Mál nr. 47/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 47/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:     

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Kröfur sóknaraðila eru að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé, 250.000 kr., ásamt vöxtum auk þess sem viðurkennt verði að varnaraðili eigi ekki skaðabótakröfu á hendur sóknaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

Kröfur varnaraðili eru aðallega að kröfum sóknaraðila verði vísað frá en til vara að kröfum hans verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 19. mars 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 23. apríl 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. maí 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 6. maí 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili tók á leigu íbúð varnaraðila að C frá 1. júní til 1. desember 2024. Til tryggingar réttum efndum á samningi aðila greiddi sóknaraðili tryggingarfé, 250.000 kr., inn á reikning varnaraðila 27. maí 2024. Við lok leigutíma neitaði varnaraðili að endurgreiða tryggingarféð á þeim grundvelli að eignin hefði ekki verið þrifin fyrir skil. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila hér um.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa afhent eignina á umsömdum tíma en 6. janúar 2025 hafi varnaraðili sent skilaboð þar sem kvartað hafi verið undan ástandi eignarinnar, þrifum á henni og vondri lykt úr ísskáp. Hafi hún tilkynnt að kostnaður við úrbætur yrði meiri en sem tryggingarfénu næmi. Sóknaraðili kvaðst mjög ósáttur þar sem hann hafi þrifið íbúðina vel og hafnaði kröfu varnaraðila. Þá hafi sóknaraðili farið fram á að varnaraðili sýndi fram á tjón sitt með reikningum eða öðrum hætti. Hafi varnaraðili þá vísað á lögfræðing sinn til að útskýra stöðuna en að sóknaraðili þyrfti að greiða þann kostnað sem af því hlytist. Með tölvupósti 15. janúar 2025 hafi sóknaraðili ítrekað kröfu sína um endurgreiðslu tryggingarfjárins.

Þar sem sóknaraðili hafi hafnað kröfu varnaraðila í tryggingarféð 6. janúar 2025 hafi varnaraðili haft frest til 3. febrúar sama ár til að vísa ágreiningi til kærunefndar eða dómstóla, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þar sem hún hafi ekki gert það beri henni þegar af þeirri ástæðu að skila honum tryggingarfénu.

Þess utan kannist sóknaraðili ekki við að hafa valdið skemmdum á eigninni eða að þrif hafi verið óásættanleg og hafi svo verið hafi hann viljað þrífa betur þau svæði sem varnaraðili hafi talið þurfa betri þrif.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður eignina hafa verið í óviðunandi ástandi við lok leigutíma. Hún hafi verið illa þrifin auk þess sem hún hafi þurft að greiða bæði rafvirkja og múrara fyrir að laga skemmdir eftir sóknaraðila. Þá sé kæra sóknaraðila send að liðnum fresti 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

IV. Athugasemdir aðila

Báðir aðilar rituðu athugasemdir sem eru að mestu leyti ítrekun fyrri sjónarmiða.

IV. Niðurstaða            

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili endurgreiði honum 250.000 kr. tryggingarfé sem hann lagði fram fyrir upphaf leigutíma, 27. maí 2024. Í 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 eru ekki ákvæði um kærufrest sem eiga við um slíka kröfu. Verður því ekki fallist á með varnaraðila að kæra sóknaraðila hafi borist of seint. Frávísunarkröfu varnaraðila er því hafnað.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Varnaraðili tilkynnti skriflega 6. janúar 2025 að hún gerði kröfu í allt tryggingarfé sóknaraðila þar sem krafa hennar á hendur honum vegna ástands hins leigða í lok leigutíma næmi hærri fjárhæð. Sóknaraðili mótmælti kröfunni samdægurs. Nokkur samskipti urðu á milli aðila en 15. janúar 2025 ítrekaði sóknaraðili kröfu sína um fulla endurgreiðslu á tryggingarfénu. Þar sem varnaraðili vísaði ágreiningi aðila um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi er sóknaraðili hafnaði kröfunni, ber henni þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 27. maí 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 30. janúar 2025, til greiðsludags.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að viðurkennt verði að varnaraðili eigi ekki skaðabótakröfu á hendur honum. Varnaraðili gerði sóknaraðila skriflega grein fyrir því 6. janúar 2025 að hún teldi hann hafa valdið tjóni á eigninni. Krafa hennar kom því fram innan fresta 64. gr. húsaleigulaga. Aðilar gerðu ekki úttekt á hinu leigða í samræmi við fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga, hvorki við upphaf leigutíma né lok. Varnaraðili hefur ekki stutt skaðabótakröfu sína gögnum, öðrum en myndum, og varð ekki við beiðni sóknaraðila um að framvísa reikningum kröfu sinni til stuðnings. Gegn mótmælum sóknaraðila telur kærunefnd ósannað að hann hafi skilað af sér eigninni í óviðunandi ástandi og getur ekki fallist á að hún eigi skaðabótakröfu á hendur sóknaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Aðalkröfu varnaraðila er hafnað.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 27. maí 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 30. janúar 2025 til greiðsludags.

Viðurkennt er að varnaraðili eigi ekki skaðabótakröfu á hendur sóknaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson