Mál nr. 64/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 64/2025

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum tryggingarfé, 280.000 kr., ásamt vöxtum að frádregnum samþykktum skaðabótum, 6.500 kr., að teknu tilliti til 123.427 kr. innborgunar.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 12. maí 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 28. maí 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 4. júní 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 6. júní 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu samning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C, frá 1. október 2023 til 30. september 2024. Ágreiningur er um skaðabótakröfu varnaraðila og kröfu í tryggingarfé sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa gert skriflega kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá því að eigninni var skilað, 31. mars 2025. Þá hafi hún ekki vísað ágreiningi aðila til kærunefndar fyrir 2. maí sem hafi verið sá frestur sem hún hafði samkvæmt húsaleigulögum frá því hann hafi synjað bótakröfunni.

Verði fallist á kröfu varnaraðila um að sóknaraðila beri að bæta henni skemmdir sem hann hafi valdið á baðherbergisvaski sé umkrafin fjárhæð úr hófi. Samkvæmt tilboði sem hann hafi sjálfur aflað, og sé meðal gagna málsins, sé vinna við að setja upp sambærilegan vask 2-3 tímar eða um 52.180 kr. Þá hafi vaskurinn verið upprunalegur og ekki sanngjarnt að bæta hann með nýjum vaski sem hafi kostað 28.995 kr. Þá hafi sóknaraðili lagt fram skjáskot af erlendum síðum þar sem sami vaskur sé til sölu á mjög lágu verði en hann hafi ekki lagt fram upplýsingar um flutningskostnað, tolla og gjöld.

Er sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila með tölvupósti 31. mars 2025 að hann hefði brotið upp úr vaskinum og best væri að hún tæki viðgerðarkostnað af tryggingu hans, hafi það verið í góðri trú og skilyrt við að sanngjarnt tilboð yrði lagt til grundvallar og með þessu hafi hann ekki fallið frá rétti sínum til að andmæla of háum kostnaði eða velja ódýrari viðgerðarkosti.

Fleiri ágreiningsefni aðila eru rakin í kæru sóknaraðila en ekki talið tilefni til að rekja hér þar sem þau snerta ekki beint niðurstöðu málsins.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa upplýst í tölvupósti 31. mars 2025 að hann hafi brotið baðherbergisvask og hillu í ísskáp. Eftir afhendingu eignarinnar hafi hún orðið vör við fleiri skemmdir en hún hafi ákveðið að gera ekki kröfu vegna þessa og fara bara fram á greiðslu kostnaðar við að bæta úr þeim hlutum sem sóknaraðili hafi viðurkennt að hafa brotið.

Með því að sóknaraðili hafi viðurkennt að hafa valdið téðu tjóni og aðilar sammælst um að taka af tryggingu hans hafi bótakrafa, eða áskilnaður um bætur, og krafa í tryggingarfé komið fram innan fresta 40. og 64. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili hafi keypt nýja hillu í ísskápinn 1. apríl 2025 og hún kostað 5.950 kr. en ekki 6.500 kr. eins og aðilar höfðu lagt til grundvallar. Þá hafi hún fengið nokkur tilboð í uppsetningu á baðherbergisvaski en hún hafi ekki fengið skriflegt tilboð fyrr en 9. maí. Hún hafi boðið sóknaraðila að afla sjálfur tilboða en hann hafnað því og talið í verkahring hennar.

Synjun sóknaraðila 4. apríl 2025, sem hann hafi vísað til í kæru, hafi snúið að öðrum skemmdum en þeim sem hann hafði sjálfur upplýst um og varnaraðili ákveðið að gera ekki ágreining um.

Baðherbergisvaskurinn sé upprunalegur, frá 1979, en hafi verið heill og í góðu standi. Þyki varnaraðila mikill missir af honum enda í stíl við salernið og því ekki umbót á baðherberginu að skipta vaskinum út fyrir nýjan. Þar sem varnaraðili hafi ekki fengið svar við pósti frá 9. maí 2025, þar sem tilkynnt hafi verið um hvað hún hafi ætlað að taka af tryggingarfénu, hafi hún endurgreitt 123.427 kr. í samræmi við útreikninga sína.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er ítrekað að engin skrifleg og sundurliðuð krafa um viðgerð á vaski hafi borist innan fjögurra vikna frá afhendingu eignarinnar. Þó hann hafi viðurkennt að vaskurinn hafi þurft viðgerð hafi hann óskað eftir nákvæmum tilboðum. Þegar tilboð sem varnaraðili hafi fengið hafi loks legið fyrir hafi sóknaraðili hafnað því með tölvupósti.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili rekur skrifleg samskipti aðila í athugasemdum sínum og bendir á að sóknaraðili hafi aldrei hafnað því að bera ábyrgð á kostnaði vegna skemmda á baðherbergisvaski en hann hafi gert athugasemdir við fjárhæð þess tilboðs sem varnaraðili hafi aflað.

VI. Niðurstaða            

Ágreiningur er um kröfu varnaraðila í tryggingarfé sóknaraðila að leigutíma loknum. Tryggingin nam 280.000 kr. en varnaraðili dró frá tryggingunni 190.000 kr. vegna skemmda á baðherbergisvaski og 5.950 kr. vegna skemmda á hillu í ísskáp. Ekki er ágreiningur um að skemmdir á vaski og hillu eru á ábyrgð sóknaraðila. Þá er fjárhæð kröfu vegna hillu í ísskáp óumdeild.

Sóknaraðili upplýsti varnaraðila um skemmdir á baðherbergisvaski með tölvupósti 31. mars 2025 og kvaðst telja að varnaraðili ætti að draga kostnað við að skipta honum út af tryggingarfé hans. Sjónarmið um að bótakrafa varnaraðila eða krafa hennar í tryggingarfé hafi komið of seint fram eiga því ekki við hér.

Kveðið er á um í 65. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða skuli úttektaraðili meta tjónið. Aðilar fengu aftur á móti ekki mat úttektaraðila. Með hliðsjón af tilboðum sem aðilar öfluðu, umfangi verks og upplýsinga um verð á nýjum baðherbergisvöskum telur kærunefnd rétt að sóknaraðili greiði varnaraðila 90.000 kr. vegna skemmda á vaski.

Kveðið er á um í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga að tryggingafé skuli varðveitt á sérgreindum óbundnum reikningi hjá banka sem ber svo háa vexti sem kostur er til greiðsludags. Þá leiðir af 4. mgr. 40. gr. laganna að skili leigusali ekki leigjanda tryggingarfénu við lok leigutíma skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Ber varnaraðila því að skila sóknaraðila tryggingarfénu, 280.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram, 1. október 2023, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis, þ.e. 29. apríl 2025 til greiðsludags. Allt að frádregnum 95.950 kr. vegna skaðabóta við lok leigutíma 31. mars 2025 og innborgun varnaraðila, 123.427 kr., miðað við stöðu á innborgunardegi, 12. maí 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 1. október 2023, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. apríl 2025 til greiðsludags. Allt að frádregnum skaðabótum, 95.950 kr., miðað við stöðu skuldarinnar 31. mars 2025, og innborgun varnaraðila, 123.427 kr. miðað við stöðu skuldarinnar 12. maí 2025.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson