með hann í sumarfrí til útlanda eða í lengri ferðir út á land. Hann hafi ekki þroska til að fara fylgdarlaust út úr húsi og geti því ekki leikið sér utandyra í þéttbýli nema undir stöðugu eftirliti. Drengurinn geti aftur á móti notið þess að fara í D þar sem hann geti leikið sér utandyra stutta stund án þess að vera í stöðugri lífshættu. Athvarf í nálægð við náttúruna en jafnframt í nágrenni við höfuðborgarsvæðið sé einfaldlega eina leið kæranda til bjóða börnunum upp á dálitla tilbreytingu. Skúrinn sé skráður sem sumarbústaður en sé ekki nema 15,7m² að stærð. Hann dugi sem skjól til að matast en henti augljóslega ekki til íbúðar, ekki einu sinni fyrir einstakling, hvað þá fjölskyldu.

Túnin þrjú hafi verið keypt í áföngum á mjög lágu verði. Hugmyndin með þeim kaupum hafi aðallega verið sú að koma í veg fyrir að í næsta nágrenni við þetta 15,7m² athvarf fjölskyldunnar yrðu reist sumarhús með tilheyrandi mannaferðum. Vegna fötlunar eins barnanna myndi nábýli við ókunnugt fólk gera kæranda ómögulegt að fara með fjölskyldu sína í dagsferðir út fyrir bæinn. Féð sem hafi verið notað til kaupanna hafi sparast í gegnum árin með því að fjölskyldan hafi ekki getað notið afþreyingar eða farið í frí eins og flestir.

Þegar Hafnarfjarðarbær hafi sagt upp leigusamningnum við kæranda á þeirri forsendu að eignastaða fjölskyldunnar væri nógu góð til þess að kaupa eða leigja húsnæði á almennum markaði hafi túnin þrjú verið flutt yfir í einkahlutafélag og séu því ekki lengur í eigu kæranda eða maka hennar. Kærandi hafi ítrekað sent Hafnarfjarðarbæ upplýsingar og skýringar á þessum eignum en aðeins fengið þau svör að færsla eigna í einkahlutafélag hafi engin áhrif á niðurstöðu fjölskylduráðs.

Kærandi veki athygli á því að skv. 9. gr. laga nr. 38/2018 um þjónustu við fatlað fólk með sérstakar stuðningsþarfir eigi hinn fatlaði sonur rétt á húsnæði í samræmi við þarfir hans. Þarfir drengsins séu fyrst og fremst öryggi og stöðugleiki en flutningar, einkum flutningar í óöruggt leiguhúsnæði, myndu beinlínis vinna gegn því markmiði. Jafnvel þótt svo ólíklega færi að ódýrt leiguhúsnæði til margra ára fyndist í sama skólahverfi myndi flutningur úr húsnæðinu koma einstaklega illa við litla drenginn sem hafi ekki kynnst neinu öðru heimili og hafi einstaka þörf fyrir stöðugleika og fastmótað umhverfi. Hægt sé að afla umsagna fagaðila sem telji að slíkar breytingar gætu haft mjög alvarlegar afleiðingar fyrir barnið.

Í greinargerð með frumvarpi til laga 38/2018 sé tekið fram að lögin séu sett í samræmi við ákvæði stjórnarskrárinnar og alþjóðlegra skuldbindinga Íslenska ríkisins, þ.m.t. ákvæði Mannréttindasáttmála Evrópu. Ágreiningslaust sé að sveitarfélögum beri skylda til að stuðla að því jafnrétti sem 65. gr. stjórnarskrárinnar sé ætlað að tryggja. Sömuleiðis beri sveitarfélögum að veita þeim sem þess þurfi aðstoð vegna heilsufars- og félagslegra þátta, þ.á.m. örorku. Jafnframt sé friðhelgi heimilis og fjölskyldu varin af 71. gr. stjórnarskrárinnar. Samkvæmt dómaframkvæmd Mannréttindadómstóls Evrópu sé 8. gr. Mannréttindasáttmála Evrópu víðtæk og feli m.a. í sér skyldu aðildarríkjanna til að gera fólki í erfiðri félagslegri stöðu mögulegt að halda heimili og þar með að halda fjölskyldunni saman.

Lög sem sett séu á grundvelli framangreindra stjórnarskrárákvæða og 8. gr. Mannréttindasáttmála Evrópu leggi stjórnvöldum á herðar skyldu til að tryggja fötluðum börnum og öðrum börnum með sérstakar stuðningsþarfir jafnrétti á við önnur börn, þ.m.t. félagslegan stuðning í formi íbúðarhúsnæðis við hæfi. Í ljósi þess að foreldrarnir séu báðir öryrkjar og fyrirsjáanlegt að leiga á almennum markaði yrði þeim ofviða beri sveitarfélagið sérlega ríka skyldu í þessu tilviki. Verði ákvörðun fjölskylduráðs Hafnarfjarðar staðfest muni kærandi leita álits dómstóla á því hvort úrskurður úrskurðarnefndar velferðarmála feli í sér brot gegn stjórnarskrá og Mannréttindasáttmála Evrópu.

Bent sé á að úrskurðarnefnd velferðarmála hafi áður komist að þeirri niðurstöðu að þrátt fyrir að eignastaða leigjenda að félagslegu húsnæði sé yfir skilgreindum eignamörkum beri sveitarfélaginu eftir sem áður að leggja einstaklingsbundið mat á aðstæður leigjandans, sbr. úrskurð nefndarinnar í máli nr. 142/2024.

Kærandi og maki hennar séu bæði öryrkjar og aflahæfi þeirra því stórlega skert. Úrskurðarnefndinni sé væntanlega kunnugt um ástandið á íslenskum leigumarkaði og líkurnar á því að fjölskyldan fyndi leiguhúsnæði til langframa séu hverfandi. Jafnvel þótt leiguhúsnæði sem henti fjölskyldunni væri í boði á almennum markaði sé fyrirsjáanlegt að leigugreiðslur yrðu fjölskyldunni ofviða. Finni fjölskyldan ekki hentugt húsnæði áður en leigusamningurinn renni út muni reyna á skyldur Hafnarfjarðarbæjar til að finna fjölskyldunni bráðabirgðahúsnæði, sbr. 46. gr. laga nr. 40/1991. Kærandi velti því fyrir sér hvort bæjarfélagið hyggist hýsa fjölskylduna á gistiheimili, fari svo að enginn vilji leigja þeim húsnæði á verði sem þau ráði við.

Hvað sem líði reglum um eignamörk sé augljóst að tekjur kæranda og maka hennar dugi ekki til að leigja eða kaupa íbúð á almennum markaði. Verði þau svipt heimili sínu sé niðurstaðan sú að til þess að fólk í þeirra stöðu geti haldið heimili sé nauðsynlegt að eyða öllu handbæru fé jafnóðum, því sparsemi stofni húsnæðisöryggi fjölskyldunnar í hættu.

Bent sé á að börn með ADHD eigi erfiðara með félagstengsl en flest börn og þurfi að hafa meira fyrir því að mynda ný vinatengsl. Þau eigi öðrum börnum erfiðara með að skipta um skóla og eigi oft erfitt með að festa rætur í nýju umhverfi. Öryggi og stöðugleiki sé sérlega mikilvægt fyrir börn með kvíða og röskun á daglegum högum sé til þess fallin að virkja mótþróaþrjósku hjá barni sem glími við þá röskun. Því sé fyrirséð að flutningar myndu verða börnum kæranda óhóflega erfiðir, en auk þess megi búast við verulega auknu álagi á skóla og frístundastarf, að ekki sé talað um foreldrana.

Hafa beri í huga að fatlað barn kæranda sé í sérlega viðkvæmri stöðu. Algengt sé að börn með dæmigerða einhverfu verði fyrir andlegu og líkamlegu ofbeldi vegna skilningsleysis annarra á frávikahegðun þeirra og eins sé algengt að einhverf börn bregðist við kvíða og streitu með árásarhegðun. Allar aðstæður sem valdi öryggisleysi séu því mikill áhættuþáttur fyrir drenginn og til þess fallnar að valda þeim sem umgangist hann verulegum vandræðum. Þurfi drengurinn að flytjast milli skólahverfa megi reikna með að verulegur hluti af þeim árangri sem hafi náðst í meðferð hans fari í súginn.

Bent sé á að samkvæmt dómaframkvæmd Mannréttindadómstóls Evrópu feli 8. grein Mannréttindasáttmálans í sér skyldu aðildarríkjanna til að tryggja réttláta málsmeðferð á stjórnsýslustigi í öllum málum sem snerti friðhelgi einkalífs. Það sé því skylda stjórnvalda að virða reglur stjórnsýsluréttar um fullnægjandi rannsókn og skyldubundið mat á högum borgaranna. Telji úrskurðarnefndin þörf á því muni kærandi leggja fram gögn um eignir sínar og raunverulegt virði þeirra, læknisvottorð og mat skóla á aðstæðum fyrir hvert barn um sig, auk annarra gagna er nefndin kunni að óska eftir.

III. Sjónarmið Hafnarfjarðarbæjar

Í greinargerð Hafnarfjarðarbæjar kemur fram að kærandi og fjölskylda hennar hafi fengið úthlutað félagslegu leiguhúsnæði hjá Hafnarfjarðarbæ í mars 2014. Þau hafi flutt í núverandi félagslegt leiguhúsnæði við C, í september 2016. Kærandi og eiginmaður hennar búi þar ásamt fjórum börnum sínum og eitt barnanna sé með stuðningþjónustu í stuðnings- og stoðþjónustudeild Hafnarfjarðarbæjar vegna fötlunar. Kærandi og eiginmaður hennar séu bæði með varanlega örorku.

Í 1. mgr. 45. gr. laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga sé kveðið á um að sveitarstjórnir skuli, eftir því sem kostur sé og þörf sé á, tryggja framboð af leiguhúsnæði handa þeim fjölskyldum og einstaklingum sem ekki séu á annan hátt færir um að sjá sér fyrir húsnæði sökum lágra launa, þungrar framfærslubyrgðar eða annarra félagslegra aðstæðna.

Sveitarfélögum (þ.e. leigusali sem ekki sé rekinn í hagnaðarskyni) sé heimilt að setja lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis og jafnframt heimilt að gera að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að leigjandi veiti þær upplýsingar sem nauðsynlegar séu til að meta hvort hann uppfylli umrædd skilyrði leigusala, sbr. 1. og 2. mgr. 3. gr. a. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Á meðan mál kæranda hafi verið til meðferðar hjá sveitarfélaginu m.t.t. til endurmats og uppsagnar á húsaleigusamningi hafi verið í gildi reglur sveitarfélagsins um úthlutun á almennu leiguhúsnæði hjá Hafnarfjarðarbæ frá 2005. Í 1. gr. reglna um úthlutun á almennu leiguhúsnæði segi að reglurnar byggi á 1. mgr. 37. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál til að tryggja þeim sem búi við erfiðar félagslegar aðstæður rétt til að sækja um félagslegt leiguhúsnæði hjá sveitarfélaginu. Í 2. mgr. 37. gr. laga um húsnæðismál sé kveðið á um að leigjendur þurfi að uppfylla ákveðin eignamörk til að falla undir 1. mgr. 37. gr. laganna. Reglugerð nr. 1342/2020, um ráðstöfun leiguíbúða samkvæmt 37. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, með síðari breytingum, hafi verið sett með stoð í 37. gr. laga um húsnæðismál. Sveitarfélagið hafi miðað við þau eignamörk sem fram komi í 3. gr. reglugerðarinnar við mat á því hvort skilyrði laganna og reglna sveitarfélagsins séu uppfyllt.

Almennar leiguíbúðir á vegum sveitarfélagsins séu alltaf hugsaðar sem tímabundið úrræði fyrir fólk í húsnæðiserfiðleikum eða neyðarúrræði, sbr. 1. gr. reglna sveitarfélagsins um úthlutun á almennu leiguhúsnæði Hafnarfjarðarbæjar.

Kærandi hafi verið með ótímabundinn leigusamning, dags. 13. ágúst 2018, um félagslegt leiguhúsnæði og óskað hafi verið eftir gögnum frá leigjanda í upphafi árs 2025 til að meta hvort skilyrði leiguréttar væru enn til staðar samkvæmt lögum um félagsþjónustu, lögum um húsnæðismál, húsaleigulögum og reglum sveitarfélagsins. Þó svo að einstaklingar fái ótímabundinn húsaleigusamning þurfi skilyrði leiguréttar ávallt að vera uppfyllt eins og fram komi í þeim lagagreinum og reglum sem vísað sé til í greinargerð þessari og húsaleigusamningi á milli Hafnarfjaðrarbæjar og kæranda. Fram komi í 13. gr. leigusamnings að íbúðin sé leigð vegna tímabundinna félagslegra aðstæðna leigutaka og eðli málsins samkvæmt njóti hann ekki forleiguréttar ef skilyrði til leiguréttar séu ekki lengur fyrir hendi. Þá segi einnig að leigutaki skuldbindi sig til að víkja úr húsnæði ef hann uppfylli ekki lengur skilyrði leiguréttar.

Við endurmat á aðstæðum kæranda hafi verið farið eftir reglum sveitarfélagsins við endurnýjun leigusamninga og ávallt þurfi að skila inn skattframtali og staðgreiðsluskrá svo hægt sé að meta hvort skilyrði leiguréttar í 1. og 5. gr. reglna um úthlutun á almennu félagslegu leiguhúsnæði séu enn til staðar, sbr. 12. gr. sömu reglna. Í 12. gr. reglna sveitarfélagsins segi að áframhaldandi leiguafnot séu háð mati á aðstæðum leigutaka hverju sinni áður en til endurnýjunar leigusamnings komi.

Mál kæranda hafi verið tekið fyrir á afgreiðslufundi húsnæðisteymis á fjölskyldu- og barnamálasviði þann 23. janúar 2025 og fyrir hafi legið að samkvæmt skattframtali hafi kærandi verið yfir eignamörkum. Eignir hafi verið samtals 13.190.000 kr. vegna þriggja lóða í D. Eignamörk séu 8.079.000 kr. skv. reglugerð nr. 1342/2020. Ávallt sé litið á fasteignamat skv. skattframtali við ákvörðunartöku hjá ríki og sveitarfélögum og verðmat það sem kærandi hafi skilað inn hafi ekki áhrif á það mat. Eftir að kærandi hafi fengið uppsögn á húsaleigusamningi sínum um félagslegt leiguhúsnæði þann 23. janúar 2025 hafi hluti af fyrrgreindum eignum verið fært inn í einkahlutafélag sem kærandi og eiginmaður séu eigendur að og hafi verið stofnað þann 5. febrúar 2025. Ekki sé hægt að fallast á að þar með séu þau ekki eigendur að lóðunum eða uppfylli þar með skilyrði leiguréttar félagslegs leiguhúsnæðis þar sem þau séu sannanlega eigendur einkahlutafélagsins sem sé nú skráð eigandi lóðanna.

Á húsnæðisfundi sé lagt heilstætt mat á félagslegar aðstæður einstaklinga og þær upplýsingar hafi legið fyrir um fjölskylduna sem nauðsynlegar séu til að meta aðstæður þeirra út frá reglum um úthlutun á félagslegu leiguhúsnæði, þ.á m. um fötlun barns og þá stuðningsþjónustu sem barn þurfi á að halda. Sonur kæranda sé greindur með dæmigerða einhverfu, miðlungs þroskahömlun, svefnröskun og ADHD. Hann sé í F og noti akstursþjónustu í og úr skóla. Hann sé með einstaklingsstuðning í 20 tíma á mánuði og 12 stig á SIS mati sem sé mikil stuðningsþörf. Þar sem leigutaki sjálfur sé ekki með fötlun, yfir eignamörkum og báðir foreldrar með fastar tekjur frá Tryggingastofnun er endurmat hafi farið fram hafi verið staðfest af afgreiðslufundi húsnæðisteymis á fjölskyldu- og barnamálasviði að senda uppsögn á húsaleigusamningi. Fjölskyldu- og barnamálasvið hafi nýlega fengið úrskurð frá úrskurðarnefnd velferðarmála í sambærilegu máli, sbr. mál nr. 37/2025 og vísað sé til þeirrar niðurstöðu.

Þann 11. mars 2025 hafi fjölskylduráð Hafnarfjarðar staðfest niðurstöðu fjölskyldu- og barnamálsviðs, greinargerð kæranda hafi legið fyrir hjá málsskotsnefnd áður en málið hafi verið tekið fyrir eins og sjá megi af meðfylgjandi fundargerð málsskotsnefndar.

IV. Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Hafnarfjarðarbæjar um uppsögn á húsaleigusamningi kæranda við sveitarfélagið á þeirri forsendu að hún væri yfir eignamörkum reglugerðar nr. 1342/2020, um ráðstöfun leiguíbúða samkvæmt 37. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál.

Í IV. kafla laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga er að finna almenn ákvæði um rétt til félagsþjónustu á vegum sveitarfélaga. Þar segir í 12. gr. að sveitarfélag skuli sjá um að veita íbúum þjónustu og aðstoð samkvæmt lögunum og jafnframt tryggja að þeir geti séð fyrir sér og sínum. Samkvæmt 45. gr. laganna skulu sveitarstjórnir, eftir því sem kostur er og þörf er á, tryggja framboð af leiguhúsnæði, félagslegu kaupleiguhúsnæði og/eða félagslegum eignaríbúðum handa þeim fjölskyldum og einstaklingum sem ekki eru á annan hátt færir um að sjá sér fyrir húsnæði sökum lágra launa, þungrar framfærslubyrðar eða annarra félagslegra aðstæðna.

Í 1. gr. reglna um úthlutun á almennu leiguhúsnæði hjá Hafnarfjarðarbæ, sem voru í gildi þegar hin kærða ákvörðun var tekin, kemur meðal annars fram að rétt til að sækja um almennar leiguíbúðir eigi þeir sem búi við erfiðar félagslegar aðstæður, sbr. 1. mgr. 37. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál, VI. kafla reglugerðar nr. 1042/2013 um lánveitingar Íbúðalánasjóðs til sveitarfélaga, félaga og félagasamtaka sem ætlaðar séu til byggingar eða kaupa á leiguíbúðum og XII. kafla laga nr. 40/1991 um félagsþjónustu sveitarfélaga. Almennar leiguíbúðir séu hugsaðar sem tímabundið úrræði fyrir fólk í húsnæðiserfiðleikum eða neyðarúrræði. Í 9. gr. reglnanna kemur fram að í leigusamningi við leigutaka skuli tilgreina að framhald leigu sé háð breytingum á félagslegri stöðu leigutaka. Þá segir meðal annars í 12. gr. reglnanna að áframhaldandi leiguafnot séu háð mati á aðstæðum leigutaka hverju sinni áður en til endurnýjunar leigusamningsins komi, sbr. 10. gr. 

Í gögnum málsins liggur fyrir húsaleigusamningur kæranda og Hafnarfjarðarbæjar, undirritaður 13. ágúst 2018. Í 13. grein samningsins er kveðið á um sérákvæði á milli samningsaðila en þar kemur meðal annars fram að íbúðin sé leigð vegna tímabundinna félagslegra aðstæðna leigutaka og eðli málsins samkvæmt njóti hann ekki forleiguréttar ef skilyrði til leiguréttar séu ekki lengur fyrir hendi. Leigjandi skuldbindi sig til að víkja úr húsnæðinu ef hann uppfylli ekki lengur skilyrði til leiguréttar.

Í VIII. kafla laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er kveðið á um lán til leiguíbúða. Þar segir í 33. gr. að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sé heimilt að veita meðal annars sveitarfélögum lán til byggingar eða kaupa leiguíbúða. Í 37. gr. laganna er að finna ákvæði um ráðstöfun leiguhúsnæðis. Þar segir í 1. mgr. að árstekjur leigjenda íbúða sem veitt hafi verið lán til fyrir 10. júní 2016 og eingöngu séu ætlaðar tilgreindum hópi leigjenda sem séu undir ákveðnum tekju- og eignamörkum skuli ekki nema hærri fjárhæð en 5.532.000 kr. fyrir hvern einstakling en 7.746.000 kr. fyrir hjón og sambúðarfólk. Við þá fjárhæð bætist 1.383.000 kr. fyrir hvert barn eða ungmenni að 20 ára aldri sem búi á heimilinu. Með tekjum sé átt við allar tekjur samkvæmt II. kafla laga um tekjuskatt samkvæmt skattframtali síðasta árs, staðfestu af ríkisskattstjóra, að teknu tilliti til frádráttar samkvæmt 1., 3., 4. og 5. tölul. A-liðar 1. mgr. og 2. mgr. 30. gr. og frádráttar samkvæmt 31. gr. sömu laga. Samkvæmt 2. mgr. 37. gr. skal samanlögð heildareign leigjenda íbúða samkvæmt 1. mgr. að frádregnum heildarskuldum við upphaf leigu, með vísan til 72.–75. gr. laga um tekjuskatt samkvæmt skattframtali síðasta árs, staðfestu af ríkisskattstjóra, ekki nema hærri fjárhæð en 5.971.000 kr. Þá segir í 3. mgr. að fjárhæðir samkvæmt 1. og 2. mgr. komi til endurskoðunar ár hvert með tilliti til þróunar launa, verðlags og efnahagsmála og skuli vera í heilum þúsundum króna. Þegar framangreind skilyrði leiði til þess að fjárhæðir samkvæmt 1. og 2. mgr. hækki skuli ráðherra breyta þeim með reglugerð. Samkvæmt 3. gr. reglugerðar nr. 1342/2020, settri með stoð í 37. gr. laga um húsnæðismál, nemur fjárhæð vegna eigna leigjenda nú 8.079.000 kr.

Óumdeilt er að eignastaða kæranda var yfir framangreindum eignamörkum en enga heimild var að finna í þágildandi reglum Hafnarfjarðarbæjar um úthlutun á almennu leiguhúsnæði til undanþágu frá því skilyrði. Þar sem eignir kæranda voru yfir eigamörkum reglugerðar nr. 1342/2020 á þeim tíma sem lagt var mat á hvort skilyrði til áframhaldandi leigu á félagslegu leiguhúsnæði voru uppfyllt telur úrskurðarnefndin ekki ástæðu til að gera athugasemd við að Hafnarfjarðarbær hafi ákveðið að segja upp húsaleigusamningi kæranda. Hin kærða ákvörðun er því staðfest.

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Hafnarfjarðarbæjar, dags. 12. mars 2025, um uppsögn á húsaleigusamningi A, er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir