Mál nr. 107/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 107/2024

 

Eitt hús eða fleiri. Þinglýst samkomulag eigenda um viðhald á sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 8. október 2024, beindi Húsfélagið Seljabraut 42 hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið Seljabraut 40, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 31. október 2024,  lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. október 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fasteignina að Seljabraut 40-42 í Reykjavík sem samanstendur af fimmtán eignarhlutum í tveimur matshlutum. Álitsbeiðandi er húsfélagdeild í húshluta nr. 42 en gagnaðili er húsfélagsdeild að húshluta nr. 40.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að Seljabraut 40-42 sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús og ákvörðunarvald um viðhald á ytra byrði hússins sé hjá húsfélagi hússins alls, ekki húsfélagsdeilda, og að þinglýst samkomulag um annað sé ógilt.
2. Að viðurkennt verði að bregðast þurfi við leka milli húshluta á grundvelli húsfélags alls hússins.

Álitsbeiðandi kveður þinglýstar eignaskiptayfirlýsingar fyrir hvorn matshluta kveða á um að saman myndi þeir eitt hús. Viðhald á ytra byrði eigi því að vera á forsvari sameiginlegs húsfélags. Fyrir liggi þinglýst samkomulag frá 1. mars 2012, með undirritun allra eigenda á þeim tíma, um að eigendur hvors húshluta annist sjálfir og kosti allt viðhald, viðgerðir og endurnýjun á ytra. Í samkomulaginu komi þó fram að báðir húshlutar fari með ákvörðunarvald um útlit og heildarsvip. Samkomulagið gangi gegn þinglýstum réttindum og skyldum allra eigenda. Í fyrirliggjandi skýrslu segi að um leka geti verið að ræða milli húshluta. Á þessu vandamáli þurfi að taka sameiginlega og sé þetta dæmi um það sem geti komið upp í sameiginlegu húsi og því óeðlilegt að gera samkomulag um annað en sameiginlegt viðhald.

Gagnaðili kveður aldrei hafa verið til sameiginlegt húsfélag fyrir þessar tvær húseignir. Með eignaskiptayfirlýsingum fyrir þær frá því í desember 2003 og 2004 hafi eigendur ákveðið að fella eldri eignaskiptasamninga úr gildi og skipta hvorri húseign upp í ákveðnar eignir. Allir eigendur fyrrgreindra húseigna hafi gert með sér sérstakt samkomulag um viðhald, viðgerðir og endurnýjun á ytra byrði fyrrgreindra húseigna. Samkomulagið kveði á um að þinglýstir eigendur hvorrar húseignar skuli annast og kosta allt viðhald, viðgerðir og endurnýjun á ytra byrði hvorrar húseignar fyrir sig, eins og verið hafði fram að gerð samkomulagsins.

Svo virðist sem atvik þessa máls séu með sama hætti og hafi verið til úrlausnar í dómi Landsréttar í máli nr. 435/2019. Ekki hafi í þessu máli verið gerð sameiginleg eignaskiptayfirlýsing fyrir húseignirnar Seljabraut 40 og 42, heldur sé sjálfstæð eignaskiptayfirlýsing fyrir hvora húseign. Þær gefi ekki til kynna að líta beri á þær sem eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994. Vakin sé athygli á því að í eignaskiptayfirlýsingum fyrir húseignirnar Hraunbæ 176-198 hafi þess verið sérstaklega getið í öllum tilvikum að Rofabær 43-47 væri hluti af heildarhúsinu Hraunbæ 176-198 og Rofabæ 43-47. Engu að síður hafi Landsréttur talið að slíkt ákvæði gerði það ekki að verkum að líta bæri á húseignirnar sem eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994. Þá sé einnig til þess að líta að eigendur húseignanna að Seljabraut 40 og 42 hafi allt frá því þær hafi verið byggðar og fram til dagsins í dag litið svo á að um tvö sjálfstæð hús sé að ræða þótt þau séu sambyggð. Þannig hafi eigendur sjálfir talið eðlilegt og haganlegt að farið verði með hvora byggingu sem sjálfstætt hús.

Það eitt að húseignirnar séu sambyggðar ráði ekki úrlistum um það hvort um eitt hús sé að ræða eða ekki enda sé sérstaklega tekið fram í 3. gr. laga nr. 26/1994 að sambyggð eða samtengd hús geti skilið sig þannig hvort frá öðru að rétt sé að líta á þau sem sjálfstæð hús í skilningi laganna.

Ekki sé tekin sérstök afstaða til þess hvort bregðast þurfi við leka milli húseignanna enda um að ræða viðhaldsframkvæmd sem snúi alfarið að ytra byrði Seljabraut 42.

 

III. Forsendur

Í þinglýstum eignaskiptayfirlýsingum annars vegar fyrir Seljabraut 40 (matshluta 03) og hins vegar Seljabraut 42 (matshluta 04) er gert ráð fyrir að húshlutar 40 og 42, sem séu sambyggðir, myndi heildarhús, þar sem 50,6930% tilheyri húshluta 40 og 49,3070% húshluta 42. Þá eru reiknaðar út hlutfallstölur einstakra eignarhluta í hvorum húshluta fyrir sig í heildarhúsi í eignaskiptayfirlýsingunum. Af þessu er ljóst að gert er ráð fyrir því að húshlutarnir myndi eitt hús þrátt fyrir að um þá gildi aðskildar eignaskiptayfirlýsingar.

Samkvæmt 1. tölul. hins þinglýsta samkomulags eigenda að Seljabraut 40-42, dags. 1. mars 2012, skiptist húsið í tvo húshluta, Seljabraut 40 og Seljabraut 42. Tekið er fram að skil á milli húshluta markist af vegg. Í 2. tölul. segir að þinglýstir eigendur hvors húshluta skuli sjálfir annast og kosta allt viðhald, viðgerðir og endurnýjun á ytra byrði hans, eins og verið hafi fram til þessa. Með samkomulaginu er þó, eftir sem áður, gert ráð fyrir að húsið sé eitt hús. Verður því að fallst á kröfu álitsbeiðanda um að Seljabraut 40-42 sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús.

Kemur þá til álita hvort heimilt sé að semja um annað ákvarðanaferli eða kostnaðarskiptingu en fjöleignarhúsalög kveða á um. Kveðið er á um í 2. gr. laganna að þau séu ófrávíkjanleg þegar um hús með íbúðum eingöngu er að ræða nema annað sé tekið fram í lögunum eða leiði af eðli máls. Eigendum íbúðarhúsa sé þannig almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt sé fyrir um í lögunum.

Hvað varðar ákvarðanir um viðhald á ytra byrði segir í 1. mgr. 39. gr. laganna að allir eigendur eigi rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Þar sem lögin eru ófrávíkjanleg hvað þetta varðar ber að virða að vettugi ákvæði þinglýsts samkomulags eigenda um aðra tilhögun að ákvarðanatöku, þ.e. að hvor húshluti um sig taki ákvarðanir um ytra byrði síns húshluta, og taka ákvaðarnir á vettvangi húsfélags hússins alls, sbr. 4. mgr. 39. gr. þar sem segir að sameiginlegar ákvarðarnir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi.

Hvað skiptingu kostnaðar varðar er kveðið á um í 43. gr. laganna að sameiginlegur kostnaður sé meðal annars allur kostnaður sem snerti sameign fjöleignarhús, bæði innan húss og utan. Viðgerðir á ytra byrði húss aðila teljast því til sameiginlegs kostnaðar. Kveðið er á um í 45. gr. hvernig skipta skuli sameiginlegum kosntnaði og eru einu frávikin sem heimiluð eru frá þeirri kostnaðarskiptingu að finna í 46. gr. laganna. Eiga þau frávik ekki við hér og ber að fara með kostnaðarskiptingu að lögum um fjöleignarhús, en ekki þinglýstu samkomulagi eigenda.

Með hliðsjón af framangreindu ber að fallast á kröfur álitsbeiðanda.

Vegna málatilbúnaðar gagnaðila er bent á að samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga þessara, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf því ekki að stofna þau sérstaklega og formlega.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                                Eyþór Rafn Þórhallsson