Mál nr. 137/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. september 2025

í máli nr. 137/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða bætur að fjárhæð 193.692 kr. vegna viðskilnaðar við hið leigða við lok leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað að undanskilinni kröfu vegna orkunotkunar á leigutíma.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 10. desember 2024.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 18. desember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 23. desember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 19. febrúar 2025.

Svar sóknaraðila, dags. 27. júní 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar og gögn.

Svar varnaraðila, dags. 4. júlí 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 9. júlí 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 8. ágúst 2025.

Upplýsingar varnaraðila, dags. 15. ágúst 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2023 til 1. nóvember 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um bótakröfu sóknaraðila vegna viðskilnaðar varnaraðila við hið leigða við lok leigutíma. Ágreiningslaust er að varnaraðila ber að greiða kostnað vegna orkunotkunar að fjárhæð 20.102 kr.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa þurft að þrífa alla íbúðina við lok leigutíma, allar skúffur í eldhúsi, baðherbergi og í herbergjum, ásamt eldavél, bakaraofni og sturtuklefa.

Bótakrafa sóknaraðila sundurliðist þannig að gerð sé krafa að fjárhæð 40.000 kr. vegna þrifa, gluggatjalda við svalahurð að fjárhæð 58.590 kr., eldavélaplötur að fjárhæð 10.000 kr., örbylgjuofn að fjárhæð 20.000 kr., skúffa í eldhúsi og baðherbergi að fjárhæð 10.000 kr., málningar í svefnherbergi og stofu að fjárhæð 30.000 kr. og þéttikants undir útihurð að fjárhæð 5.000 kr. Einnig sé gerð krafa vegna orkukostnaðar fyrir tímabilið 1. nóvember 2023 til 31. mars 2024 að fjárhæð 20.102 kr.

Sóknaraðili hafi keypt íbúðina nýja í maí 2021 og leigt hana út í október 2023. Íbúðin hafi verið glæný. Allt í íbúðinni hafi verið nýtt þegar sóknaraðili hafi leigt hana út.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður íbúðina ekki hafa verið nýja við upphaf leigutíma, fyrri íbúar hafi skilið eftir merki um slit og notkun. Venjuleg notkun geti ekki réttlætt kröfu sóknaraðila. Íbúðin hafi verið þrifin vandlega. Varnaraðili starfi við ræstingar og leggi mikla áherslu á vandaða vinnu. Þótt mögulega hafi eitthvað smávægilegt farið fram hjá henni sé fullyrðingum um að veruleg þörf hafi verið á frekari þrifum hafnað.

Vegna meintra skemmda hafi rispa og önnur smávægileg slitmerki verið nefnd en það sé eðlileg afleiðing venjulegrar notkunar. Ekki sé um að ræða skemmdir sem réttlæti kröfu sóknaraðila. Krafan sé bæði órökstudd og ósanngjörn. Íbúðinni hafi verið skilað í góðu ástandi, nægilega þrifinni og meintar skemmdir séu ekki annað en eðlileg slit.

Kröfu sóknaraðila sé hafnað að undanskilinni kröfu vegna vatns- og rafmagnsnotkunar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónaramið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram ábyrgðaryfirlýsingu banka að fjárhæð 1.080.000 kr. Sóknaraðili gerir kröfu um að ganga að þeirri tryggingu, en bótakrafan sundurliðast þannig að gerð er krafa að fjárhæð 40.000 kr. vegna þrifa, 20.000 kr. vegna örbylgjuofns, 10.000 kr. vegna skúffu, 30.000 kr. vegna málunar á svefnherbergi og stofu og 5.000 kr. vegna þéttikants undir útihurð. Einnig er gerð krafa vegna orkukostnaðar tímabilið 1. nóvember 2023 til 31. mars 2024 að fjárhæð 20.102 kr., en sú krafa er óumdeild.

Á grundvelli 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusali svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr., eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. 40. gr. segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella falli trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 26. október 2024. Með rafrænum skilaboðum varnaraðila til sóknaraðila 30. október 2024 óskaði hún eftir upplýsingum um frystingu tryggingar hennar og hvað sóknaraðili hafi reiknað með fyrir rúllum og veggjum. Með skilaboðum 31. október 2024 til varnaraðila og D gerði sóknaraðili sundurliðaða kröfu í trygginguna. Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa svarað kröfunni. Þar sem varnaraðili tók ekki sérstaka afstöðu til þeirrar fullyrðingar sóknaraðila í málatilbúnaði sínum óskaði kærunefnd eftir því að varnaraðili upplýsti hvenær hún tók afstöðu til kröfu sóknaraðila. Upplýsti hún þá að það hafi verið 18. desember 2024. Ljóst er að þá voru liðnar meira en fjórar vikur frá því að krafa sóknaraðila var sett fram. Ákvæði 40. gr. húsaleigulaga var breytt umtalsvert við gildistöku laga nr. 63/2016 um breytingu á húsaleigulögum. Í athugasemdum með 26. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 63/2016 er gert ráð fyrir því að svari leigjandi ekki kröfu leigusala í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna teljist hann hafa samþykkt kröfuna. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að fallast verði á kröfu sóknaraðila um að henni sé heimilt að fá greiddar 193.692 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 193.692 kr. úr tryggingu varnaraðila.

 

Reykjavík, 10. september 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson