Mál nr. 140/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. september 2025

í máli nr. 140/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigubætur að fjárhæð 290.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 20. desember 2024 og 2. janúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 12. janúar 2025.

Svar sóknaraðila, dags. 26. júní 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar undirrituðu ótímabundinn leigusamning þann 6. desember 2024 sem skyldi taka gildi frá 1. janúar 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Varnaraðili tilkynnti sóknaraðila 13. desember að hann hygðist ekki flytja inn þar sem hann væri að flytja erlendis. Ágreiningur málsins snýst um kröfu sóknaraðila um leigubætur að fjárhæð 290.000 kr. vegna janúar 2025.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa gert leigusamning við varnaraðila 6. desember 2024 þar sem leigutími hafi átt að hefjast 1. janúar 2025. Vinnustaður varnaraðila hafi átt að greiða tryggingarfé að fjárhæð 580.000 kr. Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila 13. desember 2024 að hann kæmi ekki til með að standa við samninginn og hann sagst hafa flutt erlendis. Sóknaraðili hafi upplýst að um væri að ræða samningsbrot og farið fram á trygginguna sem bætur. Einnig að hann kæmi til með að leita þegar að nýjum leigjanda.

Sóknaraðili hafi haft samband við tengilið varnaraðila 15. desember 2024 og hann upplýst að varnaraðili hefði undirritað leigusamning um aðra íbúð. Sóknaraðili hafi sent bæði varnaraðila og tengilið hans tölvupóst 17. desember og ítrekað kröfu sína um bætur, sem hafi jafngilt eins mánaðar leigu. Sóknaraðili hafi enn ekki gert leigusamning við annan leigjanda en stutt sé í 1. janúar 2025 og því ómögulegt að ná því fyrir þann tíma með svo stuttum fyrirvara.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa sagt leigusamningum upp 13. desember 2024, áður en leigutími hafi átt að hefjast. Ástæða uppsagnarinnar hafi verið sú að sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila eftir undirritun samningsins að hann myndi ekki skrá samninginn. Það hafi þýtt að varnaraðili kæmi ekki til með að fá húsnæðisbætur frá ríkinu. Vegna þessa hafi varnaraðili byrjað að leita að öðru húsnæði en ekki fundið neitt sem hafi hentað. Hann hafi því ákveðið að flytja erlendis. Leigusamningum hafi verið sagt upp vegna veigamikilla ástæðna, en ákvörðun sóknaraðila að skrá ekki samninginn hafi haft veruleg áhrif á ákvörðun varnaraðila.

IV. Niðurstaða            

Þann 6. desember 2024 undirrituðu aðilar ótímabundinn leigusamning um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila sem skyldi taka gildi 1. janúar 2025. Með skilaboðum 13. sama mánaðar tilkynnti varnaraðili að hann hygðist ekki flytja inn þar sem hann væri að flytja erlendis. Í greinargerð sinni til kærunefndar kveður hann aftur á móti að riftunin hafi komið til þar sem sóknaraðili hafi tilkynnt að hann kæmi ekki til með að skrá samninginn og þar með gæti varnaraðili ekki fengið húsnæðisbætur.

Í 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um heimildir leigjanda til að rifta leigusamningi, en ljóst er að ákvörðun varnaraðila um flytja erlendis getur ekki fallið þar undir og þá geta leigjendur sjálfir skráð leigusamninga í tilvikum þar sem leigusalar gera það ekki. Byggir riftun varnaraðila þar með ekki á lögmætum forsendum.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun í tilvikum þar sem riftun leigjanda er ólögmæt. Sóknaraðili upplýsti kærunefnd að íbúðin hefði farið í útleigu frá 15. janúar 2024 og ber því að fallast á að varnaraðili greiði sóknaraðila leigubætur vegna tímabilsins 1.-14. janúar eða 130.977 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 130.977 kr. í leigubætur.

 

Reykjavík, 10. september 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson