18 nóvember 2025
/
Mál nr. 34/2025 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 18. nóvember 2025
í máli nr. 34/2025
A
gegn
B, C og D
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðilar: B, C, og D, öll skráð til heimilis að E.
Krafa sóknaraðila er aðallega að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða henni tryggingarfé, 490.000 kr., ásamt vöxtum.
Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað og viðurkennt verði að þeim sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé sóknaraðila til greiðslu leiguvanskila, 391.389 kr., og 88.480 kr. vegna verðbóta á leigugreiðslur auk þess sem viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða þeim 26.029 kr.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, móttekin 9. mars 2025.
Greinargerð varnaraðila, móttekin 31. mars 2025.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 17. apríl 2025.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn samning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að F frá 17. maí 2023 til 31. maí 2024. Við lok leigutíma stofnaðist í verki ótímabundinn samningur með aðilum. Sóknaraðili flutti úr hinni leigðu eign 3. desember 2024 og afhenti varnaraðilum umráð hennar eftir að hafa tilkynnt þeim með skömmum fyrirvara að hún vildi losna undan leigusamningi þar sem hún væri að fara erlendis í nokkra mánuði. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár, skyldu sóknaraðila til greiðslu leigu eftir að hafa afhent varnaraðilum umráð eignarinnar og afturvirka kröfu varnaraðila um verðbætur á leigufjárhæðina.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa óskað eftir að afhenda varnaraðilum eignina mánaðamótin nóvember og desember. Í viðræðum aðila hafi þeir náð samkomulagi um að hún myndi greiða leigu til 15. desember 2024 og hún hafi skilað eigninni 3. sama mánaðar.
Þann 30. desember hafi sóknaraðili óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins með tölvupósti. Varnaraðilar hafi svarað degi síðar og staðfest að samkomulag hefði verið með aðilum um að leiga yrði greidd til 15. desember, þrif sóknaraðila hafi verið ásættanleg og tryggingarfjárhæð með tilliti til verðbóta og 2% vaxta væri nú alls 538.089 kr. Varnaraðilar hafi gert kröfu um 88.480 kr. vegna ógreiddra verðbóta á leigufjárhæðina undanfarna sex mánuði og boðist til að endurgreiða sóknaraðila 449.609 kr. af tryggingarfénu.
Þann 7. janúar 2025 hafi sóknaraðili spurt varnaraðila nánar út í uppgjörstillöguna, meðal annars hvort varnaraðila hafi ekki borið að varðveita tryggingarféð á sérgreindum reikningi. Varnaraðilar hafi tekið spurningum sóknaraðila óstinnt upp og með tölvupósti 14. janúar hafi þau dregið uppgjörstillögu sína til baka og viljað einhliða falla frá samkomulagi aðila um leigu til 15. desember 2024. Sóknaraðili hafi svarað samdægurs og lýst að hún hafi ekki ætlað að hafna uppgjörstillögu varnaraðila heldur viljað bera undir þau almennar spurningar auk þess sem hún hafi talið sig þegar hafa greitt leigu 1.-15. desember. Engin svör hafi borist við þeim pósti. Sóknaraðili hafi ítrekað beiðni sína um endurgreiðslu í samræmi við boð varnaraðila með tölvupóstum 1. og 3. febrúar en þar sem engin svör hafi borist hafi hún verið nauðbeygð til að leita til kærunefndar.
Sóknaraðili geri kröfu um fulla endurgreiðslu tryggingarfjárins og hafni kröfu varnaraðila um verðbætur aftur í tímann enda hafi það staðið varnaraðilum nær að uppfæra kröfu um leigu. Þar sem þau hafi ekki gert það og athugasemdalaust tekið við leigugreiðslum hafi hún litið svo á að um fullnaðargreiðslur hafi verið að ræða.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðilar kveðast hafa samþykkt að sóknaraðili greiddi aðeins leigu til 15. desember þótt hún hafi sagt samningi aðila upp seinni hluta nóvember. Kveðast þau aftur á móti hafa viljað falla frá því samkomulagi eftir að í ljós hafi komið að sóknaraðili hafi talið það brot gegn sér og krefji því nú um leigu út lögbundinn sex mánaða uppsagnarfrest en með vísan til skyldu þeirra til að takmarka tjón sitt geri þau aðeins kröfu um leigu til 1. febrúar 2025 er annar aðili hafi tekið húsnæðið á leigu.
Krafa varnaraðila sundurliðast svo:
- Leiga 16. desember til 31. janúar 2025, 391.389 kr.
- Verðbætur á leigugreiðslur júní til desember 2024, 88.480 kr.
VI. Athugasemdir sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa talið að varnaraðili myndi ekki bæta verðbótum ofan á leigufjárhæðina þar sem hann hafi aldrei gert það. Hann hafi þó minnst á það í lok nóvember og sóknaraðili greitt leigu vegna desember með tilliti til verðbóta.
Sóknaraðili kveður ástæðu þess að eignin hafi ekki verið leigð út að nýju fyrr en frá 1. febrúar hafi verið að varnaraðilar hafi þurft að ráðast í viðhaldsframkvæmdir á eigninni. Eignin hafi ekki verið auglýst til leigu á Igloo.is fyrr en í janúar og auglýsingin aðeins verið inni örfáa daga þar sem íbúðin hafi nær tafarlaust verið leigð út að nýju.
V. Niðurstaða
Að tímabundnum samningi aðila liðnum stofnaðist með þeim ótímabundinn samningur á grundvelli 59. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Uppsagnarfrestur á samningnum var samkvæmt 56. gr. laganna sex mánuðir. Aðilar eru ekki í öllu sammála um hvernig uppsögn sóknaraðila á samningnum bar að en eru þó sammála um að það hafi fyrst orðið ljóst seinni hluta nóvember 2024 að sóknaraðili myndi þurfa að losna undan samningi aðila þar sem hún var að flytja tímabundið erlendis og hafði ekki fengið leigjanda í sinn stað á meðan þeirri dvöl stæði eins og til hafði staðið. Þá eru aðilar sammála um að þrátt fyrir skamman fyrirvara hafi varnaraðilar samþykkt að sóknaraðili myndi flytja út í byrjun desember og aðeins greiða leigu til 15. desember. Eins eru aðilar sammála um að varnaraðilar hafi fengið umráð eignarinnar 3. desember.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Varnaraðilar gerðu skriflega kröfu að fjárhæð 88.480 kr. í tryggingarfé sóknaraðila 31. desember 2024 vegna verðbóta á leigu síðustu sex mánuði leigusamnings aðila. Sóknaraðili hafnaði ekki kröfunni heldur samþykkti uppgjörstillögu varnaraðila fyrirvaralaust og sendi þeim reikningsupplýsingar. Í tölvupóstum sem sóknaraðili sendi í janúar og febrúar kom einnig ítrekað fram að hún hefði samþykkt tillögu varnaraðila. Með vísan til 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga máttu varnaraðilar líta svo á að sóknaraðili hafi samþykkt kröfu þeirra, að fjárhæð 88.480 kr., svo bindandi sé. Er því fallist á að varnaraðilum sé heimilt að ráðstafa 88.480 kr. af tryggingarfé sóknaraðila.
Krafa varnaraðila um leigubætur vegna 16. desember til 31. janúar kom ekki fram innan þeirra fresta sem kveðið er á um í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga og þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að fallast á að þeim sé heimilt að draga 391.389 kr. af tryggingarfé sóknaraðila vegna þessa. Hvað varðar kröfu varnaðila um að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða þeim leigubætur sama tímabil eru aðilar sammála um að samkomulag hafi verið með aðilum um að sóknaraðili myndi greiða leigu til 15. desember. Með vísan til meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga er ljóst að aðilar eru bundnir við það samkomulag og varnaraðilar geta ekki einhliða fallið frá því. Er þannig ekki heldur unnt að fallast á kröfu varnaraðila um að þau eigi sjálfstæða kröfu á hendur sóknaraðila vegna þessa.
Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðilum að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 401.520 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af 490.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, 17. maí 2023, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af kr. 401.520 kr. frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis, 1. janúar 2025, til greiðsludags.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 401.520 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af kr. 490.000 kr. frá 17. maí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 401.520 kr. frá 1. janúar 2025 til greiðsludags.
Reykjavík, 18. nóvember 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Eyþór Rafn Þórhallsson Þorvaldur Hauksson