Mál nr. 4/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. október 2025

í máli nr. 4/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 6. og 9. janúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 28. janúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 31. janúar 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 31. janúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning frá 30. mars 2024 til 30. nóvember 2024 um leigu sóknaraðila á herbergi í leiguhúsnæði sem varnaraðili hafði á leigu að C. Um var að ræða framleigusamning aðila á milli sem var gerður með heimild eiganda húsnæðisins. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé sóknaraðila vegna viðskilnaðar hans við hið leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa greitt tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. inn á reikning varnaraðila samhliða því að hafa fengið herbergið afhent. Við skil eignarinnar hafi aðilar farið sameiginlega yfir herbergið og þær hillur sem sóknaraðili hafi haft til umráða í eldhúsi. Engar athugasemdir hafi verið gerðar og allt litið vel út. Þegar sóknaraðili hafi verið komin út á flugvöll síðar sama dag hafi hún fengið skilaboð frá varnaraðila um að fjármunir í hans eigu væru týndir sem og að þrif herbergisins hafi verið óásættanleg. Sóknaraðili hafi upplýst að hann kannaðist ekki við þessa týndu fjármuni en hann hafi verið mjög æstur í þeirri umræðu. Síðar í samtalinu hafi hann farið þess á leit að draga kostnað vegna þrifa af tryggingarfénu. Til að koma til móts við varnaraðila hafi sóknaraðili lagt til nokkra aðila í því sambandi en fengið á móti sendar upplýsingar um þrifafyrirtæki sem hafi verið margfalt dýrara. Sóknaraðili hafi reynt að malda í móinn en án árangurs og hafi varnaraðili haldið öllu tryggingarfénu eftir. Hvorki hafi verið gerð formleg krafa í tryggingarféð né reikningum framvísað vegna kaupa á meintri þjónustu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa ráðstafað tryggingarfénu vegna þrifa á hinu leigða með leyfi sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er ítrekað að við skil herbergisins hafi varnaraðili tjáð honum að allt væri fínt. Að kvöldi sama dag hafi hann sakað sóknaraðila um þjófnað og degi síðar hafi hann haldið því fram að herberginu hafi verið skilað óhreinu. Í því skyni að ljúka málinu hafi sóknaraðili sent varnaraðila hlekk að þrifafyrirtækjum sem hafi boðist til að þrífa smærri íbúðir og herbergi fyrir 12.500 kr. eða viðbrögð varnaraðila hafi aftur á móti verið þau að hann héldi eftir 74.000 kr. vegna þrifa og því til stuðnings hafi hann bent á mun dýrari þrifaþjónustu. Út frá þessum samskiptum sé ekki unnt að ætla að samþykki sóknaraðila fyrir kröfunni hafi legið fyrir. Sama eigi við um minniháttar úrbætur/viðhald að fjárhæð 26.000 kr. Varnaraðili hafi eingöngu tilkynnt um þann kostnaðarlið án þess að hafa fært sönnur á útlagðan kostnað, upplýsinga um hvað hafi verið lagað og þess háttar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi haft fjórtán daga til að skoða hið leigða herbergi eftir að sóknaraðili hafi yfirgefið það. Eftir skoðun hans hafi hann haft samband við sóknaraðila og með leyfi hans hafi verið úr þessu bætt, þar sem íbúðin hafi verið þrifin og smávægilegar viðgerðir átt sér stað. Sú staðreynd að sóknaraðili hafi talið að þetta hafi orðið dýrara en hann hafi gert ráð fyrir þýði að hann hefði átt að skila hinu leigða í sama ástandi og hann hafi tekið við því. Hann hafi haft nokkra daga til þess en hann hafi komið þessu yfir á varnaraðila.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hélt tryggingarfénu eftir vegna þrifa á hinu leigða við lok leigutíma sem og smávægilegra viðgerða sem þörf hafi verið á í herberginu.

Leigutíma lauk 30. nóvember 2024. Samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila fóru aðilar sameiginlega yfir herbergið að morgni 29. nóvember þar sem engar athugasemdir komu fram af hálfu varnaraðila. Síðar sama dag upplýsti varnaraðili sóknaraðila að fjármunir í eigu hans hefðu glatast úr íbúðinni og næsta dag sagði hann að sóknaraðili hefði skilið herbergið eftir óhreint og að hann ætlaði að panta þrif og greiða fyrir þau með tryggingarfé sóknaraðila. Þá tilkynnti varnaraðili sóknaraðila með tölvupósti 14. desember 2024 að hann héldi tryggingarfénu eftir vegna þrifa sem og smávægilegra viðgerða. Sama dag óskaði sóknaraðili eftir kvittunum vegna þessa frá varnaraðila, sem sagðist hafa greitt með reiðufé og engar kvittanir fengið. Ágreiningur um bótaskyldu sóknaraðila var borin undir kærunefnd með kæru sóknaraðila 6. janúar 2025 og þar með innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Krafa varnaraðila var sett fram með rafrænum skilaboðum eftir að sóknaraðili hafði yfirgefið herbergið en engin gögn hafa verið lögð fram kröfunni til stuðnings, svo sem niðurstaða sameiginlegrar úttektar aðila. Þá verður ekki litið svo á að sóknaraðili hafi samþykkt kröfu varnaraðila. Verður þegar af þeirri ástæðu að hafna henni. Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 29. nóvember 2024 reiknast dráttarvextir frá 28. desember 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 28. desember 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson