Mál nr. 73/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 73/2024

 

Kostnaðarþáttaka húsfélags: Viðgerðir á vegg. Bætur vegna afnotamissis. Lögfræðiráðgjöf.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 19. júlí 2024, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagsdeild B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 1. og 13. ágúst 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 20. ágúst 2024, athugasemdir gagnaðila, mótteknar 3. september 2024, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. september 2024, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. október 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D 19-21. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð í húshluta nr. 19 en gagnaðili er húsfélagsdeild D 19.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að öllum eigendum í húshlutum 19-21 verði gert að endurgreiða álitsbeiðanda úr framkvæmdasjóði þegar útlagðar 1.055.484 kr. vegna viðgerða á, í og við útvegg hússins við eignarhluta hennar, auk nauðsynlegs kostnaðar því tengdu, ásamt vaxtakostnaði.

Einnig að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna afnotamissis.

Álitsbeiðandi kveður að dregist hafi að ráðast í nauðsynlegar endurbætur á húsinu en þær séu nú yfirstandandi og taki meðal annars til endurbóta á bæði veggjum og þaki. Tildrögin séu ekki síst þau að fyrir um 5-6 árum hafi álitsbeiðandi orðið vör við leka í íbúð hennar á nokkrum stöðum á téðum útvegg. Hún hafi fyrst sjálf farið tvisvar í viðgerðir á veggnum utan frá til að reyna að stöðva lekann og síðan hafi verið farið í þriðju viðgerðina haustið 2022 með gagnaðila. Síðar hafi komið í ljós að ekki hafi aðeins lekið utan frá heldur hafi verið flóknari ástæður fyrir lekanum sem hafi þurft að finna út úr, en áframhaldandi rakamyndun og leki í útvegg hjá álitsbeiðanda hafi stafað af skorti á einangrun við rör.

Álitsbeiðandi hafi margoft rætt lekann við aðra eigendur og þegar gagnaðili hafi verið formlega settur á laggir í júní árið 2022 hafi verkfræðistofa loks verið fengin til að gera úttekt á múrverkinu. Úttektin hafi legið fyrir í ágúst 2022 og verið afgerandi um að það þyrfti að gera við múrinn utan á öllu húsinu. Hafi þá verið ákveðið að fá verkfræðistofuna til að gera útboðsgögn fyrir allt húsið sem og finna verktaka. Ákveðið hafi verið að byrja fyrst á suður- og vestur hlið og steina þær þar sem lekar höfðu allir verið þar. Húsið hafi verið í þannig slæmu ástandi að utan og álitsbeiðandi aldrei haft gilda ástæðu til að láta gera við veggina innan frá, enda hæpið að það hefði orðið til góðs fyrr en veggurinn yrði fullunninn að utan. Álitsbeiðandi hafi því ákveðið að fara í þessa innanhússframkvæmd eftir að vinnu hafi lokið við steiningu á útveggnum og talið þetta þá aðeins vera minni háttar frágangsvinnu við málningu og spörslun. Hún hafi því ekki látið gagnaðila vita sérstaklega um þá frágangsvinnu í fyrstu þar sem hún hafi talið þetta vera lítið og að hún myndi ein greiða fyrir fráganginn.

Eftir að framkvæmdir hafi byrjað á veggnum að innan hafi borið á því að enn væri leki og raki í veggnum þrátt fyrir utanhúss viðgerðina. Snúið hafi verið að komast að því hverju þetta hafi stafað frá og sú leit endað á því að þetta hafi að öllum líkindum verið áframhaldandi rakasöfnun þar sem það hafi vantað einangrun í vegginn. Skemmdir á veggnum séu því margþættar og í gegnum tíðina lekið þarna að utan og svo verið óeðlileg rakasöfnun inni í veggnum. E verktaki hafi sent minnisblað með niðurstöðu sinni í febrúar 2024. Í nóvember 2023 hafi þeir byrjað að vinna við vegginn. Í janúar 2024 hafi álitsbeiðandi sent formlega tilkynningu um rakaskemmdir og um þörf á viðgerðum, til allra eigenda. Álitsbeiðandi hafi svo leitað til Húseigendafélagsins sem hafi þjónustað gagnaðila og rætt þar um hverjir bæru ábyrgð væri að ræða lekar lagnir. Þetta hafi hún gert svo ljóst yrði frá upphafi að þessi kostnaður við viðgerðina innan í veggnum væri sameiginlegur og spara þannig kostnaðarsamar þrætur. E verktaki hafi síðan sent upplýsingar um skemmdirnar og hvað þyrfti að gera. Vinna hafi svo átt sér stað í íbúð álitsbeiðanda í janúar 2024 og gagnaðili greitt reikning vegna þeirrar vinnu. Frá því í janúar 2024 hafi veggurinn staðið opinn og þar sem rætt hafi verið um myglu hafi hún gengið þannig frá hlutunum að hún bærist ekki um íbúðina. Þá sé mikið ryk sem fylgi svona framkvæmdum og álitsbeiðandi hafi ekki getað haft eðlileg afnot af íbúðinni á meðan og því meðal annars þurft að gista annars staðar.

Þáverandi formaður gagnaðila hafi síðan sent eigendum öllum tölvupóst og talið að viðgerðin á veggnum væri á kostnað álitsbeiðanda eftir stutta skoðun hennar á regluverkinu. Upp frá þessu hafi liðið dágóður tími þar til húsfundur hafi loks verið haldinn 7. mars 2024. Sá tími frá því að þau hafi fengið tilkynningu álitsbeiðanda og þar til sá fundur hafi verið haldinn verði að teljast verulegur. Meirihlutinn hafi í fyrstu haft þá skoðun að þau hafi ekki viljað fá þann verktaka þar sem hann hafi þótt of dýr. Staðan hafi aftur á móti verið sú álitsbeiðandi hafi þá enga aðra verktaka haft tiltæka auk þess sem þeir hafi þekkt aðstæður betur en aðrir og píparinn þeirra verið búinn að skoða lagnirnar líka. Fundinum hafi lokið þannig að þar sem aðrir eigendur hafi ekki verið með aðra verktaka tiltæka hafi álitsbeiðandi hafið verkið þá þegar með E verktaka. Sérstök atkvæðagreiðsla hafi farið fram um þetta og ekki hafi verið rætt um annan fund. Allir hafi samþykkt þetta nema þáverandi formaður. Starfsmaður F hafi ritað fundargerð og hún verið yfirfarin af þáverandi formanni, en hún hafi ekki verið efnislega rétt, en álitsbeiðandi hafi ekki fengið hana fyrr en tíu dögum síðar. Í millitíðinni hafi svo verið búið að boða nýjan húsfund. Álitsbeiðandi hafi gert margar athugasemdir við fundargerðina þar sem meðal annars hafi þar ekkert verið getið um að meirihlutinn hefði fallist á að álitsbeiðandi hafi látið E verktaka klára hafið verk, en svo þurft að gefa sig vegna ofríkis þáverandi formanns með því að eyða tíma í að fá aðra ódýrari til verksins. Nýr húsfundur hafi svo verið boðaður 20. mars 2024 en álitsbeiðandi hafi ekki komist þar sem hann hafi verið skipulagður þegar hún hafi verið í vinnu og þau vitað af því. Á þeim fundi hafi verið lögð fram tvö tilboð og lægra tilboðinu tekið. Þá hafi þar verið samþykkt að gagnaðili skyldi greiða 50% af verði tilboðsins þar sem réttaróvissa væri fyrir hendi, en engin slík helmingaregla sé þó til í lögum.

Aðalfundur gagnaðila hafi verið haldinn 6. maí 2024 þar sem meðal annars hafi verið farið yfir þá reikninga sem enn hafi staðið út af og atkvæði verið greidd um hvern og einn þeirra. Niðurstaðan hafi orðið sú að reikningar fyrir „undirbúning“ yrðu ekki greiddir heldur aðeins reikningar fyrir viðgerð og gólfefni.

Svo viðgerðunum sé lýst nánar þá sé um að ræða útveggi í kjallaraíbúð sem höfðu verið blautir lengi. Um sé að ræða samsíða veggi sem tilheyri stofu og eldhúsi og svo hafi einnig verið samsíða leki inni í barnaherbergi. Þar sem eldhúsið sé hafi veggurinn verið verst farinn. Þar hafi veggurinn verið opnaður og látinn standa þannig frá janúar 2024. Að því er álitsbeiðandi best viti hafi einungis verið gert við það nauðsynlegasta, gengið hafi verið frá veggnum með málningu og nýjum gluggakarmi í eldhúsi sem hafi verið handónýtur. Flókið hafi verið að finna út af hverju veggurinn í eldhúsinu hafi verið blautur, en búið hafi verið að gera við húsið utan frá. Þegar veggurinn hafi verið opnaður hafi verið opið alveg niður í húsgrunn þar. Rörin niðri hafi verið í lagi og það hafi verið steypt í gatið niður í grunninn. Niðurstaðan hafi orðið sú að það hafi vantað einangrun í vegginn þar sem rörin hafi legið. Lekaleitin hafi verið nauðsynleg forsenda þess að greina vandann sem sé ekki bara álitsbeiðanda lögum samkvæmt.

Þá sé farið fram á að álitsbeiðandi fái greiddan vaxtakostnað þar sem hún hafi þurft að leggja út fyrir þessu öllu á meðan aðrar stórframkvæmdir hafa verið í gangi í húsinu, þetta hafi tekið langan tíma og sé elsti reikningurinn frá því í nóvember 2023. Þá fari álitsbeiðandi fram á að metinn verði réttur hennar til skaðabóta sökum þess hve langan tíma þetta hafi allt tekið en hún hafi ekki getað notað íbúðina um tíma. Verkinu hafi lokið um miðjan maí 2024.

Gagnaðili kveðst hafna skaðabótaskyldu. Álitsbeiðandi hafi á þeim 5-6 árum sem hún hafi talað um lekann ekki ráðist í að kanna eða laga hann með fullnægjandi hætti eða skora á aðra eigendur eða þáverandi húsfélög að gera slíkt. Þrír nýir eigendur hafi verið í húsinu þegar ákveðið hafi verið að fara í framkvæmdirnar á ytra byrði. Það hafi því verið brugðist við með mjög skeleggum hætti af núverandi eigendahópi, farið í úttekt og útboð á framkvæmdum.

Ekki sé neinum gögnum til að dreifa um að álitsbeiðandi hafi reynt að fá þáverandi eigendur til að ráðast í lagfæringar. Núverandi eigendur hafi allir lagt sig fram um að gera við þennan meinta leka og forgangsraðað framkvæmdum með þeim hætti til að koma í veg fyrir skemmdir á íbúð álitsbeiðanda og húsinu öllu. Leiða megi rakamyndun í vegg til skorts á einangrun og að öllum líkindum mislukkaðra framkvæmda hjá fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda.

Eftir að búið hafi verið að ráðast í sameiginlegar framkvæmdir á ytra byrði hafi álitsbeiðandi látið framkvæma frágangsvinnu innan íbúðar hennar, en sjálf ekki talið ástæðu til að láta gagnaðila vita af þeim. Hún hafi greitt fyrir þær sjálf. Það hafi ekki verið fyrr en á síðari stigum sem hún hafi óskað eftir aðkomu gagnaðila, löngu eftir að búið hafi verið að ráðast í framkvæmdir og án þess að gagnaðili hafi getað tekið afstöðu til þeirra. Það sama megi segja um lögfræðilega ráðgjöf sem hún hafi leitað fyrir sig persónulega hjá Húseigandafélaginu, en sú lögfræðiráðgjöf hafi ekki verið fyrir gagnaðila heldur til að ákvarða hver hennar réttarstaða væri gagnvart gagnaðila.

Eigendur séu ósammála því að þeir hafi vísvitandi dregið framkvæmdir á langinn eða hlutast til um að meira óhagræði hlytist af framkvæmdum en raun hafi borði vitni þótt þeir hafi verið ósammála því að samþykkja tilboð E verktaka sem hafi verið mjög óljóst bæði varðandi umfang verks og kostnað. Enda hafi þegar að loknum þeim fundi sem álitsbeiðandi hafi borið tilboðið og framkvæmdirnar undir fundinn verið ráðist í að skilgreina verkþættina betur og óska tilboða frá fleiri verktökum, þar með talið E verktökum sem hafi ekki gefið nýtt tilboð.

Þá séu uppi álitaefni varðandi eftirfarandi atriði: Hvort framkvæmdir og kostnaður tengdur þeim falli undir kostnað vegna viðgerðar á séreign eða sameign. Hvort ákveðnir verkþættir falli undir sameign allra eða sameign sumra í skilningi laga um fjöleignarhús, en framkvæmdir í húshluta nr. 19 og 21 hafi verið alfarið aðskildar fram til stofnunar húsfélagsins að D 19-21 og stigagangarnir séu alveg aðskildir með sitthvorn innganginn og sitthvort lagnakerfið. Hvort hægt sé að ætlast til þess að gagnaðili samþykki að fara í framkvæmdir án þess að umfang verks sé afmarkað og kostnaður liggi fyrir. Hvort gagnaðili geti borið ábyrgð á framkvæmdum fyrrum eiganda íbúðar eða verktaka sem virðast hafa leitt til tjónsins.

Stigagangarnir tveir séu með sitthvort hitakerfið og lagnir alveg aðskildar milli stigaganga. Þá sé opið hitakerfi í húshluta nr. 19 og lokað í húshluta nr. 21. Húsin hafi verið byggð af sitthvorum byggingaraðilanum á sínum tíma.

Varðandi húsfundinn 20. mars 2024 fari álitsbeiðandi mikinn í því að láta eins og fundurinn hafi verið haldinn vísvitandi á tíma sem hún hafi ekki komist sjálf á, en hún hafi verið búin að staðfesta tímasetninguna en síðan afboðað sig með stuttum fyrirvara.

Helmingaskiptaregla á ákveðnum framkvæmdaliðum sé ekki lögfest og eigendur allir meðvitaðir um það. Gagnaðili hafi verið að fara að ráðleggingum F um að bjóða álitsbeiðanda hlutfallslega kostnaðarþáttöku í framkvæmdum í ljósi þess að ekki hafi þótt skýrt hvernig rétt væri að kostnaðarskiptingu skildi háttað þar sem ekki hafi verið ljóst hvaðan lekinn hafi komið, út frá hverju hann hafi stafað og hvernig ábyrgðin skiptist.

III. Forsendur

Í kjölfar utanhússviðgerða sem áttu sér stað á árinu 2023 óskaði álitsbeiðandi í nóvember 2023 eftir því við verktakann, sem annaðist þær viðgerðir, að skoðaður yrði veggur í íbúð hennar þar sem leki hafi haldið áfram þrátt fyrir utanhússviðgerðirnar. Með tölvupósti álitsbeiðanda 18. janúar 2024 til eigenda í húshluta nr. 19 tilkynnti hún að hún hefði fengið verktaka til að laga vegg í stofu  hennar sem hafi verið töluvert rakaskemmdur. Tók hún fram að skoða þyrfti lagnir og að brjóta upp vegg til að komast að því hvaðan lekinn kæmi og klára lagfæringar á veggnum. Óskaði hún athugasemda ef einhverjar væru. Engin svör bárust og óskaði álitsbeiðandi í framhaldinu álits frá téðum verktaka. Í minnisblaði verktakans, dags. 7. febrúar 2024, segir að hann hafi byrjað innanhússvinnu í nóvember 2023 og þá hafi sést raki neðarlega í útvegg og niður við gólf í eldhúsi. Taldi hann lekaskemmdir tilkomnar vegna rakaþéttingar þar sem útveggurinn hafi verið óeinangraður.

Í fundargerð húsfundar 7. mars 2024 segir að E verktakar hafi ekki komist að afgerandi niðurstöðu um orsök vandans og að samþykkt hafi verið að kalla eftir tilboðum frá fleiri verktökum til þess að freista þess að fá hagkvæmara tilboð. Samkvæmt fundargerð húsfundar 20. sama mánaðar var samþykkt tillaga um að gagnaðili greiddi helming kostnaðar vegna viðgerðar á móti álitsbeiðanda á grundvelli annars hvors tveggja tilboða sem borist höfðu og lágu fyrir á fundinum. Á húsfundi 20. sama mánaðar var felld tillaga um að gagnaðili greiddi reikning E verktaka að fjárhæð 314.997 kr. vegna vinnu í desember 2023. Í fundargerð 6. maí 2024 segir að álitsbeiðandi hafi gengið að tilboði G og að fyrir lægi reikningur að fjárhæð 960.320 kr. og tekið fram að til viðbótar hafi þurft að fá málara og pípara í frágangsvinnu.

Ágreiningur snýr að því hvort gagnaðila sé stætt á því að neita greiðsluþátttöku vegna vinnu sem átti sér stað í íbúð álitsbeiðanda í nóvember og desember 2023 og einnig hvort honum sé heimilt að binda greiðsluþátttöku sína við helming vegna viðgerða sem áttu sér stað í apríl og maí 2024. Þá er ágreiningur um hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna lögfræðiþjónustu sem álitsbeiðandi óskaði eftir til að fá skorið úr um greiðsluþátttöku vegna téðra framkvæmda.

Kveðið er á um í 2. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að einstökum eiganda sé ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerti sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 33. gr. b, 37. og 38. gr. Deilt er um hvort gagnaðila beri að greiða reikning að fjárhæð 314.997 kr. vegna lekaleitar í íbúð álitsbeiðanda í nóvember 2023. Óumdeilt er að álitsbeiðandi óskaði eftir þessari vinnu verktakans án samráðs við gagnaðila og fengu eigendur aðrir fyrst upplýsingar um vinnuna að henni afstaðinni. Ljóst er að skilyrði ákvæða 37. og 38. gr. laga fjöleignarhús eru ekki uppfyllt, enda hvorki um að ræða neyðarráðstöfun í skilningi 37. gr. né athafnaleysi gagnaðila í skilningi 38. gr. Verður álitsbeiðandi því að bera ábyrgð á þessum kostnaði sem hún stofnaði einhliða til.

Kemur þá til skoðunar kostnaður vegna viðgerða á veggnum, sem húsfundur samþykkti að greiða helming vegna. Í minnisblaði E verktaka segir að ekki hafi fundist leki frá lögnum þótt þær hafi verið illa farnar af tæringu. Í lagnastokk við loft og í vegg við hlið glugga séu ofnalagnir sem hafi verið aflagðar. Fram kemur að útveggurinn hafi verið óeinangraður nema á einum stað að litlum hluta. Mikill raki, fúkkalykt og fúið timbur hafi verið í loftbilinu sem hafi verið opnað. Fram kemur einnig að ekki sé ósennilegt að vatn hafi komist inn utan frá fyrir utanhússviðgerðirnar. Þá var niðurstaðan sú að með hliðsjón af því að útveggurinn hafi verið óeinangraður hafi lekinn stafað af rakaþéttingu vegna skorts á einangrun. Bregðast þyrfti við raka, fúa og myglu sem komið hafi í ljós í loftbili aftan við múrhúð og timburþil. Samkvæmt gögnum málsins var þannig um að ræða vinnu við útvegg, þ.e. úrbætur á einangrun í veggnum og uppbyggingu hans, en hann er hluti af burðarvirki hússins. Þannig er um að ræða viðgerð á sameign og kostnaður því sameiginlegur. Engin ákvæði fjöleignarhúsalaga gera ráð fyrir helmingaskiptum kostnaði í þessu tilliti og ákvörðun gagnaðila hér um því ólögmæt. Þá eru engin gögn sem stutt geta það að viðgerðanna hafi verið þörf vegna framkvæmda fyrri eigenda eða athafnaleysis álitsbeiðanda líkt og gagnaðili nefnir í málatilbúnaði sínum. Ber því að fallast á að um sameiginlegan kostnað hússins sé að ræða. Kærunefnd telur að tilefni sé til að benda aðilum á að svo virðist sem þeir miði við að um sé að ræða málefni húsfélagsdeildar D 19, en um er að ræða kostnað sem varðar húsfélagið D 19-21.

Nefndin getur aftur á móti ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda um vaxtakostnað, enda engin gögn sem liggja henni til grundvallar. Vegna kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna lögfræðiþjónustu sem hún tók einhliða ákvörðun um að kaupa þá verður ekki á hana fallist, enda verður álitsbeiðandi að bera ábyrgð á því að hafa valið að fara þá leið. 

Álitsbeiðandi kveður íbúðina hafa verið óíbúðarhæfa í langan tíma þar sem gagnaðili hafi dregið framkvæmdirnar. Tekur hún fram í álitsbeiðni að hún eftirláti nefndinni að meta það og álykta hvort skilyrði séu til að ákvarða henni frekari bætur vegna tjóns og óhagræðis sem hún hafi orðið fyrir vegna málsins. Engin gögn liggja fyrir sem stutt geta tekjutap álitsbeiðanda vegna þessa. Er þessari kröfu álitsbeiðanda því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerða sé sameiginlegur kostnaður húsfélagsins að D 19-21 en kröfum álitsbeiðanda vegna kostnaðar við lekaleit og lögfræðiaðstoð er hafnað.

Það er álit kærunefndar að hafna beri bótakröfu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                                Eyþór Rafn Þórhallsson