Mál nr. 93/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. október 2025

í máli nr. 93/2024

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 585.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 8. september 2024.

Greinargerð C, dags. 18. september og 18. október 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 5. nóvember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 18. nóvember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 16. desember 2024.

Skýringar sóknaraðila, mótteknar 10. júní 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 28. júní 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 7. júlí 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Af gögnum málsins verður ráðið að sóknaraðili hafi á grundvelli leigusamnings við D ehf. 19. október 2020 tekið á leigu íbúð að E. Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum mun sóknaraðili hafa lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 585.000 krónur. Hinn 13. júlí 2021 var sóknaraðila tilkynnt um að varnaraðili, B ehf., hefði keypt fasteignina af áðurnefndu félagi og hefði því tekið stað þess sem leigusali samkvæmt leigusamningnum. Jafnframt kom fram í tilkynningunni að áðurnefnt tryggingarfé hefði verið millifært af bankareikningi D ehf. á bankareikning varnaraðila og skyldi það gilda áfram sem trygging fyrir réttum efndum á leigusamningnum. Í október 2023 mun nauðungarsala hafa farið fram á fasteigninni og leigusambandi aðila lokið. Nýr eigandi fasteignarinnar, C, mun hafa tekið við sem leigusali. Áðurnefnt tryggingarfé mun ekki hafa verið millifært á bankareikning hans. Leigusamningi sóknaraðila um íbúðina lauk um mitt ár 2024. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið aðila

Sóknaraðili telur sig eiga rétt á að fá endurgreidda áðurnefnda tryggingu að fjárhæð 585.000 krónur ásamt vöxtum og dráttarvöxtum. Varnaraðili, B ehf., kveðst ekki hafa verið leigusali sóknaraðila þegar leigutíma hennar hafi lokið. Leigusamningi milli aðila hafi lokið þegar nauðungarsala fór fram á fasteigninni. Varnaraðili muni því ekki blanda sér í ágreining sóknaraðila og leigusala hennar er leigusamningi sóknaraðila um íbúðina lauk um mitt ár 2024. Varnaraðili upplýsir þó að sóknaraðili hafi valdið sér umtalsverðum kostnaði á þeim tíma sem leigusamband var milli þeirra og tryggingin hafi verið nýtt til að greiða þann kostnað. Sóknaraðili andmælir því.

III. Niðurstaða           

Í málinu liggur fyrir að varnaraðili varð leigusali sóknaraðila á árinu 2021 og tók þá við tryggingarfé að fjárhæð 585.000 krónur sem sóknaraðili hafði lagt fram til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi við fyrri leigusala. Þá lauk leigusambandi aðila er nauðungarsala fór fram á hinu leigða í október 2023 en sjónarmið varnaraðila verða skilin á þá vegu að fyrir það tímamark hafi hann þegar verið búinn að ráðstafa umræddu tryggingarfé til að standa straum af kostnaði sem sóknaraðili hafi valdið. Í öllu falli verður lagt til grundvallar að varnaraðili hafi ekki miðlað umræddu tryggingarfé til nýs eiganda fasteignarinnar, sem tók við sem leigusali gagnvart sóknaraðila eftir áðurnefnda nauðungarsölu, enda óskaði kærunefndin eftir upplýsingum þess efnis, en fékk ekki.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 má leigusali ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok leigutímans. Varnaraðili hefur ekki sýnt fram á að skilyrði þessi hafi verið hendi til að hann mætti ráðstafa fénu eða taka af því. Þá gætti hann ekki að fyrirmælum 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, þar sem kveðið er á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. laganna, en litið verður svo á að sóknaraðili hafi skilað varnaraðila íbúðinni í þessu samhengi sama dag og nauðungarsalan fór fram, þ.e. 10. október 2023. Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila umrætt tryggingarfé, með vöxtum og dráttarvöxtum eins og nánar greinir í úrskurðarorði, sbr. niðurlag 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.s

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 585.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 8. nóvemberte 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson