03 október 2025
/
Mál nr. 102/2024 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 102/2024
Lagnir: Sameign allra/sameign sumra. Ráðstöfun húsfélagsdeildar á hússjóði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 29. september 2024, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. október 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 23. október 2024, athugasemdir gagnaðila, dags. 30. október 2024, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. október 2024, viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 6. nóvember 2024, viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 7. nóvember 2024, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 15. desember 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. október 2025.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 36 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 32 en gagnaðili er eigandi að eignarhluta í húshluta nr. 36.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að lagnir séu í sameign allra þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og að skipta beri kostnaði vegna endurnýjunar þeirra milli allra eigenda samkvæmt hlutfallstölum.
Kröfur gagnaðila eru:
- Að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað.
- Að viðurkennt verði að óheimilt sé að nýta sameign sumra í framkvæmdasjóðum stigahúsanna þriggja til að greiða kostnað vegna framkvæmda sem séu í sameign allra.
- Að nefndin árétti við álitsbeiðanda að við atkvæðagreiðslu á húsfundum gildi 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús um að útreikningur á atkvæðagreiðslu gildir bæði miðað við fjölda og eignarhluta.
- Að nefndin árétti að húsfélagaþjónustan sem húsfélagið eigi í viðskiptum við skuli afla tilboða og framkvæma útreikninga vegna einstakra framkvæmda en ekki álitsbeiðandi.
- Að viðurkennt verði að margra ára gömul skuld húsfélagsins C 32, 34 og 36 við húsfélagið C 36 verði greidd inná reikning húsfélagsins C 36.
Álitsbeiðandi kveðst hafa aflað teikninga af lagnakerfi hússins, annars vegar á teikningavef Reykjavíkurborgar og hins vegar af borgarvefsjá. Fráveitulögin fyrir utan húsið (heimæðin), sem lagnir allra stigahúsanna tengist við hafi verið lögð 1960 þegar svæðið hafi verið skipulagt og áður en stigagangarnir hafi verið byggðir. Ein fráveitulögn sé fyrir framan húsið. Teikningar af fráveitulögnum fyrir C 32, 34 og 36 sýni að lagnir allra stigaganga liggi út í sameiginlega heimlögn við húsið sem síðan fari út í stofnlögn Reykjavíkurborgar. Því sé ljóst að lagnakerfi hússins myndi eina heild.
Gagnaðili vísar til þess að í hitakompu hvers stigahúss sé sér hitastýringarkerfi, sér snjóbræðslukerfi og sér hitalagnir með sér stýrikerfi og sér álestrarbúnaði og séu sér álestrarmælar fyrir hvert stigahús fyrir rafmagn, heitt og kalt vatn, einnig séu sér mælar fyrir hverja bílskúrslengju í hitakompum stigahúsanna þriggja. Hitalögn hverrar bílskúrslengju tengist inn í sér hitakompu í hverju stigahúsi. Í hverri hitakompu sé hita stjórnað sjálfstætt í hverju stigahúsi sem og úti í hverja bílskúrslengju, þá séu frárennslisbrunnar (fráveitubrunnar) á gangstétt fyrir framan hvert stigahús. Húshlutarnir hafi verið byggðir sitt í hvoru lagi og lagnir hvors hluta um sig því ótengdar hinum. Stigahúsin þrjú tengist einungis saman á þaki og ytra byrði útveggja. Áratugahefð sé fyrir því fyrirkomulagi að miðað sé við undanþágu frá meginreglunni samkvæmt 7. gr. laga um fjöleignarhús um sameign sumra, enda taki eignaskiptasamningur mið af því.
Á mynd af teikningavef Reykjavíkurborgar sé greinilegt að lagnir liggi út frá hverju stigahúsi fyrir sig og sameinist í lögn annars vegar undir bílaplani og hins vegar í lögn undir lóð hússins. Þá sé hvorki innangengt á aðskilin milliloft eða í aðskilda kjallaraganga í þremur aðskildum stigahúsum. Allar lagnir stigahúsanna séu algjörlega aðskildar.
Í eignaskiptasamningum blasi við að stigahúsin séu flokkuð sér í matshlutum 01-03, sem skiptist annars vegar í eign í matshluta og hins vegar í eign í heild. Einnig séu orkureikningar hvers stigahúss aðskildir, því lagnir í hverju stigahúsi tengist allar fyrir utan húsið í lögn undir bílaplani og í lögn undir garðinum. Þetta sé skýrt af myndum af lagnakerfi hússins á teikningavef Reykjavíkurborgar. Aðskildar lagnir hvers stigahúss liggi fyrst í fráveitubrunna fyrir framan hvert stigahús og þaðan í eina lögn undir bílaplani, einnig liggi aðskildar lagnir hvers stigahúss í eina lögn undir garði hússins.
Vegna kröfu gagnaðila í lið II þá hafi stigahúsin um árabil safnað mismunandi fjárhæðum í sína framkvæmdasjóði og nýtt í mismunandi framkvæmdir. Það hafi ekki verið fyrr en fyrir tveimur árum að fjárhæðir í framkvæmdasjóði hafi verið stilltar af þannig að hvert stigahús safni mánaðarlega jafn mikilli fjárhæð í hvern framkvæmdasjóð. Álitsbeiðandi hafi lagt fram tillögu á aðalfundi um að nýta framkvæmdasjóði stigahúsanna til að greiða fyrir framkvæmdir í sameign allra. Gagnaðili hafi verið mótfallin því, meðal annars vegna hlutfallsútreikninga og vegna þess hve mismunandi fjárhæðum hafði verið safnað á mislöngum tíma í framkvæmdasjóði stigahúsanna.
Vegna kröfu gagnaðila í lið III vísar hún meðal annars til þess að kosið hafi verið í tvígang um sama málið á tveimur húsfundum. Fyrst hafi verið samþykkt að hækka svalahandrið með fyrirvara um að gott tilboð fengist í verkið. Gagnaðila hafi tekist að fá gott tilboð í verkið. Annar húsfundur hafi síðan verið haldinn þar sem álitsbeiðandi hafi farið fram á að kosið yrði aftur á málið en þá hafi tillagan verið felld. Gagnaðili gerir síðan þá kröfu til nefndarinnar um að fá nánari útskýringar á aðdraganda og ferli við töku ákvarðana almennt vegna þessa.
Vegna kröfu gagnaðila í lið IV þá greiði húsfélagið háar fjárhæðir mánaðarlega til D í þjónustugjöld og eigi fyrirtækið því að sjá um að afla tilboða, útreikninga og svo framvegis, en ekki álitsbeiðandi. Álitsbeiðandi fari fram á að stjórna fundum og rita fundargerð á öllum fundum nema aðalfundum, enda mæti D einnig á þá fundi, en gagnaðili hafi tekið eftir því að mótmæli sem hún hafi haft uppi á húsfundunum hafi ekki öll verið tíunduð nákvæmlega í fundargerð álitsbeiðanda.
Vegna kröfu gagnaðila í lið IV þá hafi verið samþykkt á húsfundi í apríl 2023 að leita álits kærunefndar vegna margra ára skuldar húsfélagsins við húshluta nr. 36. Um sé að ræða kostnað vegna notkunar á vatni og rafmagni í stigahúsi nr. 36 árin 2015-2019. Á fundi húsfélagsins árið 2014 hafi verið beðið um sérstakt leyfi til að nota vatn og rafmagn í húshluta 36 vegna fyrirhugaðra framkvæmda sem hafi staðið yfir árin 2014-2018. Einnig hafi verið upplýst að sá aukakostnaður sem félli til á sameign sumra vegna framkvæmda á sameign allra yrði endurgreiddur. Vinnuskúrar hafi stöðugt verið tengdir við rafmagn í stigahúsinu sem og ýmis vinnutæki. Þá hafi gífurlegt magn af vatni verið notað vegna háþrýstiþvottar. Gagnaðili hafi árangurslaust um árabil minnst á þessa skuld á húsfundum og sent ítrekaða tölvupósta til stjórnarmanna. Gagnaðili hafi miklað það fyrir sér að leita til nefndarinnar, en geri það nú fyrst ágreiningur innan hússins hafi þegar verið borinn undir nefndina.
Álitsbeiðandi kveður í athugasemdum sínum að það sé á valdi hvers stigahúss fyrir sig að ákveða með hvaða hætti fjármunir þeirra framkvæmdasjóða séu nýttir, þ.e. hvort þeir nýti sjóðinn til viðhalds innan hvers stigagangs eða hvort þeir séu nýttir til að lækka framlög eigenda í viðkomandi stigagangi í framkvæmdum sem falli undir sameign allra. Hver stigagangur hafi kosið það fyrirkomulag á síðasta aðalfundi að væru ekki til nægir fjármunir í framkvæmdasjóði heildarhúsfélagsins væri það vilji eigenda í hverjum stigagangi að í stað þess að innheimta aukalega hjá eigendum væri hægt að nýta fjármuni úr framkvæmdasjóði hvers stigagangs.
Vegna kröfu gagnaðila í lið fimm kveður álitsbeiðandi að krafa gagnaðila sé verulega vanreifuð og óljóst hvort slík krafa hafi nokkurn tímann verið til staðar. Hafi hún verið til staðar sé hún fyrnd. Þá hafi ekki verið samþykkt á húsfundi árið 2023 að leitað yrði til kærunefndar heldur hafi verið kosið um kröfuna og henni hafnað á grundvelli fyrningar. Bent hafi verið á að unnt væri að leita til nefndarinnar.
III. Forsendur
Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Í ákvæðinu segir enn fremur að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Ber því aðeins að líta til ákvæðis 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. í undantekningartilvikum. Að mati kærunefndar hefur ekkert komið fram í málinu, þar á meðal í gildandi eignaskiptasamningi, sem gefur tilefni til að víkja frá þeirri meginreglu að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, enda standa einstaka hlutar kerfisins ekki sjálfstætt þar sem kerfið tengist sameiginlegum brunni þrátt fyrir að þrír aðskildir brunnar séu fyrsta viðkoma fyrir hvert stigahús. Þá getur fyrirkomulag sem gagnaðili lýsir í greinargerð sinni um að lagnakerfi hússins hafi löngum verið fellt undir sameign sumra, þ.e. fyrir hvern stigagang, um áratuga skeið og að sér bankareikningar séu til fyrir hverja húsfélagsdeild, ekki breytt því enda lögin ekki frávíkjanleg að þessu leyti.
Með hliðsjón af framangreindu ber að fallist á kröfu álitsbeiðanda um að lagnirnar tilheyri sameign allra og að kostnaður vegna þeirra sé sameiginlegur, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.
Koma þá kröfur gagnaðila til úrlausnar.
Gagnaðili gerir í lið II kröfu um að viðurkennt verði að óheimilt sé að nýta sameign sumra í framkvæmdasjóðum stigahúsanna þriggja til að greiða kostnað vegna framkvæmda sem séu í sameign allra.
Í 1. mgr. 76. gr. laga um fjöleignarhús segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Vegna kröfu gagnaðila í lið II verður með tilliti til þess að meirihluti eigenda í hverri húsfélagsdeild samþykkti tillögu aðalfundar um að framkvæmdasjóður þeirra yrði nýttur til að greiða fyrir framkvæmdir á sameign allra ekki séð að tilefni sé til að gera athugasemdir þar um, enda engin ákvæði í lögum um fjöleignarhús sem koma í veg fyrir slíka ráðstöfun. Ber því að hafna þessari kröfu gagnaðila.
Kröfum gagnaðila í liðum III og IV um að nefndin bæði árétti ákvæði fjöleignarhúsalaga gagnvart álitsbeiðanda sem og að henni beri ekki að sjá um að afla tilboða, útreikninga og þess háttar fyrir húsfélagið heldur sé það hlutverk þeirrar húsfélagsþjónustu sem starfi á kostnað húsfélagsins, verður að vísa frá enda er hér annars vegnar um að ræða lögspurningu og hins vegar atriði sem ekki er lagalegur ágreiningur um, sbr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála.
Krafa gagnaðila í lið V er að viðurkennt verði að húsfélaginu beri að greiða tiltekna fjárhæð inn á hússjóð húsfélagsdeildar í húshluta nr. 36 vegna orkunotkunar verktaka í sameiginlegum framkvæmdum sem áttu sér stað á árunum 2015 til 2018, en hann hafi tengt við rafmagn og vatn í því stigahúsi. Kveður gagnaðili að á aðalfundi 2014 hafi verið beðið um leyfi til að nota vatn og rafmagn í stigahúsi nr. 36 og að upplýst hafi verið að aukakostnaður sem félli á sameign sumra yrði endurgreiddur. Ekki liggja þó fyrir gögn sem styðja þessa samþykkt. Þrátt fyrir að álitsbeiðandi sé ekki húsfélagið, sem kröfunni er beint að, tekur hún afstöðu til kröfunnar, en ekki er útilokað að krafa gagnaðila sé fyrnd, sbr. 3. gr. laga nr. 150/2007, líkt og álitsbeiðandi bendir á í málatilbúnaði sínum. Borin var upp tillaga á aðalfundi 2023 um að húsfélagið greiddi orkukostnað til húsfélagsdeilda í húshlutum nr. 32 og 36 en henni var hafnað með meirihluta atkvæða. Þar sem beina verður kröfunni að húsfélaginu en ekki álitabeiðanda einni verður þessi krafa því ekki tekin til frekari úrlausnar og ber þegar af þeirri ástæðu að hafna henni, að minnsta kosti að svo stöddu.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.
Kröfum gagnaðila í liðum III og IV er vísað frá, en að öðru leyti er kröfum hans hafnað.
Reykjavík, 3. október 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Þorvaldur Hauksson Eyþór Rafn Þórhallsson