Mál nr. 13/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 13/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila vegna kröfu um skaðabætur að fjárhæð 292.000 kr. vegna skemmda á hinu leigða.

Krafa varnaraðila er að kröfum sóknaraðila verði hafnað, honum verði gert að endurgreiða henni tryggingarfé að fjárhæð 550.000 kr. auk vaxta. Þá krefst hún málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 23. janúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 5. febrúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 13. febrúar 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 21. febrúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 15. september 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila á neðri hæð hússins að C, en sóknaraðili á húsið og býr á efri hæð þess. Samkomulag var með aðilum um að fella leigusamninginn niður 31. desember sama ár vegna samskiptaerfiðleika þeirra en varnaraðili flutti út 15. þess mánaðar. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hann kveður hafa orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili gerir kröfu að fjárhæð 292.200 kr. í tryggingarfé varnaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma, en hann hefur endurgreitt það sem eftir stendur af tryggingarfénu, eða  258.000 kr. án vaxta. Krafa hans hafi sundurliðast svo:

1. Skemmd á ísskápi 15.000 kr.
2. Viðgerð vegna ummerkja um reykingar 42.000 kr.
3. Mála baðherbergisveggi og glugga 25.000 kr.
4. Kostnaður við rafvirkja vegna ofhleðslu varnaraðila
5. Fjarlægja myglu úr glugga 35.000 kr.
6. Nýr „cilander“ og lyklar að aðalinngangi húss og íbúð 60.000 kr.
7. Flutningsþrif 25.000 kr.
8. Munir sem horfið hafi úr sameign áætlað 40.000 kr.

 

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa skemmt ísskáp með því að hafa tekið hann úr sambandi og lagt á hliðina, hún hafi reykt fyrir framan útidyrahurð íbúðar og reykur stundum borist upp í gegnum opinn glugga á svefnherbergi barna sóknaraðila sem hann hafi þurft að hreinsa, þvo og mála. Aðilar hafi í sameiningu málað baðherbergi en varnaraðili notað rauðan lit í kringum glugga sem sóknaraðili hafi ekki veitt heimild fyrir, hún hafi notað fjöltengi í eldhúsi og það valdið ofhleðslu, hún hafi ekki loftað nógu vel um eignina sem valdið hafi myglumyndun í glugga, hún hafi látið gera aukalykil og afhent kærasta sínum sem hafi haft uppi hótanir við sóknaraðila og hann því talið nauðsynlegt að skipta um sýlindera í húsinu, íbúðin hafi ekki verið rétt þrifin og hún hafi notað verkfæri sóknaraðila og ekki skilað fyrr en hann hafi óskað eftir því, hún hafi notað kúst hans utandyra og skúringafötur fyrir rusl sem henni beri að bæta.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili hafnar kröfum sóknaraðila. Báðir aðilar hafi reykt, þar með talið fyrir utan íbúð hennar, en hún hafi ekki reykt þar nema gluggar á svefnherbergi hafi verið lokaðir, aðilar hafi staðið saman að málningarframkvæmdum á baði og með vitund og vilja sóknaraðila hafi rauð málning verið notuð að hluta, auk þess sem í leigusamningi hafi greint að íbúðin væri ómáluð við upphaf leigutíma og mætti skila í sama ástandi. Sóknaraðili hafi aðeins notað hefðbundin heimilistæki í eldhúsi en þar sem aðeins hafi verið ein innstunga í eldhúsi hafi hún þurft að nota fjöltengi, sem sé enda almennt viðurkennt. Hún hafi ekki skemmt ísskáp en hafi affryst hann og þrifið. Við upphaf leigutíma hafi ísskápurinn verið óþrifinn og glerbrot inni í honum. Íbúðin hafi verið óhrein við upphaf leigutíma og innstungur bilaðar. Varnaraðili hafi loftað um eignina en ítrekað hafi komið upp vandamál vegna rafmagns og hita. Varnaraðili hafi sent ítrekaðar kvartanir vegna þessa, sem sóknaraðili hafi ekki brugðist við með fullnægjandi hætti. Varnaraðili hafi ekki afhent kærasta sínum lykil að eigninni og telji sóknaraðili tilefni til að skipta um skrár geri hann það á eigin ábyrgð og kostnað. Varnaraðili hafi þrifið eignina vel við lok leigutíma. Hún hafi meðal annars þrifið hillur, skápa, glugga, bakaraofn og ísskáp auk þess að ryksuga, skúra og þrífa baðherbergi. Þá hafi hún þrifið ruslatunnur í eigu sóknaraðila, sem hafi verið óhreinar við upphaf leigutíma.

IV. Athugasemdir aðila

Í athugasemdum aðila eru rakin atriði sem ekki geta haft áhrif á niðurstöðu málsins og fyrri kröfur og sjónarmið ítrekuð.

V. Niðurstaða             

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 550.000 kr. Sóknaraðili hefur endurgreitt tryggingarfé að frádregnum 292.000 kr. sem hann heldur eftir vegna meintra skemmda á hinu leigða.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili gerði kröfu um skaðabætur úr tryggingarfé varnaraðila 4. janúar 2025 og var þeirri kröfu hafnað með bréfi 6. sama mánaðar. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 23. janúar 2025 og var ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila þannig vísað til kærunefndar innan frests.

Aðilar gerðu ekki úttekt á hinu leigða í samræmi við fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga, hvorki við upphaf leigutíma né lok. Sóknaraðili hefur ekki stutt kröfur sínar gögnum, öðrum en stöku myndum, hluti krafna tengist ekki ástandi hins leigða og kröfufjárhæðin er byggð á hans eigin mati án nokkurs rökstuðnings. Gegn mótmælum og skýringum varnaraðila telur kærunefnd með öllu ósannað að varnaraðili hafi skilað af sér eigninni í óviðunandi ástandi og hafnar kröfu sóknaraðila um að honum sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila.

Með hliðsjón af framangreindu ber sóknaraðila að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 550.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni formlega er leigusamningi lauk 31. desember 2024 reiknast dráttarvextir frá 29. janúar 2025. Allt að frádregnum innborgunum sóknaraðila sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á hverjum innborgunardegi.

Í 8. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994 segir að ef kæra er bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert sóknaraðila að greiða varnaraðila málskostnað og hefur varnaraðili uppi kröfu hér um. Þar sem ágreiningur er milli sóknaraðila og varnaraðila, sem aðila leigusamnings, er að mati nefndarinnar ekki unnt að fallast á að kæra sóknaraðila hafi verið bersýnilega tilefnislaus. Er kröfu um málskostnað því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 550.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. janúar 2025 til greiðsludags. Allt að frádregnum innborgunum sóknaraðila sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á hverjum innborgunardegi.

Kröfu varnaraðila um málskostnað er hafnað.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson