Mál nr. 123/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 123/2024

 

Kostnaðarþátttaka: Úttektarskýrsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 20. nóvember 2024, beindi Húsfélagið A hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 29. nóvember 2024, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. október 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 24 eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi að eignarhluta í húshluta nr. 41.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða áfallinn kostnað álitsbeiðanda vegna úttektarskýrslu D að höfuðstól 981.190 kr.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða lögfræðikostnað að fjárhæð 74.400 kr. sem fallið hafi til vegna málsins.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða dráttarvexti og innheimtukostnað sem hafi fallið til hjá Inkasso vegna málsins til greiðsludags.

Álitsbeiðandi kveður gagnaðila hafa gert kröfu um að framkvæmd yrði hið fyrsta úttekt á upptökum myglu- og rakavandamála í húsinu, sem hann hafi talið hafa stafað af tilteknum utanhússframkvæmdum. Stjórn álitsbeiðanda hafi í kjölfarið fundað með syni gagnaðila, sem búi í íbúð hans, og tekið ákvörðun um að afla skýrslu D til að fá utanaðkomandi mat á vandamálinu. Utanhússframkvæmdirnar hafi átt sér stað árin 2018-2019 og að þeim loknum hafi eftirlitsmaður þeirra upplýst álitsbeiðanda sérstaklega um að nýju gluggarnir væru mun þéttari og nauðsynlegt væri að gæta að útloftun. Útloftun væri nauðsynleg vegna aldurs hússins og þar sem það sé einangrað með vikursteini í stað ullar eða frauðplasts.

Álitsbeiðandi hafi ekki séð sér annað fært en að verða við framangreindri kröfu gagnaðila og hafi D verið fengið til verksins þar sem gagnaðili hafi viljað það. Úttektin hafi alfarið miðast við forsendur hans, þ.e. að kannað yrði hvort raka- og mylguvandamál tengdust téðum framkvæmdum. D hafi tekið viðmiðunarsýni úr öllum þeim íbúðum sem hafi snúið að þeim gafli sem framkvæmdirnar hafi snúið að. Í skýrslu sinni hafi D bent á að tryggja þyrfti góða innivist og nauðsynlega þyrfti að gæta að góðum loftskiptum til að halda gildi koltvísýrings innan eðlilegra marka, auk reglulegra vandaðra þrifa. Bæði hafi verið tekin stroksýni DNA og Mycometer-sýni frá hillu í stofu íbúðar gagnaðila og þau reynst vera einu sýnin sem hafi verið lítillega menguð. Þá hafi rakaprósenta í umræddri íbúð verið töluvert yfir viðmiðum á meðan hún hafi verið talin eðlileg í öðrum íbúðum.

Í ljósi þess að skýrslan hafi ekki staðfest fullyrðingar gagnaðila um að framkvæmdunum hafi verið ábótavant beri honum að greiða kostnað sem hafi hlotist af öflun hennar. Auk þess sem skýrslan hafi staðfest að myglu- og rakavandamálin væru staðbundin við íbúð gagnaðila.

Úttektarskýrslan taki af allan vafa um að engir vankantar hafi verið á framkvæmdunum. Óþrifnaður í íbúð gagnaðila og skortur á útloftun hafi bakað honum bótaábyrgð á grundvelli 51. gr. laga um fjöleignarhús. Aðrir eigendur hafi orðið fyrir fjártjóni vegna útlagðs kostnaðar við öflun skýrslunnar. Einnig megi telja að gagnaðili sé jafnframt ábyrgur fyrir öðru tjóni sem verði í framhaldinu á sameign hússins vegna útbreiðslu á myglu.

Gagnaðili vísar til þess að myglu- og rakavandamál hafi komið upp í íbúðum í kjölfar utanhússframkvæmda við klæðningu, gluggaskipti, svalahurðaskipti og endurnýjun þaks. Hann hafi vakið athygli á mygluvandamálum í íbúð hans í maí 2023 til E en engin viðbrögð fengið og því hafi hann leitað ráða hjá Húseigendafélaginu.

Gagnaðili geri kröfu um frávísun þar sem mál skuli að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags áður en nefndin taki það til úrlausnar. Hvorki ákvörðun stjórnar álitsbeiðanda til að kanna orsök vandamála í fjöleignarhúsinu né ákvörðun um að bera málið undir nefndina hafi verið borið undir húsfund. Málið hafi því ekki hlotið afgreiðslu innan húsfélags á neinu stigi þess. Þá verði ekki séð að kærunefnd gefi álit á fjárkröfum eða kröfu um málskostnað.

Eigendur hafi ekki orðið fyrir fjártjóni á eignum sínum sem stafi af vanrækslu á viðhaldi séreignar gagnaðila. Engin gögn liggja fyrir til stuðnings kröfum álitsbeiðanda.

Vegna varakröfu gagnaðila sé á því byggt að stjórn álitsbeiðanda hafi tekið einhliða ákvörðun á stjórnarfundi að óska eftir skýrslunni. Stjórninni hafi borið að taka málið fyrir á húsfundi. Þeir stjórnarmenn sem hafi tekið þessa ákvörðun beri persónulega ábyrgð á greiðslu skýrslunnar. Það sé með öllu ótækt að innheimta kostnaðinn af gagnaðila en stjórnin hafi hvorki borið samþykki, kostnað við öflun skýrslunnar umfang hennar eða önnur atriði undir gagnaðila áður en hennar hafi verið aflað. Leita hefðu þurft samþykkis frá gagnaðila fyrir fram, en það hafi ekki verið gert. Þess utan séu skilyrði sakarreglunnar ekki uppfyllt né ákvæði 51. gr. laga um fjöleignarhús.

III. Forsendur

Eins og mál þetta er vaxið telur nefndin það ekki standa í vegi fyrir því að málið verði tekið til meðferðar þótt ekki verði séð að það hafi áður hlotið afgreiðslu á húsfélagsfundi, sbr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála. Verður því ekki fallist á frávísunarkröfu gagnaðila.

Í málinu er deilt um hvort gagnaðili beri, einn eigenda fjöleignarhússins C, ábyrgð á kostnaði sem féll til er áðurnefndrar úttektarskýrslu verkfræðistofu var aflað um ætlaðan raka í húsinu og skemmdum af hans völdum í kjölfarið á framkvæmdum á ytra byrði hússins á árunum 2018 til 2019. Um grundvöll ábyrgðar gagnaðila er aðeins vísað til 51. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús í álitsbeiðni. Í þeirri grein er fjallað um skaðabótaábyrgð eiganda séreignar gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., og bilun á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt, sbr. 3. tölul. 1. mgr. greinarinnar. Samkvæmt gögnum málsins hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að téður kostnaður sé afleiðing af saknæmri háttsemi gagnaðila. Ábyrgð hans á kostnaðinum verður því ekki reist á 1. eða 2. tölulið 1. mgr. 51. gr. laga um fjöleignarhús og þá verður ekki séð að ábyrgð samkvæmt 3. tölul. málsgreinarinnar geti átt hér við. Þá er ekki að sjá að önnur ákvæði fjöleignarhúsalaga geti stutt kröfu álitsbeiðanda.

Með vísan til framangreinds verður kröfum álitsbeiðanda hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                                Eyþór Rafn Þórhallsson