Mál nr. 83/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. október 2025

í máli nr. 83/2024

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja hana um leigu frá 1. ágúst 2024 og beri að fjarlægja reikninga úr heimabanka hennar vegna leigu frá þeim tíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 25. ágúst 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 11. mars 2025.

Skýringar sem bárust frá sóknaraðila 26. júní 2025 vegna beiðni kærunefndar þar um.

Skýringar sem bárust frá sóknaraðila 11. júlí 2025 vegna beiðni kærunefndar þar um.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 20. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 23. ágúst 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 25. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. ágúst 2025.

Viðbótargögn sem bárust frá sóknaraðila 30. ágúst 2025 vegna beiðni kærunefndar.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 1. september 2025.

Upplýsingar varnaraðila, dags. 9. september 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 20. janúar 2024 um leigu sóknaraðila á herbergi í húsnæði varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að krefja sóknaraðila um leigu frá 1. ágúst 2024.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa rætt fyrir fram við varnaraðila um að hún kæmi til með að búa í tvo til þrjá mánuði í íbúðinni og geti tvö vitni staðfest það. Varnaraðili hafi samþykkt þetta og sagt að sóknaraðili gæti farið hvenær sem væri. Sóknaraðili hafi ekki fengið skriflegan leigusamning í hendurnar en hún hafi tekið mynd af honum á síma sinn. Sóknaraðili hafi síðan komist að því að húsnæðið, sem hið leigða herbergi er í, væri í leigu til stórrar fjölskyldu og að varnaraðili hafi tvíleigt eitt herbergið. Þá hafi herbergið hafi ekki verið eins stórt og samningur hafi kveðið á um og ýmis vandamál komið upp, til að mynda hafi rafmagnið farið af þegar kveikt var á katli og eldavél á sama tíma. Aðeins eitt salerni hafi verið fyrir báða helminga hússins og þar hafi verið mygla.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila ekki hafa lagt fram neina tryggingu við upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi komið kvörtunum á framfæri við upphaf leigutíma en það sé ekki á ábyrgð varnaraðila að útvega húsgögn. Raki myndist séu gluggar ekki opnaðir og rafmagn í húsinu sé orðið gamalt.

 

IV. Niðurstaða            

Aðila greinir á um hvort varnaraðila sé heimilt að krefja sóknaraðila um leigu frá 1. ágúst 2024, en sóknaraðili flutti úr hinu leigða 30. júlí 2024.

Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Uppsagnarfrestur er þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. sömu laga.

Sóknaraðili kveðst hafa við upphaf leigutíma upplýst varnaraðila að hún kæmi til með að flytja út eftir þriggja til fjögurra mánaða leigutíma, sem varnaraðili hafi samþykkt. Þá hafi hún upplýst varnaraðila munnlega um í mars 2024 að hún kæmi til með að flytja út eftir þrjá mánuði, sem hann hefði samþykkt, og í maí sama ár hafi hún sagt að hún vissi um áhugasaman leigjanda að herberginu. Varnaraðili hafnar því aftur á móti með öllu að munnleg uppsögn hafi borist og kveður sóknaraðila hafa flutt út fyrirvaralaust í lok júlí. Kærunefnd aflaði frekari upplýsinga frá sóknaraðila en engin gögn hafa borist sem stutt geta það að hún hafi sagt leigusamningi aðila upp með þriggja mánaða fyrirvara. Þá lýsir sóknaraðili blekkingum af hálfu varnaraðila þess efnis að hann hafi séð um uppsetningu leigusamningsins og skráð hann ótímabundinn gegn vitund hennar en engin gögn styðja þennan málatilbúnað. Jafnframt byggir sóknaraðili á því að ástand hins leigða hafi verið óviðunandi, en engin gögn styðja það að leigusamningi aðila hafi verið rift með lögmætum hætti í samræmi við ákvæði 60. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd telur þannig að gegn eindregnum mótmælum varnaraðila sé ekki unnt að leggja til grundvallar að sóknaraðili hafi sagt samningum upp munnlega með lögbundnum uppsagnarfresti, enda stendur hér orð gegn orði. Þess utan er gert ráð fyrir því að uppsagnir séu skriflegar og sendar með sannanlegum hætti, sbr. 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga. Að öllu þessu virtu telur kærunefnd að sóknaraðili hafi ekki verið heimilt að rifta leigusamningi aðila þegar hún flutti út í lok júlí 2024.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Í framkvæmd hefur ákvæðum 62. gr. einnig verið beitt um þau tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt, en þessi skylda leigusala leiðir jafnframt af almennum reglum kröfuréttar, sbr.  dóm Hæstaréttar 27. október 2016 í máli nr. 83/2016.

Kærunefnd óskaði eftir að varnaraðili upplýsti til hvaða ráðstafana hann hefði gripið til að koma herberginu í útleigu á ný og þar með takmarka tjón sitt. Í skýringum hans, dags. 9. september 2025, segir að þrátt fyrir að hafa auglýst íbúðina hafi enginn tekið hana á leigu, en það sé vegna staðsetningar hennar fjarri Reykjavík og Akureyri og þeir sem hafi sýnt henni áhuga hafi ekki getað lagt fram tryggingu, þar með talið sá aðili sem sóknaraðili hafi sagt áhugasaman. Lagði varnaraðili ekki fram gögn sem staðfest geta að hann hafi gert raunhæfar tilraunir til að koma herberginu aftur í útleigu.

Kærunefnd telur að skýringar varnaraðila, sem ekki eru studdar gögnum þrátt fyrir beiðni nefndarinnar þar um, sýni ekki fram á að hann hafi gripið til viðeigandi ráðstafana til að koma herberginu í útleigu á ný, en í því ljósi ber að hafa hliðsjón af því að rúmt ár er liðið frá því að sóknaraðili flutti út en nýr leigjandi hefur enn ekki fundist samkvæmt varnaraðila. Þá virðist sem hann hafi hafnað áhugasömum leigjendum. Ljóst er þó að sóknaraðili flutti út með skömmum fyrirvara og telur nefndin að vegna þessa skuli varnaraðili eiga rétt á leigubótum fyrir einn mánuð. Ber sóknaraðila því að greiða leigu vegna ágúst 2024 en varnaraðili á ekki frekari kröfur á hendur henni.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er heimilt að krefja sóknaraðila um leigu vegna ágúst 2024.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson