Mál nr. 141/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. október 2025

í máli nr. 141/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 240.000 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á glugga og gólfefni í hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila vegna verði hafnað að undanskilinni kröfu vegna glugga sem hún fellst á.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 22. desember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 13. janúar 2025.

Skýringar sóknaraðila, dags. 4. júlí 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 27. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 28. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2022 um leigu varnaraðila á bílskúr sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á gólfefni og glugga á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að í leigusamningi aðila sé athugasemd um skemmd á gólfi framan við eldhús. Við ástandsskoðun hafi komið í ljós að umfang þeirrar skemmdar hafi verið orðið umtalsvert meira á leigutíma en hann hafi ekki verið upplýstur þar um og þar af leiðandi ekki getað gripið til viðeigandi aðgerða.

Opnanlegt fag og gluggastykki sé orðið fúið og skipta þurfi um glugga og gler sem muni að öllum líkindum skemmast í viðgerðum þegar skipta þurfi út glugga að hluta eða í heild. Ástandsskýrsla og ljósmynd sýni för í glugga og sólbekk vegna umgangs katta inn og út um gluggann og virðist hann hafa verið valdur að viðvarandi raka og skemmd í gluggaviði. Einnig hafi mátt sjá að því er virðist klórför á lóðréttum pósti í glugga við opnanlega fagið. Glugginn sé staðsettur norðaustan við hús og sé ekki sjáanlegur öðrum íbúum hússins.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa hafnað kröfu sóknaraðila um bætur vegna skemmda í gólfi þar sem þær hafi verið í gólfinu áður en hún hafi flutt inn. Því til stuðnings liggi fyrir mynd sem fyrrum leigjandi íbúðarinnar hafi sent henni 8. júní 2022, og var tekin áður en hún hafi flutt inn. Þegar hún hafi orðið vör við að leka í húsnæðinu, sem síðar hafi komið í ljós að hafi verið vegna lélegrar þéttingar í sturtu, hafi móðir hennar reynt að gera allt sem mögulegt hefði verið til að koma í veg fyrir frekari leka. Aðilar sem hafi komið til að meta skemmdirnar hafi þurft að saga gat í vegginn til að átta sig á uppruna lekans. Það sé ábyrgðarhluti eiganda húsnæðisins að finna út úr því hvaðan lekinn hafi komið þegar hans hafi fyrst orðið vart. Varnaraðili fallist þó á kröfu vegna skemmda í glugga.

Í athugasemdum sínum upplýsir varnaraðili að leigusamningi aðila hafi lokið í september 2024. Þá greinir hún frá því vegna gluggans að hún hafi fengið upplýsingar um að hann hefði verið að rotna og skemmast í langan tíma og því hafi verið kominn tími á viðgerðir. Um sé að ræða viðhaldsskyldu leigusala en ekki bótaskyldu leigjanda. Aftur á móti hefði varnaraðili fallist á að greiða kostnað vegna nýrrar festingar sem hafi orðið fyrir skemmdum, en eftir að hún hafi flutt út hafi móðir hennar flutt inn og sett nýja festingu.

IV. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 240.000 kr., en krafa sóknaraðila snýst um viðurkenningu á því að honum sé heimilt að ganga að tryggingunni vegna skemmda sem hafi orðið á gólfefni og glugga á leigutíma.

Leigusamningur aðila var ótímabundinn frá 1. júlí 2022 og í kæru segir að leigutíma hafi lokið 7. nóvember 2024. Í athugasemdum sínum greinir varnaraðili frá því að leigutíma hennar hafi lokið 30. september 2024 og móðir hennar tekið við íbúðinni frá 1. október sama ár fram í nóvember. Fær sú frásögn stoð í rafrænum samskiptum aðila þar sem sóknaraðili staðfestir að leigutíma varnaraðila hafi lokið 30. september 2024 og að leigutími móður hennar hafi verið í október og hluta nóvember sama ár.

Sóknaraðili gerði skriflega kröfu í tryggingu varnaraðila með tölvupósti 27. nóvember 2024 vegna skemmda sem hafi orðið á gólfefni og glugga. Ljóst er þannig að skrifleg bótakrafa hans kom ekki fram innan fjögurra vikna frá lokum leigutíma varnaraðila, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og var ábyrgðin því niðurfallin þegar krafan kom fram, sbr. 8. mgr. sama ákvæðis. Hróflar ekki við þeirri réttarstöðu þótt varnaraðili hafi í athugasemdum sínum til nefndarinnar fallist á kröfu sóknaraðila um bætur vegna skemmda í glugga enda eru ákvæði húsaleigulaga ófrávíkjanleg á þá vegu að óheimilt er að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Þar sem slík frávik eru ekki fyrir hendi í áðurnefndum málsgreinum 40. gr. laganna var ábyrgðin niðurfallin þegar krafa sóknaraðila kom fram, sem fyrr segir, og er henni því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson