Mál nr. 128/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. september 2025

í máli nr. 128/2024

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er C lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 90.000 kr. vegna leigu fyrir nóvember 2024. Einnig gerir hann kröfu um viðurkenningu á því að varnaraðila beri að greiða bætur að fjárhæð 576.000 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kæru sóknaraðila verði vísað frá en til vara að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 90.000 kr. ásamt vöxtum. Einnig gerir varnaraðili kröfu um málskostnað úr hendi sóknaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 27. nóvember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 6. febrúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 22. febrúar 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 26. febrúar 2025.

Skýringar sóknaraðila, mótteknar 7. júní 2025, vegna beiðni kærunefndar.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 12. júní 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2023 um leigu varnaraðila á herbergi í húsnæði sóknaraðila að D. Ágreiningur er um bótakröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma, sem og kröfu hans um að varnaraðila verði gert að greiða leigu vegna nóvember 2024.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa yfirgefið herbergið 4. nóvember 2024. Viðskilnaður hans hafi verið mjög slæmur samkvæmt mati skoðunarmanns sem hafi gefið út matsskýrslu og tekið myndir af ástandi herbergisins. Viðgerð hafi tekið yfir viku þar sem hreinsa hafi þurft alla veggi, gólf og gluggakarma með sveppadrepandi efni. Þá hafi þurft að tvímála veggi og gluggakarma og borin hafi verið olía á gólf. Miðstöðvarofn hafi verið lagaður sem og fataskápur. Varnaraðili hafi ekki viljað greiða kostnað við viðgerðir heldur sagt að um væri að ræða lygar og hann haft í hótunum við sóknaraðila.

Við útreikning kröfunnar hafi verið miðað við tveggja manna vinnu í samtals 24 klukkustundir auk efniskostnaðar. Við þá fjárhæð hafi bæst leiga að fjárhæð 100.000 kr. þar sem liðið hafi verið á nóvember þegar varnaraðili hafi yfirgefið herbergið og viðgerðartímabil tekið við.

Samkvæmt skýrslu skoðunarmanns hafi skemmdir verið umtalsverðar. Skemmdir á fataskáp hafi komið til þar sem varnaraðili hafi rifið hurðir af honum og sett ísskáp þar inn. Veggir og gluggakarmar hafi verið orðnir svartir af sveppum þar sem varnaraðili hafi haft eldunarhellur inni í herbergi og eldað þar mat. Opnanlega fagið hafi verið lokað aftur þannig að engin loftræsting hafi verið í herberginu og raki því mikill.

Varnaraðili hafi tilkynnt um brottför sína eftir miðjan dag 4. nóvember en um hádegi hafi hann ekki verið viðstaddur úttektina. Varnaraðili hafi krafist þess að tryggingarféð yrði endurgreitt og hann hafi ekki viljað fá skýrslu skoðunarmanns. Hann hafi ekki gefið upp netfang þannig að unnt yrði að senda honum skýrsluna.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður húsnæðið hafa verið lélegt og óhreint við upphaf leigutíma. Mygla hafi verið sjáanleg og leki úr utanáliggjandi rörum sem séu upp undir lofti herbergisins sem og leki/raki verið í veggjum og við gólf. Varnaraðili hafi minnst á þetta við sóknaraðila þegar í upphafi en hann hafi ekki brugðist við.

Hurð á fataskáp hafi verið í afar lélegu ástandi við upphaf leigutíma og varnaraðili samið við sóknaraðila um að hann tæki hurðina og varnaraðili fengi að nota skápinn undir ísskáp. Sóknaraðili hafi tekið hurðina og sett í geymslu. Þá hafi verið sífelld vandamál með hita á ofni og fái sú frásögn stoð í gögnum sóknaraðila. Varnaraðili hafi einnig upplýst að oft hafi ekkert heitt vatn verið í húsinu og þá til dæmis ekki verið hægt að nota sturtu, auk þess sem ekki hafi verið hiti á ofninum. Ástand hússins hafi almennt verið lélegt og umgengni þar mjög slæm. Í herberginu hafi verið gluggi sem hafi verið hægt að opna að hluta en mjög lítið.

Frávísunarkrafa varnaraðila sé byggð á aðildaskorti, en kæran hafi verið lögð fram í nafni E en samkvæmt leigusamningi hafi leigusali verið A ehf. Aðeins sá sem eigi hina lögvörðu hagsmuni geti lagt fram kæruna. Frávísun leiði samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga til þess að sóknaraðila beri að endurgreiða tryggingarféð, enda væru tímafestir þá liðnir til að koma réttri kæru að. Verði fallist á frávísunarkröfuna skuli sóknaraðila gert að greiða málskostnað, enda kæran þá bersýnilega tilefnislaus.

Ekki hafi verið staðið með formlegum hætti að kröfu í tryggingarféð, sbr. 4. mgr. 40. gr. og 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Þá hafi verið lögð fram rafræn samskipti sem séu á milli tveggja einstaklinga, þ.e. þess sem lagði kæruna fram og varnaraðila, en ekki A ehf. og varnaraðila.

Engin úttekt hafi verið gerð við upphaf leigutíma og liggi því ekkert fyrir um ástand þess þá. Þar af leiðandi liggi ekkert fyrir um hvaða meintu skemmdir gætu hafa verið á ábyrgð varnaraðila þótt húsnæðið hafi verið tekið út eftir lok leigutíma og eftir að varnaraðili hafi verið fluttur út. Myndband varnaraðila sýni að hann gæti aldrei hafa borið ábyrgð á þeim mygluskemmdum sem séu í húsnæðinu heldur stafi þær af leka í húsnæðinu til lengri tíma sökum þess að því hafi verið ábótavant.

Krafa sóknaraðila sé byggð á einhliða skoðun hans á hinu leigða við lok leigutíma. Fyrirliggjandi úttektarskýrsla lýsi einungis meintum skemmdum, en geti ekki sagt til um hver beri ábyrgð á þeim, hvernig þær hafi verið tilkomnar eða hver staðan hafi verið við upphaf leigutíma. Jafnframt segi þar að í herberginu séu mörg merki um leka og tiltekið að sá leki komi að minnsta kosti utan frá.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að A ehf. sé réttur aðili að kröfunni og að fyrir mistök hafi kæran verið send í nafni E, en hann sé prókúruhafi og stjórnarformaður sóknaraðila. Með réttu hafi E þannig lagt kæruna fram fyrir hönd A ehf. Myndir sem varnaraðili hafi lagt fram hafi ekki verið teknar við upphaf leigutíma, heldur eftir að sóknaraðili hafi lagt nýjar lagnir í júlí 2024. Ofnalagnir hafi starfað eðlilega á leigutíma þannig að hiti hafi haldist eðlilegur í húsinu allan tímann og á meðan viðgerð á lögnum hafi staðið yfir.

Varnaraðili hafi ekki gert athugasemdir við herbergið í upphafi leigutíma. Hann hafi viljað hafa mikinn hita í herberginu og þess vegna hafi hann rifið hitastillinn af ofninum til að fá sem mest heitt vatn í gegnum hann. Sóknaraðili hafi fengið aukareikning vegna orkunotkunar í kjölfarið. Meðan á viðgerð á heitavatnslögn hafi staðið hafi verið lokað fyrir neysluvatn í þrjá daga. Leki frá lögn hafi aldrei farið inn í íbúðina heldur niður í grunn þar sem lagnirnar hafi verið.

Sóknaraðili hafi óskað eftir því að varnaraðili fyndi sér annað leiguhúsnæði, en það hafi gengið erfiðlega hjá honum. Sóknaraðili hafi ekki viljað henda honum út en þrýst töluvert á hann og á endanum hafi hann fengið nýtt húsnæði og flutt, án þess að hafa tilkynnt um það fyrir fram.

Varnaraðili hafi sjálfur sett hurðina af skápnum í þvottaherbergið. Hann hafi komið eldunarhellum fyrir á borði og greinilega eldað í herberginu með gluggann lokaðan. Veggirnir hafi því verið orðnir upplitaðir og svartir af einhvers konar gróðri. Gluggakarmar og parket hafi verið orðið skemmt þar sem loftræsting yfir langan tíma hafi ekki verið nægjanleg.

Sóknaraðili hafi því pantað heildarúttekt á herberginu hjá fagaðila og skoðunarmaður tekið myndir af öllum skemmdum. Skýrsla skoðunarmannsins hafi síðan verið send kærunefnd húsamála. Sóknaraðili hafi greint varnaraðila frá þessu öllu og hann síðan sett í gang vinnu við að koma herberginu í stand.

Varnaraðili hafi fyrirvaralaust 4. nóvember 2024 tilkynnt að hann væri fluttur út og því hafi tryggingarfénu verið ráðstafað vegna vangreiddrar leigu.

Engar myndir hafi verið teknar við upphaf leigutíma. Aðeins hafi verið teknar myndir af skoðunaraðila við lok leigutíma þegar eftir að varnaraðili hafði yfirgefið herbergið.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að standi til að breyta aðildinni að málinu án samþykkis varnaraðila verði að fella þetta mál fyrst niður og kæra upp á nýtt með réttum aðila.

Varnaraðili hafi ekki haldið því fram að myndbandið sem hann hafi lagt fram hafi verið tekið við upphaf leigutíma.

VI. Niðurstaða            

Varnaraðili gerir kröfu um frávísun málsins þar sem kæran hafi verið lögð fram í nafni prókúruhafa og stjórnarmanns sóknaraðila E, en ekki A ehf. sem sé leigusali samkvæmt hinum umdeilda leigusamningi. Undir rekstri málsins var aðildin leiðrétt og A ehf. tilgreindur sem sóknaraðili. Er því ekki tilefni til að fallast á kröfu varnaraðila um frávísun.

Ákvæði 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 kveður á um að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Þá gerir ákvæði 1. mgr. 69. gr. laganna ráð fyrir sameiginlegri skoðun leigjanda og leigusala, bæði við upphaf og lok leigutíma.

Aðilar gerðu hvorki sameiginlega úttekt við upphaf né lok leigutíma. Sóknaraðili fékk úttektaraðila til að leggja mat á herbergið að leigutíma loknum og fór skoðun hans fram 7. nóvember 2024. Var þetta gert án samráðs við varnaraðila. Í skýrslu úttektaraðilans segir að herbergið hafi verið verulega óhreint og mörg merki um leka í það, annaðhvort eða bæði vegna utanaðkomandi leka og umgengni. Einnig segir í skýrslunni að sóknaraðili hafi upplýst að eldað hafi verið í herberginu og að það þýði að meiri þörf sé á loftræstingu, sem virðist hafa verið ábótavant. Þá er staðfest að ísskápur hafi verið í fataskáp sem hafi verið breytt til þess. Fyrir liggja myndir sem teknar voru við úttektina sem sýna óhreinindi bæði í gluggakistu og inni í skáp en einnig sýna þær slitið gólfefni og almenna viðhaldsþörf á glugga og fleira.

Bótakröfu sína byggir sóknaraðili á því að hreinsa hafi þurft alla veggi, gólf og gluggakarma með sveppadrepandi efni sem og mála veggi og gluggakarma með tveimur umferðum og þá hafi olía verið borin á gólf. Ofn hafi jafnframt verið lagaður sem og fataskápur, en varnaraðili hafi í leyfisleysi fjarlægt hurðir af skápum. Reiknar sóknaraðili kröfuna þannig að um hafi verið að ræða vinnu tveggja einstaklinga í samtals 24 klukkustundir og miðar við 12.000 kr. fyrir hverja klukkustund þannig að bótakrafan nemi 576.000 kr. Ekki er nánar útlistað hverjir hafi innt þessa vinnu af hendi eða hversu langur tími hafi farið í hvern verkþátt.

Þrátt fyrir að varnaraðili hafi ekki mótmælt því að fyrirliggjandi myndir, sem teknar voru við fyrrnefnda úttekt og sýna að viðskilnaði hafi að nokkru verið ábótavant hvað þrif varði, endurspegli raunverulegt ástand herbergisins verður ekki fram hjá því litið að varnaraðili tilkynnti þegar um að hann hefði yfirgefið herbergið 4. nóvember og gerði kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Engin gögn styðja það að sóknaraðili hafi þá gert kröfu um að gerð yrði sameiginleg úttekt eða að varnaraðili gerði úrbætur vegna viðskilnaðarins sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga, heldur útvegaði hann úttektaraðila til að skoða herbergið án samráðs við varnaraðila. Þá liggja engin gögn fyrir sem sýna ástand hins leigða við upphaf leigutíma. Einnig telur nefndin að þrátt fyrir að óumdeilt sé að hurðir hafi verið fjarlægðar af fataskápnum liggja engin gögn fyrir sem styðja það að hann hafi orðið fyrir skemmdum. Engin gögn liggja heldur fyrir sem stutt geta það að varnaraðili hafi valdið bótaskyldu tjóni á ofni eða lögnum á leigutíma. Með hliðsjón af framangreindu telur nefndin að ekki sé unnt að fallast á að sóknaraðili hafi gert fullnægjandi grein fyrir því tjóni sem hann kveður varnaraðila hafa valdið og þá fylgdi hann ekki eftir ákvæðum húsaleigulaga sem gera ráð fyrir sameiginlegum úttektum við upphaf og lok leigutíma. Verður því að hafna bótakröfu hans í málinu.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Sóknaraðili telur sér heimilt að ráðstafa tryggingarfé, sem varnaraðili lagði fram við upphaf leigutíma að fjárhæð 90.000 kr., í leigubætur þar sem varnaraðila hafi borið að greiða leigu vegna nóvember 2024.

Sóknaraðili kveðst hafa farið fram á það við varnaraðila að hann flytti út og sýna rafræn samskipti aðila að hann krafðist þess ítrekað, fyrst 28. júní 2024. Varnaraðili tilkynnti sóknaraðila með skilaboðum 24. október 2024 að hann kæmi til með að yfirgefa herbergið 4. nóvember 2024 og sagði sóknaraðili þá að hann þyrfti að greiða leigu fyrir allan nóvembermánuð kæmi hann til með að flytja út eftir 1. nóvember. Ekki má af samskiptum aðila ráða að varnaraðili hafi mátt gera ráð fyrir því að mega flytja út hvenær sem er innan mánaðar og sóknaraðili tilkynnti honum fyrir fram að gerð yrði krafa um allan nóvembermánuð ef hann myndi flytja út eftir mánaðamótin enda þyrfti hann að koma herberginu aftur í leigu. Kærunefnd óskaði eftir að sóknaraðili upplýsti til hvaða ráðstafana hann hafi gripið til að koma herberginu í útleigu á ný. Í skýringum hans segir að hann hefði fyrst þurft að gera lagfæringar á herberginu vegna viðskilnaðar varnaraðila, en þeim hafi að mestu lokið 20. nóvember en minni háttar lagfæringar átt sér stað í desember. Gerður hafi verið leigusamningur við nýjan leigjanda frá 13. janúar 2025. Í ljósi þess að sóknaraðili var ítrekað búinn að óska eftir því að varnaraðili yfirgæfi herbergið frá júní 2024 og mikil eftirspurn er eftir herbergjum til leigu telur kærunefnd ekki óvarlegt að ætla að sóknaraðili hefði getað verið búinn að koma herberginu í útleigu á ný frá 15. nóvember 2024. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á að sóknaraðila sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 45.000 kr. vegna leigubóta fyrir hálfan nóvember 2024, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðila ber því að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 45.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 4. nóvember 2024 reiknast dráttarvextir frá 3. desember 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Bótakröfu sóknaraðila er hafnað.

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 45.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 3. desember 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 10. september 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson