Mál nr. 116/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 116/2024

 

Jafnskiptur kostnaður/hlutfallsskiptur kostnaður: Endurnýjun lyftu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 25. október 2024, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 4. nóvember 2024, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. október 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 21 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að ákvörðun húsfundar 11. maí 2024 um að kostnaður vegna lyftu sé jafnskiptur sé bindandi.
2. Að viðurkennt verði að ákvörðun stjórnar um að breyta kostnaði við lyftuviðgerð frá því að vera jafnskipt yfir í að vera hlutfallsskipt sé ólögmæt.
3. Að viðurkennt verði að húsfundur beri að taka málið til meðferðar á ný þannig að unnt verði að taka upplýstar ákvarðanir á húsfundi um hvers konar viðhald/endurnýjun fara skuli í og hvernig kostnaður við hvern valkost muni skiptast.

Álitsbeiðandi kveður formanni húsfélagsins hafa verið ráðlagt að fara í fyrirbyggjandi viðhald á lyftu og samþykkt hafi verið að leita tilboða á húsfundi 31. janúar 2024. Álitsbeiðandi hafi ekki verið á landinu þegar sá fundur hafi verið haldinn. Á húsfundi 11. maí 2024 hafi formaðurinn kynnt tvö tilboð og hafi verið samþykkt að fara í viðhald frekar en endurnýjun. Litlar umræður hafi orðið um þetta á fundinum sem megi eflaust rekja til þess að formaður og flutningsmaðurinn hafi fullyrt að kostnaður við lægra tilboðið yrði jafnskiptur. Það hafi því komið á óvart þegar boðað hafi verið til húsfundar 11. ágúst 2024 þar sem fram hafi komið að kostnaður við lyftuviðhald yrði hlutfallsskiptur. Hefði verið upplýst um hlutfallsskiptingu hefði álitsbeiðandi viljað fá rök fyrir þessu svokallaða „fyrirbyggjandi viðhaldi“ og farið fram á meiri undirbúningsvinnu, svo sem þarfagreiningu og að leitað yrði frekari tilboða. Í húsinu hátti þannig til að aðeins einn eða enginn íbúi hafi verið í íbúðum efstu hæðar. Einnig hafi verið lítið um börn svo notkun lyftunnar hljóti að vera langt undir meðaltali.

Gagnaðili kveður að við ákvörðun húsfundar hafi komið fram að kostnaður yrði jafnskiptur en það hafi síðar verið leiðrétt og miðað við hlutfallsskiptan kostnað, enda um að ræða stofnkostnað. Kostnaður nemi sex milljónum og hafi skýrt komið fram í tilboðinu að um væri að ræða endurnýjun á lyftu. Einnig hafi komið ítarlega fram hversu viðamikil endurnýjunin væri. Þegar um svo umfangsmikla endurnýjun sé að ræða sé um að ræða hlutfallskiptan kostnað. Vísað sé til álita kærunefndar í málum nr. 32/2006 og 20/2010. Þrátt fyrir að mögulega hafi komið fram á húsfundinum 5. maí 2024 að kostnaður við endurnýjun lyftu geti verið jafnsskiptur beri kostnaðarskipting að fara eftir ófrávíkjanlegum ákvæðum fjöleignarhúsalaga.

III. Forsendur

Um skiptingu sameiginlegs kostnaðar gilda ákvæði 45. og 46. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Meginreglan kemur fram í A-lið 45. gr. laganna, en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B-lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu en þar undir fellur viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu.

Í fundargerð húsfundar gagnaðila sem haldinn var 31. janúar 2024 er bókað að tími sé kominn á allsherjar yfirhalningu á lyftunni og að reikna megi með kostnaði að fjárhæð 6-7 milljónir vegna þessa. Í fundargerð húsfundar 5. maí sama ár var greint frá tveimur tilboðum sem annars vegar gerði ráð fyrir uppfærslu á lyftunni og hins vegar nýrri lyftu. Samkvæmt fundargerð húsfundar 8. júlí 2024 hafði verið upplýst á húsfundi 5. maí 2024 að kostnaður við viðhald lyftunnar yrði jafnskiptur en við nánari skoðun hafi orðið ljóst að hann ætti að vera hlutfallsskiptur.

Kærunefnd telur að framkvæmdir á lyftunni séu slíkar að umfangi að um sé að ræða endurnýjun á henni, líkt og gert er ráð fyrir í tilboði í framkvæmdina. Að mati nefndarinnar er því ekki um að ræða hefðbundinn viðhalds- og rekstrarkostnað sem fellur undir undantekningarreglu B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús, heldur hlutfallsskiptan kostnað samkvæmt A-lið sama ákvæðis. Í þessu tilliti telur nefndin engu skipta þótt ákveðið hafi verið á húsfundi í aðdraganda framkvæmdanna að kostnaðurinn yrði jafnskiptur enda ekkert sem kemur í veg fyrir að húsfélagið leiðrétti þá kostnaðarskiptingu og aðlagi hana að ákvæðum laga um fjöleignarhús en ákvæði laganna eru þess utan ófrávíkjanleg þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Verður því ekki fallist á fyrstu og aðra kröfu álitsbeiðanda.

Þriðja krafa álitsbeiðanda byggist ekki á ákvæðum laga um fjöleignarhús auk þess sem ekki liggur fyrir að ákvarðanir húsfundar í málinu hafi verið haldnar annmörkum þannig að bæta þurfi úr fyrri ákvarðanatöku. Er kröfunni því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                                Eyþór Rafn Þórhallsson