Úrskurður fjármála- og efnahagsráðuneytis vegna synjunar Skattsins á frekari frestun á skattlagningu söluhagnaðar fasteignar

Hinn 25. ágúst 2025 barst ráðuneytinu stjórnsýslukæra […]. Farið er fram á undanþágu eða niðurfellingu á greiðslu fjármagnstekjuskatts af söluhagnaði fasteignar vegna sérstakra og alvarlegra veikinda sem haft hafi veruleg áhrif á lífsafkomu kæranda.

Með kærunni fylgdi ákvörðun Skattsins, dags. 30. júlí 2025, læknisvottorð, dags. 17. júlí 2025 og beiðni kæranda til Skattsins um frekari frestun á skattlagningu söluhagnaðar fasteignar, dags. 6. maí 2025. Þann 26. september 2025 barst ráðuneytinu jafnframt læknisvottorð, dags. 8. september 2025.

Málavextir.

Málavextir eru þeir að kærandi festi kaup á 80% hlut í fasteign að […] í mars 2020. Samkvæmt upplýsingum frá Skattinum nam kaupverð eignarinnar í heild 76.000.000 kr. Fasteignin var seld í nóvember 2021, söluverð var 115.000.000 kr. og kostnaður vegna sölu nam 1.115.000 kr. Söluhagnaður af hlut kæranda nam þannig 30.308.000 kr. Kærandi valdi að nýta heimild 2. mgr. 17. gr. laga um tekjuskatt, nr. 90/2003, til frestunar skattlagningar söluhagnaðar um tvenn árámót frá söludegi, en í tilvitnuðu ákvæði segir:

Maður getur farið fram á frestun söluhagnaðar um tvenn áramót frá söludegi. Kaupi hann annað íbúðarhúsnæði eða hefji byggingu íbúðarhúsnæðis hér á landi eða í öðru aðildarríki á Evrópska efnahagssvæðinu, í aðildarríki stofnsamnings Fríverslunarsamtaka Evrópu eða í Færeyjum í stað þess selda innan þess tíma færist söluhagnaðurinn til lækkunar stofnverði hinnar nýju eignar. Nemi stofnverð hinnar nýju eignar lægri fjárhæð en söluhagnaðinum innan þessara tímamarka telst mismunurinn til skattskyldra tekna á kaupári hinnar nýju eignar. Ef eignarinnar er ekki aflað innan tilskilins tíma telst söluhagnaðurinn með skattskyldum tekjum á öðru ári frá því er hann myndaðist.

Á árinu 2022 keypti kærandi búseturétt að fjárhæð 5.066.176 kr. Frestaður söluhagnaður var nýttur að því marki til lækkunar stofnverðs búseturéttar.

Eftirstöðvar frestaðs söluhagnaðar, 25.241.824 kr. voru tekjufærðar á skattframtali 2024, vegna tekjuársins 2023, sbr. tilvitnað ákvæði 2. mgr. 17. gr. og tilkynnti Skatturinn þar um skv. 1. mgr. 95. gr. laga um tekjuskatt. Breytingin á skattframtali 2024 var ekki kærð til Skattsins skv. 99. gr. laga um tekjuskatt.

Með erindi til Skattsins, dags. 6. maí 2025, óskaði kærandi eftir frekari frestun á skattlagningu söluhagnaðar. Erindinu, sem tekið var til afgreiðslu á grundvelli 2. mgr. 101. gr. laga um tekjuskatt, var synjað með úrskurði, dags. 30. júlí 2025, á grundvelli þess að skattlagning söluhagnaðar viðkomandi íbúðarhúsnæðis hefði verið í samræmi við ákvæði laga um tekjuskatt þar um og að engin lagaheimild væri fyrir hendi til frekari frestunar á skattlagningu söluhagnaðar.

Kærandi kærði synjun Skattsins til fjármála- og efnahagsráðuneytis þann 25. ágúst 2025 þar sem farið er fram á niðurfellingu/undanþágu frá greiðslu fjármagnstekjuskatts vegna veikinda.

Málsástæður, lagarök og mótbárur kæranda.

Í kæru er tekið fram að samkvæmt ákvæðum laga um tekjuskatt, nr. 90/2003, sérstaklega VIII. kafla laganna, beri almennt að greiða fjármagnstekjuskatt af vaxtatekjum, arði og söluhagnaði. Hins vegar sé jafnframt gert ráð fyrir því að stjórnvöld geti, að fenginni umsókn, tekið tillit til sérstakra aðstæðna þegar um er að ræða íþyngjandi eða ómögulegt álöguefni. Þessi sjónarmið eigi sérstaklega við þegar veikindi hafi leitt til skertrar starfsgetu, tekjumissis og verulegra útgjalda vegna heilbrigðisþjónustu. Í tilviki kæranda hafi alvarleg og lífshættuleg veikindi valdið því að henni var gert ómögulegt að afla reglulegra atvinnutekna frá l. desember 2020 til 16. apríl 2024 og hafi kærandi m.a. verið lögð inn á sjúkrastofnun um helming áranna 2021-2022. Veikindin hafi verið afleiðing gáleysislegrar og rangrar læknismeðferðar sem jafnframt sé staðfest í ítarlegum úrskurði […]. […] hafi hlotið áminningu og sé undir ströngu eftirliti […]. Þrátt fyrir þetta hafi kæranda verið gert að greiða fjármagnstekjuskatt af fjármagni sem ekki sé til og hafi að stærstum hluta verið notað til nauðsynlegrar framfærslu á meðan á veikindunum stóð. Með vísan til þessa er óskað eftir því að fjármála- og efnahagsráðuneytið skoði beiðni kæranda um niðurfellingu eða undanþágu á fjármagnstekjuskatti á grundvelli sjónarmiða um meðalhóf, jafnræði og sanngirni í skattlagningu, sbr. einnig 1. mgr. 77. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944, og meginreglur stjórnsýsluréttar.

Umsögn Skattsins.

Með bréfi, dags. 2. september 2025, óskaði ráðuneytið eftir umsögn Skattsins í málinu og barst hún þann 17. september sl. Í umsögninni er málavöxtum lýst og þeirri afstöðu embættisins að ekki verði séð að á grundvelli málsatvika hafi mátt leiða fram aðra niðurstöðu varðandi ákvörðun, frestun og tekjufærslu þess söluhagnaðar sem um ræðir í málinu.

Forsendur og niðurstaða.

Kæra í málinu sem hér um ræðir er til komin vegna þeirrar ákvörðunar Skattsins að synja kæranda með bréfi, dags. 30. júlí 2025, um frekari frestun á skattlagningu söluhagnaðar af fasteigninni […].

Þrátt fyrir að fram komi í kærunni að um sé að ræða „Umsókn um niðurfellingu/undanþágu á fjármagnstekjuskatti vegna veikinda“ verður ekki annað ráðið af gögnum málsins en að um sé að ræða stjórnsýslukæru til ráðuneytisins vegna synjunar Skattsins á frekari frestun á skattlagningu söluhagnaðar með bréfi, dags. 30. júlí 2025. Ekki verður séð af gögnum málsins að fyrir liggi í málinu afgreiðsla Skattsins á umsókn kæranda um lækkun á tekjuskattsstofni skv. 65. gr. laga um tekjuskatt, nr. 90/2003, sem kæranleg sé til fjármála- og efnahagsráðuneytisins.

Samkvæmt 1. mgr. 17. gr. laga um tekjuskatt, nr. 90/2003, telst hagnaður af sölu íbúðarhúsnæðis að fullu til skattskyldra tekna á söluári hafi maður átt hið selda húsnæði skemur en tvö ár, en hafi hann átt hið selda í tvö ár eða lengur telst söluhagnaðurinn ekki til skattskyldra tekna, sbr. nánari skilyrði sem sett eru í málsgreininni. Í 2. mgr. 17. gr. laganna er mælt svo fyrir að maður geti farið fram á frestun söluhagnaðar um tvenn áramót frá söludegi. Kaupi hann annað íbúðarhúsnæði eða hefji byggingu íbúðarhúsnæðis hér á landi eða í öðru aðildarríki á Evrópska efnahagssvæðinu, í aðildarríki stofnsamnings Fríverslunarsamtaka Evrópu eða í Færeyjum í stað þess selda innan þess tíma færist söluhagnaðurinn til lækkunar stofnverði hinnar nýju eignar. Nemi stofnverð hinnar nýju eignar lægri fjárhæð en söluhagnaðinum innan þessara tímamarka telst mismunurinn til skattskyldra tekna á kaupári hinnar nýju eignar. Ef eignarinnar er ekki aflað innan tilskilins tíma telst söluhagnaðurinn með skattskyldum tekjum á öðru ári frá því er hann myndaðist.

Eins og fram kemur í málavaxtalýsingu keypti kærandi fasteignina sem um ræðir í máli þessu í mars 2020 og seldi hana með söluhagnaði innan tveggja ára eða í nóvember 2021. Eignarhaldstími kæranda var því skemmri en tiltekinn er í 1. mgr. 17. gr. laga um tekjuskatt. Kærandi nýtti sér frestunarheimild 2. mgr. 17. gr. laga um tekjuskatt til frestunar skattlagningar söluhagnaðar um tvenn árámót frá söludegi. Jafnframt keypti kærandi búseturétt að fjárhæð 5.066.176 kr. á árinu 2022 og var frestaður söluhagnaður nýttur að því marki til lækkunar stofnverðs búseturéttar. Kærandi hafði allt til nóvember 2023 til að kaupa annað íbúðarhúsnæði eða hefja byggingu íbúðarhúsnæðis í stað hins selda íbúðarhúsnæðis og færa hinn frestaða söluhagnað til lækkunar stofnverði hinnar nýju eignar. Eftirstöðvar hins frestaða söluhagnaðar voru tekjufærðar á skattframtali kæranda 2024, vegna tekjuársins 2023, í samræmi við 2. mgr. 17. gr., sbr. 1. mgr. 95. gr. laga um tekjuskatt.

Með vísan til framangreinds og gagna málsins liggur fyrir að skattlagning söluhagnaðar íbúðarhúsnæðisins að […] hafi verið í samræmi við ákvæði laga um tekjuskatt, nr. 90/2003. Taka verður undir með Skattinum að engar lagaheimildir eru til frekari frestunar á skattlagningu söluhagnaðar í fyrrnefndum lögum.

 

Úrskurðarorð.

Ákvörðun Skattsins, dags. 30. júlí 2025, um að synja […] um frekari frestun á skattlagningu söluhagnaðar vegna sölu á húsnæðinu […], er staðfest.