Mál nr. 84/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. október 2025

í máli nr. 84/2024

 

A og B

gegn

C ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðili: C ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að uppsögn sóknaraðila á leigusamningi aðila sé lögmæt og að varnaraðila sé óheimilt að gera kröfu um leigu frá 1. ágúst 2024 og beri að fjarlægja reikninga þar um úr heimabanka þeirra. Einnig að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. ásamt dráttarvöxtum. Þá gera sóknaraðilar kröfu um að varnaraðila beri að endurgreiða þeim hluta leigunnar, eða samtals 260.000 kr., þar sem hann hafi leigt hluta hins leigða til annars einstaklings í sex og hálfan mánuð á leigutíma sóknaraðila. Sóknaraðilar krefjast þess jafnframt að varnaraðila verði gert að skila hlutum í þeirra eigu sem hann hafi læst inni í bílskúr og gámum. Að lokum gera þau kröfu um miskabætur úr hendi varnaraðila vegna hótana og móðgana hans í þeirra garð, sem og vegna vangoldinna launa varnaraðila til annars sóknaraðila að fjárhæð 770.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 25. ágúst 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 5. febrúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 26. febrúar 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 11. mars 2025.

Gögn sem bárust frá sóknaraðila 23. júní 2025 vegna beiðni kærunefndar.

Gögn sem bárust frá sóknaraðila 10. júlí 2025 vegna beiðni kærunefndar.

Skýringar varnaraðila, dags. 14. ágúst 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 23. ágúst 2025.

Viðbótargögn sóknaraðila, móttekin 8. og 10. september 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 18. september 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 18. apríl 2023 til 1. apríl 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Aðilar framlengdu leigusamninginn með ótímabundnum samningi frá 1. apríl 2024. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og hvenær leigutíma lauk. Einnig um miska- og skaðabótakröfu sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa átt í samskiptum við varnaraðila á leigutíma vegna bilana í hinu leigða og slæms ástands þess. Hann hafi lofað úrbótum en ekki staðið við það. Gluggar og þak hafi lekið, rafmagn hafi ítrekað slegið út og einnig hafi upphitun hússins verið ábótavant. Mygla hafi verið á baðherbergi, engin loftræsting verið í húsinu, skolp hafi flætt um húsið og mygla verið á veggjum í herbergjum. Engir reykskynjarar hafi verið til staðar fyrr en í apríl 2023, en þeir hafi síðan pípt daga og nætur og varnaraðili þá ráðlagt að rafhlöðurnar yrðu fjarlægðar. Aðilar hafi komist að samkomulagi uppsögn sóknaraðila og að þau myndu flytja í annað húsnæði 1. ágúst 2024. Engu að síður hafi varnaraðili ekki endurgreitt tryggingarféð og hvorki svarað skilaboðum né símtölum. Þá hafi hann haldið áfram að setja reikninga vegna leigu inn á heimabanka þeirra frá 1. ágúst 2024. Húsið sé algjörlega óíbúðarhæft og aðilar hafi verið sammála um að sóknaraðilar gætu ekki lengur búið við slíkar aðstæður. Varnaraðili hafi samþykkt flutning þeirra, en nú hunsi hann samkomulag þeirra.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðilar hafi búið í íbúðinni frá 15. apríl 2023 og þau óskað eftir ótímabundnum leigusamningi til þess að geta fengið húsaleigubætur.

Reykskynjarar hafi verið settir í öll herbergi en tveimur vikum síðar hafi nokkrir þeirra verið fjarlægðir án leyfis varnaraðila. Þá spyr varnaraðili hvers vegna sóknaraðilar hafi gert ótímabundinn leigusamning eftir að hafa búið í húsnæðinu í eitt ár hafi þau talið búsetuskilyrði ófullnægjandi. Það sé hægt að ljúka leigusamningnum, en réttindi og skyldur beggja aðila gildi þó þar um.   

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi nú staðfest að viðvörunarkerfi hússins hafi verið bilað og að honum hafi verið tilkynnt um það án þess að hann hafi brugðist við. Þrjár fjölskyldur hafi verið búsettar í húsinu og þær allar orðið fyrir misnotkun og mannréttindabrotum af hálfu varnaraðila. Einnig hafi hann hótað þeim, stolið af þeim og vangreitt þeim laun. Mörg vitni séu að ástandi hússins, þar á meðal félagsþjónusta og barnaréttindaþjónusta á Norðurlandi. Taka beri húsnæðið af íbúðaskrá vegna slæms ástands þess. Ein af fjölskyldunum sem hafi búið í húsnæðinu hafi flúið þaðan, enda verið kalt í húsinu og barn þeirra stöðugt veikt.

Aðilar hafi gert tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. apríl 2023 sem hafi verið undirritaður á ensku. Útgáfan á þeim ótímabundna samningi sem aðilar hafi gert í gegnum vefsíðu á netinu hafi ekki verið í samræmi við ensku útgáfuna. Um hafi verið að ræða falsaðan samning sem varnaraðili hafi neytt sóknaraðila til að undirrita. Hann hafi vitað að þau væru nýkomin til landsins og ekki kunnað íslensku. Framlenging samningsins hafi verið þvinguð ráðstöfun fyrir sóknaraðila og fjölskyldu hennar en á þessum tíma hafi hún átt von á sínu fjórða barni. Á þeim tíma hafi þau ekki getað flutt úr þessu slæma húsnæði og þau hafi ekki haft tíma til að finna annað húsnæði fyrir þessar tilteknu dagsetningar frá því að ferðamannatímabilið hafi byrjað. Nokkru síðar hafi þau fundið hús fyrir ágúst 2024, sem þau hafi tilkynnt varnaraðila um með þriggja mánaða fyrirvara. Þau hafi verið búin að finna nýja leigjendur sem hafi viljað taka við leigunni.  

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðilar hafi óskað eftir framlengdum leigusamningi frá 1. apríl 2024 sem hann hafi fallist á. Þá nefnir varnaraðili að félagsþjónustan hafi átt að upplýsa sóknaraðila nánar um skyldur þeirra á grundvelli samningsins.

VI. Niðurstaða            

Aðilar gerðu tvo leigusamninga. Fyrri leigusamningurinn var tímabundinn frá 18. apríl 2023 til 1. apríl 2024 og samkvæmt honum áttu sóknaraðilar að leggja fram ábyrgð sveitarfélags að fjárhæð 500.000 kr. Samkvæmt svörum sóknaraðila til kærunefndar 23. júní 2025 millifærði Reykjanesbær 500.000 kr. inn á reikning varnaraðila fyrir hönd sóknaraðila sem tryggingu. Þegar þessum leigusamningi lauk gerðu aðilar ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2024 en í þeim samningi er merkt við að varnaraðili geri ekki kröfu um tryggingu úr hendi sóknaraðila.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Hin umsamda trygging í vörslu varnaraðila byggist einungis á fyrri leigusamningi aðila enda sérstaklega tekið fram í seinni leigusamningi að ekki sé gerð krafa um tryggingu. Þegar fyrri leigusamningi lauk 1. apríl 2024 bar varnaraðila því að skila tryggingarfénu, enda verður litið svo á að greiðslan hafi stafað frá sóknaraðilum og um það fari eftir 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, þótt sveitarfélagið hafi greitt tryggingarféð inn á reikning varnaraðila. Varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá lokum samningsins, sem kærunefndin telur að jafnist á við skil húsnæðisins, sbr. orðalag ákvæðisins, eða 1. apríl 2024, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og þá liggja engin gögn fyrir sem stutt geta það að leiga hafi verið vangreidd á grundvelli þessa leigusamnings. Verður þegar af þeirri ástæðu fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða þeim tryggingarféð að fjárhæð 500.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá 1. apríl 2024 til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem leigutíma lauk 1. apríl 2024 reiknast dráttarvextir frá 30. apríl 2024.

Kemur þá til úrlausnar sá hluti ágreinings aðila sem snýr að lokum leigutíma á grundvelli seinni leigusamnings þeirra. Eins og áður greinir gerðu aðilar ótímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2024. Í skilaboðum sóknaraðila 31. júlí 2024 til varnaraðila segir að eins og þau hefðu tilkynnt honum í maí 2024 hefðu yfirvöld verið að aðstoða þau við að finna annað húsnæði nær sjúkrahúsi vegna meðferðar barna þeirra og að þau kæmu til með að flytja í það húsnæði 1. ágúst 2024. Kærunefnd telur að sóknaraðilar hafi ekki sýnt fram á að þau hafi ekki verið bundin af sex mánaða uppsagnarfresti, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, þegar þau fluttu úr hinu leigða 31. júlí 2024, en ekki liggja fyrir gögn sem stutt geta það að um lögmæta riftun hafi verið að ræða af þeirra hálfu, sbr. ákvæði 1. og 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Í framkvæmd hefur ákvæðum 62. gr. einnig verið beitt um þau tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt, en þessi skylda leigusala leiðir jafnframt af almennum reglum kröfuréttar, sbr.  dóm Hæstaréttar 27. október 2016 í máli nr. 83/2016.

Kærunefnd óskaði eftir að varnaraðili upplýsti til hvaða ráðstafana hann hefði gripið til að takmarka tjón sitt og að gögn hér um yrðu lögð fram. Með tölvupósti 14. ágúst 2025 upplýsti varnaraðili að húsið væri ekki enn komið í útleigu, en engin gögn voru lögð fram. Einnig óskaði nefndin eftir að varnaraðili upplýsti um ástæður þess að húsið hafi ekki verið leigt til þeirra einstaklinga sem voru áhugasamir um leigu samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila. Varnaraðili kvað í svari sínu að ekkert hafi verið fast í hendi og enginn vilji til að gera nýjan samning og greiða tryggingu. Engin gögn liggja þannig fyrir sem staðfest geta að varnaraðili hafi gert raunhæfar tilraunir til að koma húsnæðinu í útleigu á ný. Ljóst er þó að sóknaraðilar fluttu út með skömmum fyrirvara og telur nefndin að vegna þessa skuli varnaraðili eiga rétt á leigubótum fyrir einn mánuð. Ber sóknaraðila því að greiða leigu vegna ágúst 2024 en varnaraðili á ekki frekari kröfur á hendur þeim.

Þá gera sóknaraðilar kröfu um að varnaraðila beri að endurgreiða þeim hluta leigunnar, eða samtals 260.000 kr., þar sem hann hafi leigt hluta hins leigða til annars einstaklings í sex og hálfan mánuð á leigutíma sóknaraðila. Samkvæmt gögnum málsins var um að ræða einstakling sem tók herbergið á leigu fyrir tilstuðlan sóknaraðila. Engin gögn liggja því til stuðnings að athugasemdir hafi komið fram við þessa tilhögun á leigutíma, þ.e. að leiga hafi verið greidd til varnaraðila, eða að sóknaraðilar hafi gert kröfu um leigulækkun vegna þessa á meðan leigutíma stóð. Telur nefndin því að krafa þessi sé of seint fram komin og verður því ekki á hana fallist.

Sóknaraðilar krefjast þess jafnframt að varnaraðila verði gert að skila hlutum í þeirra eigu sem hann hafi læst inni í bílskúr og gámum. Hvorki er að finna nánari lýsingu á þessari kröfu í málatilbúnaði sóknaraðila né rökstuðning. Þar sem engin viðbrögð bárust við kröfunni í greinargerð varnaraðila óskaði kærunefnd sérstaklega eftir afstöðu hans til hennar og upplýsti hann þá að ekki hafi verið um að ræða muni í eigu sóknaraðila. Engar athugasemdir bárust frá sóknaraðilum við þeirri fullyrðingu varnaraðila. Vegna óskýrleika þessarar kröfu telur kærunefnd að ekki sé unnt að fallast á hana, enda liggja henni engin gögn eða rökstuðningur til stuðnings.

Loks gera sóknaraðilar miskabótakröfu á hendur varnaraðila vegna hótana hans í þeirra garð, sem og vegna launa sem hann skuldi öðrum varnaraðila. Ekki er um að ræða ágreining sem varðar ákvæði húsaleigulaga við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Falla kröfurnar því utan lögsögu nefndarinnar og ber að vísa þeim frá.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila um miskabætur og greiðslu vangoldinna launa er vísað frá.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. apríl 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Varnaraðila er heimilt að krefja sóknaraðila um leigu vegna ágúst 2024.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson