Mál nr. 1/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. desember 2025

í máli nr. 1/2025

 

A og B ehf.

gegn

C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: B ehf. og A.

Varnaraðili: C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila vegna leiguvanskila og skaðabóta vegna skemmda á hinu leigða. Þess er krafist að varnaraðila verði gert að greiða skaðabætur í samræmi við niðurstöðu ástandsskýrslu, sem eru umfram þær bætur sem greiðast með tryggingu.

Varnaraðili hefur ekki tekið til varna í málinu þrátt fyrir áskorun þar um með tölvubréfum 20. janúar og 3. og 26. febrúar 2025.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 1. janúar 2025.

Viðbótarupplýsingar sem aflað var frá sóknaraðilum, dags. 13. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 4. mars 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna leiguvanskila og skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa keypt íbúðina sem um ræðir 3. mars 2024 og leigt varnaraðila eignina degi síðar. Síðla sumars hafi farið að berast kvartanir frá nágrönnum vegna reykinga í íbúðinni og vegna slæmrar umgengni varnaraðila. Þar sem varnaraðili hafi ekki orðið við viðvörunum sóknaraðila hafi þeir rift leigusamningnum 30. október 2024. Ekki hafi verið gerðar athugasemdir við riftunina en þess óskað af hálfu varnaraðila að hún og sambýlismaður hennar fengju frest til 15. desember 2024 svo að þau gætu orðið sér úti um aðra íbúð. Með skilaboðum 13. desember sama ár hafi varnaraðili upplýst sóknaraðila að þau væru flutt út og lyklarnir væru í póstkassa eigninnar.

Hið leigða hafi verið í slæmu ástandi við skil og sóknaraðilar fengið óháðan matsaðila til að taka eignina út. Í skýrslu matsaðila, sem sé meðal gagna málsins, sé því lýst að skemmdir hafi verið á tækjum, hurðum, veggjum og fataskáp. Hafi hann metið kostnað við úrbætur alls 594.700 kr.  Þá hafi varnaraðili ekki greitt leigu frá 1. nóvember 2024 en leigugjald hafi verið 250.000 kr. á mánuði. Gera varnaraðilar aðeins kröfu um leigu hálfan desember og krafa þeirra vegna leigusvanskila nemur 390.000 kr.

V. Niðurstaða             

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. Sóknaraðilar riftu leigusamningi aðila og varnaraðili rýmdi eignina 13. desember 2024. Á þeim tíma hafði hún ekki greitt leigu frá 1. nóvember og krafa sóknaraðila vegna leiguvanskila nam 390.000 kr. 

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Var sóknaraðilum því heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu vangoldinnar leigu, 390.000 kr.

Vegna skaðabótakröfu sóknaraðila þá er kveðið á um í 63. gr. húsaleigulaga að leigjandi skuli, að leigutíma loknum, skila húsnæðinu í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Þá beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miku leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkrunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem séu leigjanda óviðkomandi. Kveðið er á um í 64. gr. laganna að leigusali verði að lýsa bótakröfu sinni skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Sé þessara tímamarka ekki gætt falli bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi. Sóknaraðilar sendu varnaraðila tölvupóst 17. desember 2024 þar sem fram kom að ástand eignarinnar hafi verið óviðunandi en íbúðin hafi verið skítug, illa lyktandi og skemmdir orðið á henni. Kváðu sóknaraðilar að óháður löggiltur úttektaraðili yrði fenginn til að meta kostnað við þrif og skemmdir. Stungu þeir upp á að matfasteigna.is yrði fengið til verksins og óskuðu eftir að varnaraðili myndi strax hafa uppi athugasemdir ef hún hefði eitthvað við það að athuga. Þá kváðust sóknaraðilar gera kröfu í tryggingu aðila vegna þessa, sem og leiguvanskila. Varnaraðili svaraði 21. desember, kvaðst sjálf hafa tekið við íbúðinni skítugri og greittt 50.000 kr. í flutningsþrif.  Þá hafi allir skápar verið skítugir og svalahurðin verið ónýt en hún reynt að laga hana. Sóknaraðilar sendu síðar póst 22. desember þar sem tilkynnt var að ástandsmatið á eigninni lægi nú fyrir og að niðurstaða hennar væri langt yfir trygginguna. Þau muni því halda eftir tryggingunni vegna leiguvanskila, 390.000 kr., og skaðabóta vegna ástands hins leigða í leigulok. Varnaraðili svaraði ekki. Aðspurð af nefndinni kváðust sóknaraðilar ekki hafa sent varnaraðila eintak af skýrslu matfasteigna.is.

Ekki var gerð úttekt við upphaf leigutíma í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga. Þá greinir í úttektarskýrslu, sem sóknaraðilar öfluðu einhliða, að miðað sé við að eignin hafi verið ný og ógölluð við upphaf leigutíma þó gögn málsins sýni að varnaraðili tók við umráðum eignarinnar frá syni sóknaraðila. Þó er óumdeilanlegt að eignin var mjög nýleg við upphaf leigutíma. Bótakrafa sóknaraðila byggir á því að skemmdir hafi orðið á veggjum, ísskáp, hurðum, gluggatjöldum og eldavél á leigutíma, sbr. niðurstaða úttektar. Þá hafi þurft að þrífa og mála íbúðina. Þrátt fyrir að kærunefnd telji að gögn málsins beri með sér að eitthvað tjón hafi orðið á íbúðinni þá verður ekki fram hjá því litið að engar sameiginlegar úttektir liggja fyrir, hvorki frá upphafi né lok leigutíma, en ákvæði húsaleigulaga gera ráð fyrir að slíkar úttektir skuli liggja til grundvallar við sönnun á tjóni. Ekki liggja fyrir gögn sem sýnt geta ástand hins leigða við upphaf leigutíma, en myndir fasteignasölu vegna sölu íbúðarinnar duga ekki hér til. Þá ber úttektin þess merki að um nokkuð ofmat sé að ræða á hinu meinta tjóni. Þess utan fékk varnaraðili úttektina ekki senda heldur var henni einungis tilkynnt að mat úttektaraðila væri að tjónið væri langt umfram trygginguna án nokkurrar sundurliðunar eða upptalningar á þáttum tjónsins. Áður hafði varnaraðili hafnað bótaskyldu 21. desember 2024. Að öllu framangreindu virtu telur kærunefnd að gegn mótmælum varnaraðila á því að hafa skilað íbúðinni í óviðunandi ástandi geti fyrirliggjandi gögn ekki verið lögð til grundvallar bótaskyldu hennar. Verða sóknaraðilar þannig að bera hallann af því að úttekta hafi ekki verið aflað í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga. Verður því að hafna skaðabótakröfu þeirra í málinu.

Af framangreindri niðurstöðu leiðir að sóknaraðilum ber að endurgreiða tryggingarféð að öðru leyti.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðilum er heimilt að ráðstafa tryggingarfé varnaraðila, 390.000 kr., til greiðslu leiguvanskila.

Skaðabótakröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Þorvaldur Hauksson                           Eyþór Rafn Þórhallsson