Mál nr. 110/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 110/2024

 

Gluggaskipti. Um greiðslu hlutdeildar í sameiginlegum kostnaði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 15. október 2024, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 25. nóvember 2024, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 20. desember 2024, athugasemdir gagnaðila, dags. 9. janúar 2025, viðbótargögn álitsbeiðenda, mótt. 5. september og 26. nóvember 2025, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 16 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur tveggja íbúða á 3. hæð, en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendur beri ekki greiðsluskyldu vegna gallaðra gluggaframkvæmda þar sem gluggarnir uppfylli ekki skilyrði laga og reglna sem um gluggaframleiðslu gildi.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendur eigi rétt á endurgreiðslu á kostnaði vegna gallaðra gluggaframkvæmda.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendur beri ekki ábyrgð á gölluðum gluggum sem gagnaðili hafi ákveðið að setja í útvegg hússins.
4. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að fá aðgang að netpóstum gagnaðila, lesaðgang að bankareikningum og heimasvæði gagnaðila hjá E hf.

Kröfur gagnaðila eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum beri að endurgreiða gagnaðila 3.577.831 kr., sem sé útlagður vaxtakostnaður vegna greiðslufalls álitsbeiðenda, lögfræðikostnaður, kostnaður vegna matsmanns, kostnaður vegna slagregnsprófa og kostnaður vegna starfa eftirlitsmanns auk kostnaðar vegna þóknunar lögmanns vegna ráðgjafar við ritun greinargerðar í máli þessu.
2. Að viðurkennd verði skylda álitsbeiðenda til greiðslu kostnaðar vegna glugga- og múrviðgerða, auk kostnaðar vegna starfa eftirlitsmanns, matsmanns og lögmanna sem að verkinu hafi komið auk vaxta sem af greiðsludrætti þeirra hafi hlotist vegna slagregnsprófs.
3. Að viðurkennt verði að verktakar sem starfi á vegum gagnaðila eigi óhindraðan aðgang að íbúðum álitsbeiðenda.
4. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum beri að greiða þann kostnað sem hljótist af því að setja nýju gluggana í íbúðir þeirra.
5. Að viðurkennd verði skylda álitsbeiðenda til að greiða kostnað vegna viðgerða í loftum íbúða þeirra sem hafi orðið fyrir tjóni vegna skemmdra glugga í íbúðum álitsbeiðenda þar sem þau hafi komið í veg fyrir að gluggarnir verði lagfærðir.

Álitsbeiðendur kveða ágreining snúast um gallaða glugga sem settir hafi verið í húsið. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) hafi staðfest að gluggarnir séu ólögmæt byggingarvara, en gagnaðili hafi unað því að ólögmætir og gallaðir gluggar væru settir í húsið og gert samning við verktaka um gluggaskipti og múrviðgerðir. Í 2. gr. samningsins segi að verkið skuli vinna í samræmi við ákvæði gildandi laga og reglugerða og sé verktaki að fullu ábyrgur fyrir því að þeim sé fylgt. Ennfremur segi í 7. gr. að verktakinn og húsasmíðameistari verkefnisins beri ábyrgð á að gluggarnir sem hann útvegi í verkið séu eftir gildandi lögum og reglugerðum.

Við framkvæmdirnar hafi fljótlega komið í ljós að gluggarnir sem hafi verið settir í hafi verið haldnir göllum, sbr. 9. gr. laga nr. 42/2000 um þjónustukaup. Gluggarnir séu án CE- merkinga og upprunavottorðs og ekki hafi verið sýnt fram á að þeir hafi nothæfi sem standist íslenskar kröfur með vísan í ákvæði 8.2.4 og 8.2.6. byggingarreglugerðar ásamt lögum nr. 114/2014 um byggingarvörur.

Annar álitsbeiðenda hafi rætt við eftirlitsmann á verkstað 12. júlí 2023 og þá vaknað grunur um að gluggarnir og ísetning þeirra stæðist ekki lög og kröfur sem gerðar séu til byggingavörunnar. Annar álitsbeiðenda hafi fengið þau svör frá byggingarfulltrúa að vinnubrögðin væru óvönduð. Stjórn gagnaðila hafi ekki brugðist efnislega við umsögn og ráðleggingum byggingarfulltrúa heldur hafi stjórnin sagt af sér. Ný stjórn hafi tekið við og framkvæmdirnar keyrðar áfram af fullum krafti, þrátt fyrir framkomnar athugasemdir. Álitsbeiðandi hafi sent kvörtun til HMS þess efnis að grunur hafi vaknað um gluggarnir væru gallaðir þar sem það hafi vantað á þá CE-merkingu og upprunavottorð þeirra ekki legið fyrir. Stofnunin hafi í kjölfarið sett framleiðslu-, sölu og afhendingarbann á gluggaframleiðslu þess fyrirtækis sem gluggarnir hafi verið keyptir af, enda hafi fyrirtækið ekki sýnt fram á með fullnægjandi hætti að gluggarnir hefðu nothæfi sem stæðist íslenskar kröfur með tilliti til þeirra eiginleika sem byggingarreglugerð áskilji. Með úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindarmála, sem kveðinn hafi verið upp 6. desember 2023, hafi banninu verið aflétt en engar efnislegar athugasemdir gerðar við að HMS hafi komist að niðurstöðu um að gluggarnir væru ólögleg byggingarvara sem óheimilt væri að setja í útvegg mannvirkja á Íslandi. HMS hafi staðfest að gluggar séu ekki vottaðir eftir að búið sé að setja þá í útvegg mannvirkja og því sitji gagnaðili og einstaka eigendur uppi með ólöglega glugga með takmarkaðri ábyrgð.

Á aðalfundi 15. maí 2024 hafi allir stjórnarmenn sagt af sér og enginn ársreikningur verið lagður fram fyrir árið 2023. Enginn eigandi hafi viljað gefa kost á sér til að taka við keflinu þar sem mikil óvissa hafi ríkt. Gagnaðili sé þannig án stjórnar, en eigendur hafi komið saman á fundum og ráðið ráðum sínum í tölvupóstum og á húsfundum. Hópur þeirra eigenda sem eigi það sameiginlegt að hafa verið í stjórn, varastjórn, verið skoðunarmenn eða gjaldkerar á framkvæmdatímum hafi tekið það upp að boða til húsfunda á sameiginlegu bílaplani. Val á slíkri fundaraðstöðu sé ámælisverð þar sem hún hindri opnar og hreinskiptar umræður um ágreiningsefnið. Fyrrverandi stjórn hafi ákveðið að krefja verktakann ekki um úrbætur á gluggunum og virðist því sem svo að meirihluti eigenda vilji una því að hafa gallaða glugga.

Við skoðun á timburgluggunum á verkstað hafi engar CE merkingar fundist og við skoðun á botnstykkjum þeirra hafi auk þess komið í ljós að þeir hafi ekki verið með neinum vatnshalla, glerlistar í anddyri hafi verið grynnri en þeir sem fyrir hafi verið, þannig að droparaufin hafi ekki náð út fyrir gluggapósta og því ekki virkað sem skyldi, glerflötur sé minni og því ljóst að útlit glugganna hafi verið frábrugðin eldri gluggum í útliti og eðlisfræði þannig að um verulega gallaða vöru sé að ræða. Verktakinn hafi því minnkað glerflötinn og tekið vatnshallan af botnstykkjum gluggapóstanna í þeirri viðleitni að spara sér kostnað við múrvinnu sem eigendur séu búnir að borga fyrir án þess að hafa látið þá vita fyrir fram.

Verkið sé því sannarlega ekki í samræmi við ákvæði gildandi laga og reglugerða, enda hafi samkvæmt framangreindu verið óheimilt samkvæmt lögum að selja umrædda glugga til ísetningar í útvegg mannvirkja. Ekki sé aðeins um það að ræða að gæði verksins séu mun minni en búast hafi mátt við, heldur sé um að ræða samningsbrot af hálfu verktaka.

Stjórn gagnaðila og eftirlitsmaður hafi þannig valdið gagnaðila bótaskyldu tjóni með því að hafa skipt við verktakann svo og að hafa látið framkvæmdina óátalda þrátt fyrir ítrekaðar ábendingar álitsbeiðenda um hina ólöglegu og gölluðu glugga. Sömuleiðis hafi verktakinn valdið gagnaðila tjóni með afhendingu glugganna.

Álitsbeiðendur hafi greitt alla reikninga vegna verksins með fyrirvara frá 12. júlí 2023. Ítrekað hafi verið farið fram á endurgreiðslu á þeim greiðslum sem þau hafi innt af hendi vegna ólögmætu og gölluðu gluggaskiptanna, en þau svör fengist að kröfur þeirra væru óraunhæfar.

Eigendur geti hafnað greiðsluskyldu vegna vinnu sem uppfylli ekki skilyrði laga en eigendur eigi ekki að þurfa að sæta því að tekin sé ólögleg ákvörðun innan húsfélagsins, sbr. niðurstaða Hæstaréttar í máli nr. 519/2010. Einstakir eigendur eigi ekki að bera tjón sem hafi orðið af völdum þess að stjórn hafi tekið ákvörðun um að nýta ekki rétt sinn til úrbóta. Það sé byggt á sanngirnissjónarmiðum 46. gr. laga um fjöleignarhús. Vilji einstaka eigendur hafa glugga í eignarhlutum sínum sem uppfylli ekki lög og reglugerðir geti aðrir eigendur ekki ábyrgst þá með vísan í sameign og sameiginlegan kostnað fjöleignarhúsalaga. Væri þá nauðsynlegt að útbúa samkomulag, með heimild í 45. og 75. gr. laga um fjöleignarhús, um að þinglýstir eigendur hvers eignarhluta skuli sjálfir annast og kosta allt viðhald, viðgerðir og endurnýjun á gluggum í þeirra eignarhluta. Þá hafi nýju gluggarnir í för með sér útlitsbreytingu sem ekki hafi verið samþykkt, en samkvæmt verksamningi hafi þeir átt að vera í óbreyttri mynd.

Gagnaðili kveðst hafa samið við F um að gera ástandsskýrslu fyrir húsið sem hafi verið lögð til grundvallar þeim viðgerðum sem samið hafi verið um að farið yrði í á gluggum. Á húsfundi 8. maí 2023 hafi verið ákveðið að ganga til samninga við tiltekinn verktaka með öllum greiddum atkvæðum á fundinum, þ.e. 13 af 16 íbúðum, þar á meðal hafi umboðsmaður álitsbeiðenda greitt atkvæði fyrir þeirra hönd. Forsvarsmaður verktakans hafi mætt á téðan húsfund og lýst því nákvæmlega hvernig glugga stæði til að setja í húsið og meðal annars greint frá því að til að halda sömu ásýnd glugga yrði að sérsmíða þá og að gluggarnir yrðu þá ekki CE-vottaðir og þyrftu ekki að vera það. Það hafi því legið fyrir þegar gengið hafi verið til atkvæða að gluggarnir væru ekki CE-merktir. Hvorki álitsbeiðendur né umboðsmenn þeirra hafi hreyft andmælum við því fyrirkomulagi.

Fljótlega eftir að framkvæmdir hafi byrjað hafi stjórn gagnaðila byrjað að fá ógrynni af tölvupóstum frá álitsbeiðendum með athugasemdum við framkvæmdirnar. Allar athugasemdirnar hafi verið bornar undir eftirlitsaðila verksins sem hafi tekið afstöðu til þeirra. Engin þessara fjölmörgu athugasemda hafi leitt til þess að eftirlitsmaðurinn hafi talið ástæðu til að gera athugasemdir við verktakann og óska eftir úrbótum.

Greiðslufall hafi orðið af hálfu álitsbeiðenda og aðrir eigendur greitt hlut þeirra til verktaka svo ekki kæmi til vanefnda gagnvart verktakanum. Að endingu hafi þau gert upp skuld sína við gagnaðila, þó með fyrirvara. Vegna ítrekaðs greiðslufalls álitsbeiðenda hafi gagnaðili þurft að hækka yfirdráttarheimild með tilheyrandi kostnaði til að geta staðið í skilum.

Þrátt fyrir að byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi ekki vald til að taka ákvarðanir í tengslum við málið eða tjá sig efnislega um það hafi hann gefið út álit sitt um ljósmyndir sem hann hafi fengið sendar. Það hafi valdið mikilli óvissu innan gagnaðila sem og ítrekuðum hótunum af hálfu álitsbeiðenda. Stjórnin hafi því óskað nánari skýringa frá byggingarfulltrúa og hann þá viðurkennt að einungis hafi verið um að ræða afstöðu til ljósmynda en ekki verksins sjálfs enda um að ræða viðhaldsframkvæmdir sem ekki væru háðar byggingarleyfi og því einkaréttarlegs eðlis og ekki embættisins að tjá sig um málið.

Tveir byggingarverkfræðingar hafi komið að málinu 1. ágúst 2023 og þeir verið sammála um að ekki væri ástæða til að gera athugasemdir við gluggana eða framkvæmdir umfram það að kítti meðfram gluggum væri ekki áferðarfalleg en það gæti hafa orsakast af því að um tímabundna ráðstöfun hafi verið að ræða sem yrði lagfærð síðar. Á framhaldsaðalfundi 23. sama mánaðar hafi verið gefinn skýrsla vegna afsagnar stjórnar, yfirstandandi framkvæmda og greiðslu reikninga frá verktaka og eftirlitsmanni. Ný stjórn hafi verið kosin, ákvörðun tekin um að hafna því að semja við verktakann um viðbótarverk vegna ítrekaðra athugasemda álitsbeiðenda og greiðslufalls þeirra. Einnig hafi verið samþykkt fela gagnaðila að semja við lögmannsstofu til að gæta hagsmuna hans ef á reyndi vegna endurtekinna hótanna álitsbeiðenda.

Sölubann HMS hafi hvorki tekið til þeirra glugga sem verktakinn hafði þegar sett í húsið né þeirra glugga sem greitt hafði verið fyrir en ekki settir í. Stjórn gagnaðila hafi borist upplýsingar um sölubannið frá álitsbeiðendum. Stjórn gagnaðila hafi stöðvað allar greiðslur til verktakans um leið og sölubannið hafi verið sett á gluggaframleiðandann varðandi framleiðslu glugga, þar sem þá fyrst hafi verið komið tilefni til að bregðast við. Eftir miklar samningaviðræður hafi niðurstaðan orðið sú að framleiðandi glugganna hafi sent glugga sem þeir höfðu smíðað og séu eins og þeir sem um ræði í máli þessu, í slagregnispróf hjá G með tilheyrandi kostnaði og í framhaldi af því til útlanda í frekari slagregnispróf til að geta fengið CE-vottun á þá. Niðurstöður prófana hafi orðið þær að gluggarnir hafi staðist öll slagregnispróf athugasemdalaust. Hafi gluggarnir einnig staðist slagveðursprófun G ehf. og hafi það verið staðfest af húsasmíðameistara og lögfræðingi, sem hafi áratuga reynslu af því að vera dómkvaddur matsmaður og gefa álit um smíðavinnu, að hann hafi tekið gluggana út og sagt að þeir væru vel smíðaðir og í samræmi við gæðakröfur í byggingarreglugerð. Borin hafi verið upp tillaga á húsfundinum um að falla frá fyrri ákvörðun um kaup og ísetningu glugganna og skipta þeim út fyrir CE-vottaða glugga með tilheyrandi röskun og viðbótarkostnaði. Allir viðstaddir nema álitsbeiðendur hafi kosið gegn tillögunni, 12 af 16.

Með úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindarmála hafi ákvörðun HMS verið felld úr gildi. Gluggaframleiðandinn hafi í kjölfar þessarar atburðarásar aflað sér CE-vottunar og upprunavottunar á glugga sem hann framleiði og sé því í dag einn af örfáum gluggaframleiðendum á Íslandi sem sérsmíði CE-vottaða glugga fyrir íslenskan markað.

Allar framkvæmdir álitsbeiðenda á gluggum íbúða þeirra séu óleyfisframkvæmdir og séu alfarið á þeirra ábyrgð. Ljóst sé að átt hafi verið við gluggana með ólögmætum hætti og óvíst um tjón annarra eigenda af þeim sökum. Í kjölfar þessa hafi verið haldinn aðalfundur 15. maí 2024 þar sem enginn hafi boðið sig fram til að sitja í stjórn og sé gagnaðili því án stjórnar.

Farið sé fram á að kröfum álitsbeiðenda verði vísað frá nefndinni enda sé kærunefndin ekki bær til að fjalla um þau ágreiningsefnin þar sem þau byggi fyrst og fremst á sjónarmiðum um galla. Kröfugerðin sé auk þess afar óljós og vanreifuð eins og sjá megi af umfjöllun þeirri sem liggi fyrir í málinu auk þess sem ekki sé krafist neinnar fjárhæðar.

Frávísunarkrafa gagnaðila vegna kröfu álitsbeiðenda um aðgengi að netpóstum, lesaðgang að bankareikningum og heimasvæði gagnaðila hjá E hf. byggi fyrst og fremst á 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála þar sem segi að mál skuli að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins áður en nefndin taki það til meðferðar. Gagnaðila hafi aldrei borist beiðni um aðgang að þessum gögnum. Þess utan hafi gagnaðili ekki forræði yfir þeim gögnum eða heimildir til að nálgast þau gögn sem vísað sé til á heimasvæði húsfélagsins hjá E hf. en gagnaðili hafi þurft að segja upp samningi við það fyrirtæki eins og álitsbeiðendum sé kunnugt um. Þá sé gagnaðili ekki bær til að veita lesaðgang að bankareikningum og því ekki unnt að verða við þeirri kröfu enda engin stjórn til staðar og ekki fyrirséð að það takist að skipa nýja stjórn við óbreytt ástand. Þess utan sé stjórnarmeðlimum ekki skylt lögum samkvæmt að veita aðgang að netpóstum gagnaðila sem fyrst og fremst sé að finna í einkapóstum einstakra stjórnarmeðlima og telji óteljandi skilaboð milli stjórnarmeðlima innbyrðis annars vegar og við verktaka og eftirlitsmann hins vegar, einstaka eigendur fasteignarinnar og svo framvegis. Þess utan sé beiðnin svo illa afmörkuð að jafnvel þótt það yrði tekin ákvörðun um að veita álitsbeiðendum þann aðgang væri ekki með nokkru móti hægt að átta sig á því hvers óskað sé sérstaklega.

Vegna gagnkrafna gagnaðila þá hafi verktakinn og gagnaðili ítrekað gengið á eftir því við álitsbeiðendur að fá að setja nýja glugga í íbúðir þeirra, sem þau hafi hafnað. Þetta sé að valda tjóni á aðliggjandi íbúðum. Gerð sé krafa um að álitsbeiðendum verði gert að greiða gagnaðila útlagðan kostnað vegna framkvæmdanna og þess sem gagnaðili hafi orðið fyrir vegna annarra fjárútláta í tengslum við viðbrögð við aðgerðum og þá atburðarrás sem álitsbeiðendur hafi sjálfir stuðlað að, þar með talin lögmannskostnað, slagregnspróf glugga, aukins kostnað við eftirlit með verkinu og vaxta vegna vangreiðslna þeirra. Ekki hafi þurft að koma til þessa aukna og ófyrirséða kostnaðar hefðu álitsbeiðendur undirgengist lögmætar ákvarðanir sem teknar hafi verið á húsfundum og ítrekað reynt að standa í vegi fyrir að framkvæmdirnar gætu haldið áfram með eðlilegum hætti og reynt að villa um fyrir opinberum stjórnvöldum til að ná sínu fram.

Ljóst sé að háttsemi álitsbeiðenda og sá ásetningur sem þeir hafi haft til að koma í veg fyrir að verktakinn geti skipt út gluggum í íbúð þeirra og gert viðvarandi lagfæringar á öðrum gluggum hafi valdið öðrum eigendum tjóni. Því sé gerð krafa um að álitsbeiðendum verði gert að greiða kostnað vegna viðgerða í loftum íbúða 0201 og 0202 sem hafi orðið fyrir skemmdum vegna skemmda glugga í íbúðum álitsbeiðenda. Álitsbeiðendum hafi verið kunnugt um tjón þetta um langa hríð án þess að aðhafast nokkuð til að koma í veg fyrir frekara tjón eða bæta úr því tjóni sem þeir hafi með beinum aðgerðum sínum valdið eigendum þessara íbúða. Fyrir liggi mat eftirlitsmanns um að líkleg orsök lekans megi rekja til slæms ástands glugga í íbúðum álitsbeiðenda.

Gagnaðili óskar eftir því að kærunefndin útskýri fyrir aðilum hvaða úrræði séu tæk til að leysa úr þeirri stöðu sem eigendur hússins standi frammi fyrir þegar ekki takist að mynda starfhæfa stjórn vegna framkomu eins eða tveggja eigenda.

Í athugasemdum álitsbeiðenda gera þau kröfu um frávísun á gagnkröfum en að öðru leyti eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Málatilbúnaður beggja aðila er umfangsmikill og gerðar eru kröfur um frávísun á báða bóga á ýmsum grundvelli. Kærunefnd húsamála starfar á grundvelli 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 80. gr. laganna skal nefndin láta í té rökstutt álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur eigenda. Nefndin hefur því starfað þannig, að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er hvorki fyrir að fara í álitsbeiðni né greinargerð gagnaðila þar sem gerðar eru gagnkröfur á hendur álitsbeiðendum og mun kærunefnd því taka kröfurnar til úrlausnar, sbr. þó IV. kröfulið álitsbeiðenda eins og nánar greinir hér síðar.

Kröfur álitsbeiðenda

Á húsfundi 8. maí 2023 samþykktu eigendur 13 eignarhluta af 16 að heimila stjórn að ganga að tilboði tiltekins verktaka í gluggaskipti á húsinu. Verktakinn mætti á fundinn og svaraði spurningum eigenda. Gagnaðili kveður að fram hafi komið á fundinum að gluggarnir væru án CE-vottunar og í fundargerð er bókað að verktakinn hafi lýst því yfir að slík vottun væri ekki ávísun á gæði eða styrkleika glugganna. Einnig var samþykkt á fundinum með níu atkvæðum að ganga að tilboði tiltekins fyrirtækis til að sinna eftirliti með verkinu. Jafnframt kom fram í fundargerðinni að gluggarnir yrðu smíðaðir í maí, settir upp í júní og að verkið yrði klárað í júlí.

Álitsbeiðendur kveðast hafa rætt við eftirlitsmann á verkstað 12. júlí 2023 og þá vaknað grunur um að gluggarnir og ísetning þeirra stæðist ekki lög og þær kröfur sem gerðar væru til byggingavörunnar. Þau sendu því erindi til embættis byggingarfulltrúa sem upplýsti 29. sama mánaðar að ekki kæmi til kasta þess í málinu enda væru framkvæmdirnar ekki byggingaleyfisskyldar, en þó var tekið fram að af myndunum að dæma væri vinnan greinilega nokkuð óvönduð og myndi væntanlega ekki endast lengi. Þá setti Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sölubann á gluggaframleiðandann í september 2023 í kjölfar kvörtunar álitsbeiðenda og var fyrirtækinu jafnframt bannað að afhenda þá glugga hér á landi sem það hafði þegar smíðað en ekki afhent. Var sölubannið í meginatriðum byggt á því að gluggarnir væru án CE-vottunar. Þessi ákvörðun stofnunarinnar var síðan felld úr gildi með úrskurði umhverfis- og auðlindarmála 6. desember sama ár. Þá fékk gagnaðili það staðfest í kjölfar ítrekaðra athugasemda álitsbeiðanda að gluggarnir stæðust slagregnspróf, bæði próf sem voru gerð hérlendis og erlendis, og kemur fram í málatilbúnaði gagnaðila að fyrirtækið sem framleiði gluggana hafi nú fengið leyfi til að tilgreina þá glugga sem þeir framleiða með CE-vottun og að um sé að ræða sömu glugga og álitsbeiðendur neiti að setja í íbúð sína.

Málatilbúnaður álitsbeiðenda byggir í megindráttum á því að gluggarnir séu án CE vottunar og að ekki sé unnt að votta þá eftir á. Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að við ákvörðunartökuna á húsfundinum 8. maí 2023 lágu fyrir upplýsingar um hvaða glugga stæði til að kaupa og af hvaða fyrirtæki, en jafnframt kom fram að þeir væru án CE-vottunar. Fundarmenn höfðu þannig allir tækifæri til að taka upplýsta ákvörðun hér um áður en greidd voru atkvæði um framkvæmdina. Umboðsmenn álitsbeiðenda greiddu atkvæði með framkvæmdinni. Þess utan komu ítarlegar upplýsingar um framkvæmdina fram í fundargerð húsfundarins og höfðu álitsbeiðendur þannig frekara tækifæri til að koma athugasemdum sínum á framfæri fyrir smíðun glugganna. Þá hafa álitsbeiðendur ekki lagt fram gögn að öðru leyti sem stutt geta það að vinna verktakans sé óviðunandi, en fyrrnefnt svar embættis byggingarfulltrúa þar sem bent var á að framkvæmd verksins væri ábótavant var byggt á ljósmyndum sem álitsbeiðandi sendi einhliða og tók embættið fram í svari sínu að það félli ekki undir hlutverk þess að fjalla um þessa framkvæmd þar sem hún væri ekki byggingarleyfisskyld en gagnaðili hafði enga aðkomu að þessum samskiptum. Er því ekki á þessu byggjandi. Nefndin telur heldur ekki að gögn málsins geti stutt það að stjórn gagnaðila hafi brugðist skyldum sínum eða að tilefni hafi verið til að grípa til frekari aðgerða en gert var enda ekkert sem staðfestir vanefndir verktakans gegn verksamningi hans við gagnaðila, en þekkt var fyrir samningsgerðina að gluggarnir væru án CE vottunar. Þess utan getur það ekki talist leiða til þess að álitsbeiðendur verði undanskilin greiðsluþátttöku í framkvæmd, sem tekin er lögmæt ákvörðun um á húsfundi, þótt efni verktaka hefði ekki reynst uppfylla fagkröfur. Er það því niðurstaða kærunefndar að þrátt fyrir andstöðu álitsbeiðenda við framkvæmdirnar, eftir að þær voru  hafnar, eru þau, líkt og aðrir eigendur íbúða í húsinu, bundin af ákvörðunum sem teknar eru með upplýstum og lögmætum hætti á vettvangi gagnaðila. Telur nefndin þannig að ekki liggi fyrir gögn sem stutt geta það að álitsbeiðendur skuli undanþegin greiðsluþátttöku í sameiginlegum kostnaði. Að öllu þessu virtu er kröfum álitsbeiðenda í liðum I-III þegar hafnað.

Álitsbeiðendur gera kröfu um aðgang að ýmsum gögnum gagnaðila eins og nánar greinir í IV. kröfulið þeirra. Þessi krafa álitsbeiðenda hefur ekki verið tekin fyrir á húsfundi en nefndin telur rétt að það verði gert áður en hún tekur afstöðu til hennar. Verður kröfunni því vísað frá, sbr. 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála.

Kröfur gagnaðila

Gagnaðili gerir kröfu um viðurkenningu þess að álitsbeiðendum verði gert að greiða kostnað vegna fjárútláta sem þau hafi stuðlað að með því að hafa ekki undirgengist lögmætar ákvarðanir gagnaðila og staðið í vegi þess að framkvæmdir gætu farið fram með eðlilegum hætti, þar með talinn lögmannskostnað, kostnað vegna slagregnsprófa og kostnað við eftirlitsmann. Kærunefnd telur að þar sem gagnaðili tók ákvörðun um að bregðast við athugasemdum álitsbeiðenda með því að kaupa þessa þjónustu verði hann að bera ábyrgð á þeim kostnaði sem þessu fylgdi. Verður því ekki fallist á að kostnaður þessi falli allur á álitsbeiðendur. Þá hefur nefndin engar heimildir til að fallast á málskostnaðarkröfu gagnaðila. Önnur sjónarmið gilda þó um þann hluta kröfunnar sem varðar vaxtakostnað vegna greiðsludráttar af hálfu álitsbeiðenda, en á þeim kostnaði bera þau ábyrgð og ber að greiða.

Vegna krafna gagnaðila í liðum II og IV er fallist á þær með hliðsjón af því sem rakið hefur verið hér að framan að álitsbeiðendum beri að taka þátt í sameiginlegum kostnaði vegna framkvæmdanna en að þau skuli ein bera þann vaxtakostnað sem hefur hlotist af greiðsludrætti þeirra í hinum sameiginlega kostnaði.

Vegna kröfu gagnaðila í lið III þá hafa álitsbeiðendur neitað verktakanum um aðgengi að íbúðum þeirra vegna gluggaskiptanna. Í 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Af þessu ákvæði verður ráðið að það geti komið til takmörkunar á umráðum eiganda yfir séreign sinni leiði lögleg ákvörðun húsfélagsins til þess. Í því sambandi má einnig vísa í dóm Hæstaréttar 1984, bls. 587, og álit kærunefndar húsamála í málum nr. 61/2017 og 105/2018 þar sem hagsmunir heildarinnar leiða til þess að húsfundi er heimilt að taka ákvörðun um framkvæmdir þó að hluti af framkvæmdunum snerti séreign eigenda. Í 3. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús segir svo að húsfélag eða menn á þess vegum skuli hafa rétt til aðgangs að séreign til eftirlits með ástandi hennar og meðferð með hæfilegum fyrirvara og að teknu fullu tilliti til viðkomandi. Með hliðsjón af framangreindu og því að fyrir liggur lögmæt ákvörðun um gluggaskiptin telur kærunefnd að álitsbeiðendum beri að veita verktaka aðgang að íbúð þeirra svo unnt sé að ljúka framkvæmdunum, en ljóst er að aukinn kostnaður getur hlotist af því að komið sé í veg fyrir að verktakinn geti klárað umsamið verk.

Vegna kröfu gagnaðila í lið V þá kemur fram í fundargerð húsfundar 22. nóvember 2023 að eigandi íbúðar 202 hafi sent tölvupóst með mynd sem sýni skemmdir í lofti sem rekja megi til leka úr glugga í íbúð álitsbeiðenda. Þá liggur fyrir tölvupóstur eftirlitsaðila framkvæmdarinnar, dags. 13. júlí 2023, þar sem segir að möguleg orsök leka í íbúð 202 stafi frá glugga í íbúð álitsbeiðenda. Engin gögn liggja þó fyrir sem geta staðfest þetta með frekari hætti og telur nefndin því að ekki sé unnt að fallast á þessa kröfu gagnaðila út frá gögnum málsins. Er henni því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðenda í liðum I-III.

Kröfu álitsbeiðenda í lið IV er vísað frá.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu gagnaðila í lið I að því undanskildu að álitsbeiðendum beri að greiða vaxtakostnað vegna dráttar við greiðsluþátttöku þeirra í sameiginlegum kostnaði.

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur gagnaðila í liðum II-IV.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu gagnaðila í lið V. 

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson