Mál nr. 19/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 19/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða henni 298.000 kr. vegna tjóns sem orðið hafi á hinu leigða á leigutíma.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Auk þess gerir varnaraðili kröfu um málskostnað að fjárhæð 200.000 kr. auk virðisaukaskatts.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, móttekin 3. febrúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 6. mars 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 13. mars 2025.

Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 9. apríl 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn samning um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C, 2. desember 2021 sem þau framlengdu í tvígang til eins árs í senn. Varnaraðili sagði samningi aðila upp í mars 2024 og flutti út 17. maí sama ár þó hann hafi greitt leigu út umsaminn uppsagnarfrest eða til 30. júní. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um skaðabætur vegna ástands hins leigða við  lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili gerir kröfu um 50.000 kr. vegna skemmda sem orðið hafi á parketi íbúðarinnar, 198.000 kr. vegna þess að mála þurfi stofu, gang, eldhús og svefnherbergi að nýju og 50.000 kr. vegna flutningsþrifa.

 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir engar athugasemdir hafa komið fram er hin leigða eign hafi verði tekin út af umboðsmönnum aðila á afhendingardegi hennar 17. maí 2024 enda hafi hann þrifið íbúðina vel fyrir afhendingu og málað hana, umfram skyldu, í málarahvítum lit líkt og sóknaraðili hafi óskað eftir.

Það hafi ekki verði fyrr en 12. júní 2024 sem honum hafi borist kröfubréf frá sóknaraðila. Kröfunni hafi hann hafnað sem tilhæfulausri með bréfi dagsettu 3. júlí sama ár og krafist þess að bankaábyrgð yrði aflétt. Bankaábyrgðinni hafi verið aflétt einhverju síðar og varnaraðili tekið fjármuni sína út úr bankanum með fimm úttektum. Þar með hafi hann talið málinu lokið og mál þetta því komið honum verulega á óvart.

IV. Athugasemdir aðila

Í athugasemdum aðila eru rakin atriði sem ekki geta haft áhrif á niðurstöðu málsins og fyrri kröfur og sjónarmið ítrekuð.

V. Niðurstaða             

Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að greiða sóknaraðila 298.000 kr. vegna tjóns sem hann hafi valdið á hinu leigða á leigutíma.

Kveðið er á um í 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að leigjandi beri ábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Aðilar gerðu ekki úttekt á hinu leigða í samræmi við fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga, hvorki við upphaf leigutíma né lok, og verður sóknaraðili að bera hallann af sönnunarskorti um tjón á hinu leigða af völdum varnaraðila. Sóknaraðili hefur ekki stutt kröfur sínar gögnum, öðrum en myndum, og gegn mótmælum varnaraðila telur kærunefnd ósannað að varnaraðili hafi skilað af sér eigninni í óviðunandi ástandi. Þá segir í 64. gr. húsaleigulaga að bótakröfu sinni verði leigusali að lýsa skriflega innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis, sem sóknaraðili gerði. Þar sem sóknaraðili aðhafðist þó ekkert í kjölfar þess að varnaraðili hafnaði kröfu hennar 3. júlí 2024 heldur aflétti bankaábyrgð mátti varnaraðili vænta þess að sóknaraðili myndi ekki aðhafast frekar hvað meintar kröfur vegna viðskilnaðar varðar, en tómlæti hefur rík áhrif á sviði leiguréttar. Getur kærunefnd því ekki fallist á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á skyldu varnaraðila til að greiða henni skaðabætur og er henni því hafnað.

Í 8. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994 segir að ef kæra er bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert sóknaraðila að greiða varnaraðila málskostnað og hefur varnaraðili uppi kröfu hér um. Með vísan til framangreindra sjónarmiða verður fallist á að kæran hafi verið bersýnilega tilefnislaus. Hæfilegur málskostnaður með hliðsjón af umfangi málsins verður talinn 100.000 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðila 100.000 kr. í málskostnað.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson