Mál nr. 139/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. september 2025

í máli nr. 139/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 500.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 18. desember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 11. janúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 30. janúar 2025.

Svar sóknaraðila, dags. 15. júlí 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar og gögn.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu leigusamning um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna viðskilnaðar hennar við hið leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður íbúðina hafa verið í rúst við lok leigutíma. Parket hafi verið ónýtt, dýr búin að naga húsgögn í eigu sóknaraðila og rusl, önnur ónýt húsgögn og dót hafi verið skilið eftir. Sóknaraðili hafi fengið smið og tjónamatsmann tryggingarfélags til margra ára til að kíkja á þetta og hann metið tjónið 1.400.000 kr.

Samningurinn hafi verið síbrotinn, en fjölmargir einstaklingar hafi búið í íbúðinni ásamt fjölmörgum dýrum sem sóknaraðili hafi ekki samþykkt.

Þá nefnir sóknaraðila nöfn nokkurra einstaklinga sem geti vottað um ástand eignarinnar fyrir upphaf leigutíma og á leigutíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa vitað að hún ætti gæludýr, sem hafi verið í búrum, og að hún þyrfti íbúð sem leyfði gæludýrahald. Í leigusamningi aðila hafi komið fram að gæludýr væru leyfð og út frá þeim upplýsingum hafi varnaraðili tekið íbúðina á leigu. Varnaraðili hafi flutt inn ásamt systur sinni og frænka hennar hafi síðan komið um vorið. Sóknaraðili hafi vitað af þeim báðum.

Varnaraðila hafi brugðið við að heyra að sóknaraðili hygðist selja íbúðina. Sóknaraðili hafi ítrekað spurt hvenær hann mætti hleypa fasteignasala í íbúðina til að sýna hana en varnaraðila hafi ekki liðið vel með að hleypa ókunnugu fólki inn á meðan hún væri ekki heima. Hún eigi alls konar verðmæti og páfagauk sem stressist í kringum ókunnuga. Sóknaraðili hafi ekki tekið tillit til aðstæðna varnaraðila heldur haldið áfram að herja á að hún hleypti þeim inn. Á endanum hafi hún beðið um frí í vinnu einn dag til að hleypa fasteignasala og væntum kaupendum inn, en ekki haft mikinn tíma til að þrífa eða undirbúa íbúðina. Sóknaraðili hafi verið ósáttur með íbúðina og ekki fundist hún sýningarhæf.

Sóknaraðili hafi sagt að fasteignasalinn hefði sagt honum að íbúðin væri ónýt eftir leigutímann. Gólfin og gluggarnir hefðu verið skemmdir. Þetta sé rangt. Það hafi ekkert komið fyrir sem hafi getað skemmt gólfin, enginn leki eða vatnsflæði af neinu tagi. Öll gæludýr hafi verið í búrum og því aldrei snert gólfin. Gluggarnir hafi verið gamlir og fúnir við upphaf leigutíma og þeir hafi verið í sama ástandi við upphaf og lok leigutíma.

Sóknaraðili hafi byrjað að nefna að varnaraðili ætti of mikið af gæludýrum. Einu gæludýrin sem hafi sést á meðan íbúðin hafi verið skoðuð hafi verið þrjár kanínur. Hin dýrin hafi verið falin undir ábreiðum svo þau yrðu ekki hrædd við fólkið sem hafi komið að skoða. Hvorki hafi sóknaraðili tekið fram né hafi komið fram í leigusamningi hver hámarksfjöldi gæludýra mætti vera.

Varnaraðili hafi loks fundið aðra íbúð sem hafi átt að losna tveimur vikum síðar. Sóknaraðili hafi sagt að varnaraðili ætti að bíða annarsstaðar með dótið sitt, gæludýr og systir og barnið hennar. Varnaraðili hafi leitað til lögreglu sem hafi sagt henni að vera í íbúðinni þar til hún fengi hina afhenda. Þegar hún hafi fengið hina íbúðina afhenda hafi hún þegar byrjað að flytja dótið yfir, en hún hafi ekki náð að flytja nokkur húsgögn sem hafi orðið eftir. Varnaraðili hafi spurt sóknaraðila hvað hann hygðist gera með þau húsgögn sem hafi verið skilin eftir og hann sagt að annaðhvort myndi hann henda þeim eða selja.

Sóknaraðili hafi svo sagt að hann hygðist láta varnaraðila borga fyrir skemmdir á íbúðinni sem hafi að hans mati numið rúmum 2.000.000 kr., en samt hafi hann „bara“ ætlað að krefja hana um 500.000 kr. Hann sé einnig að rukka hana fyrir einhverja skemmd sem hafi átt að vera undir fataskáp, en varnaraðili hafi ekki fengið að sjá þá skemmd þar sem hann hafi sagst vera búinn að taka fataskápinn. Einnig hafi hann sagst ætla að rukka fyrir kostnað við að fjarlægja húsgögnin sem hafi orðið eftir, gegn vilja varnaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Niðurstaða             

Samkvæmt því sem segir í kæru lauk leigutíma í lok október 2024 og kveður sóknaraðili að skemmdir hafi orðið á íbúðinni á leigutíma, þ.e. parket hafi verið ónýtt, nagför verið á húsgögnum eftir gæludýr og rusl og ónýt húsgögn skilin eftir.

Kærunefnd óskaði eftir að sóknaraðili legði fram frekari gögn til stuðnings málatilbúnaði sínum, svo sem leigusamning aðila, samskipti aðila og bæjarfélagsins sem ábyrgðist tryggingu fyrir hönd varnaraðila við upphaf leigutíma sem og um dagsetningar á framsetningu kröfunnar og hvenær afstaða var tekin til hennar. Umbeðnar upplýsingar bárust ekki frá sóknaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um. Vegna þessa skorts á upplýsingum er nefndinni ekki mögulegt að skera úr um hvort ákvæðum 40. gr. húsaleigulaga um tímafresti hafi verið fylgt eftir. Þar sem skortur er á upplýsingum frá sóknaraðila sem hafa grundvallarþýðingu við mat á því hvort ákvæði 7. og 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga hafi verið fylgt er nefndinni ómögulegt að taka kröfur sóknaraðila til úrlausnar og ber að vísa kröfu hans frá. Þess utan liggja ekki fyrir gögn sem stutt geta kröfur sóknaraðila, svo sem úttektarskýrslur vegna sameiginlegrar skoðunar aðila við upphaf og lok leigutíma, sbr. 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er vísað frá kærunefnd.

 

Reykjavík, 10. september 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson