Mál nr. 121/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 121/2024

 

Hagnýting sameignar. Krafa um afsögn stjórnar. Ákvörðun stjórnar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 27. október 2024, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 2. desember 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. desember 2024, skýringar álitsbeiðanda sem bárust vegna beiðni kærunefndar 29. september 2025, og athugasemdir gagnaðila, dags. 13. október 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð, en gagnaðili er eigandi að íbúð á jarðhæð og formaður húsfélagsins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að blómaker sem hafi verið sett á sameiginlega lóð verði fjarlægð á kostnað eigenda íbúða á jarðhæð og jafnframt að þeir eigendur greiði kostnað vegna niðursetningar kerjanna.
2. Að viðurkennt verði að fjarlægja beri þrjú ósamþykkt bílastæði af lóðinni.
3. Að viðurkennt verði að stjórn húsfélagsins beri að segja af sér.
4. Að viðurkennt verði að hún sé ekki bundin af samningi sem gerður hafi verið við tiltekna arkitektastofu og beri ekki að greiða kostnað vegna hans.

Álitsbeiðandi kveður gagnaðila hafa stofnað til viðskiptasambands við arkitektastofu upp á tvær til þrjár milljónir án samráðs við eigendur sem hún hafi ekki haft heimild til, sbr. 3. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús, en ekki sé unnt að samþykkja aðgerðir gagnaðila eftir á, eins og eigi við um téðan viðskiptasamning. Í því tilfelli sé ákvörðunarvald allra eigenda tekið af þeim, upplýsingar ekki lagðar fram um þau verkefni verktaka sem hafi verið ætlað að vinna, svo og framsetning mismunandi tilboða og ákvörðun um verktaka. Viðskipti við arkitektastofuna séu ógagnsæ og án samráð við aðra eigendur sem hafi verið gert að greiða reikninga fyrir óskilgreinda vinnu sem þeir hafi ekki óskað eftir.

Þá sé mikill bílastæðavandi á svæðinu og hafi stæðin verið leigð á 70.000 kr. á mánuði hið minnsta eða verið seld á 25.000.000 kr. Eins og staðan sé núna séu það aðallega eigendur íbúðar gagnaðila sem noti stæðin og þar sem þau séu talsvert erlendis sé bifreið þeirra lagt þar til lengri tíma án þess að aðrir eigendur komist að. Hér sé um mismunun að ræða.

Gagnaðili segir að vegna kröfu álitsbeiðanda í tengslum við reikning arkitektastofu í málinu hafi verið borin upp til atkvæðagreiðslu á húsfundi 27. nóvember 2024 kostnaðarþátttaka húsfélagsins í reikningum sem og innheimtu sem hafi farið fram haustið 2024. En á aðalfundi í júní 2024 hafði verið samþykkt samhljóða að hætta að vinna með D og fá annan aðila í verkið, sem og að stjórnin skyldi vinna málið áfram. Það hafi því komið á óvart þegar álitsbeiðandi hafi ekki talið sig þurfa að greiða sinn hlut í uppdráttunum, enda hafði hún samþykkt tillöguna á húsfundinum eins og aðrir. Vegna kröfu álitsbeiðanda um að stjórnin öll segi af sér hafi sú krafa ekki komið fram fyrr en í álitsbeiðni þessari og enginn annar eigandi en álitsbeiðandi hafi farið þess á leit. Vanhæfnistillaga eða krafa um afsögn stjórnar hafi ekki verið borinn upp húsfundi.

III. Forsendur

Í áliti kærunefndar í máli nr. 19/2024 frá 6. nóvember 2024 komst nefndin að þeirri niðurstöðu að uppsetning blómakerjanna hafi verið óheimil þar sem ekki hefði verið tekin ákvörðun þar um á húsfundi heldur hafi stjórn húsfélagsins einungis tilkynnt framkvæmdina á húsfundi. Haldinn var húsfundur 27. nóvember 2024, eftir að álitsbeiðni var komin fram í máli þessu, þar sem eigendur og umboðsmenn 23 eignarhluta af 39 voru mættir. Borin var upp tillaga um að blómakerin fengju að standa og að kostnaður vegna þeirra, sem hafi þegar verið greiddur, yrði formlega samþykktur. Tillagan var samþykkt með 20 atkvæðum, eitt atkvæði var á móti og eitt sat hjá. Hefur gagnaðili þannig bætt úr ákvörðunartökunni, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús, en það var gert þegar í kjölfar þess að fyrrnefnt álit kærunefndar lá fyrir. Liggur því nú fyrir lögmætt samþykki fyrir blómakerjunum og kostnaðarþátttöku eigenda vegna þeirra, og er kröfu álitsbeiðanda í lið I þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Gagnaðili krefst viðurkenningar á að fjarlægja beri þrjú ósamþykkt stæði sem útbúin hafi verið á lóð hússins. Um hagnýtingu sameignar og takmarkanir á hagnýtingarrétti er fjallað í 34. og 35. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í 2. mgr. 35. gr. laganna segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það sé ætlað. Í 2. málslið 2. mgr. 36. gr. laganna er tekið fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Fyrir liggur og óumdeilt er að um er að ræða þrjú bílastæði á sameiginlegri lóð sem eignaskiptayfirlýsing og teikningar gera ekki ráð fyrir sem bílastæði. Gagnaðili byggir á því að sátt ríki meðal allra eigenda að álitsbeiðanda undanskilinni um að svæðið sé nýtt sem bílastæði. Ekki verður þó ráðið að formleg ákvörðun húsfundar liggi fyrir um þessa hagnýtingu. Í ljósi framangreinds telur nefndin þó ekki tilefni til að fallast á kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu heldur verði það að vera hlutverk húsfundar að taka afstöðu til málefnisins.

Samkvæmt 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála skal mál að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags áður en nefndin tekur það til meðferðar. Krafa álitsbeiðanda í lið III lýtur að því að kærunefnd viðurkenni að stjórn húsfélagsins beri að segja af sér en gögn málsins bera ekki með sér að krafa þessi hafi hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins og kveður gagnaðili hana fyrst hafa komið fram í máli þessu. Þar sem hér er um að ræða atriði sem húsfélagið hefur vald um en ekki kærunefnd ber að vísa þessari kröfu frá nefndinni, sbr. 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019. Þá verður jafnframt að hafna kröfu álitsbeiðanda í lið IV um að hún sé ekki bundin af samningi sem gerður hafi verið við arkitektastofu og beri ekki að greiða kostnað vegna hans enda liggur fyrir lögmæt ákvörðun húsfundar um að ganga til samninga við téða arkitektastofu. Vegna athugasemda álitsbeiðanda um að óheimilt hafi verið að taka ákvörðun um að ganga til samninga við arkitektastofuna eftir á telur kærunefnd ekki tilefni til að fallast á það, enda var eigendum öllum kleift að koma sjónarmiðum sínum á framfæri á húsfundinum og þess utan er ljóst af atkvæðagreiðslunni að vilji meirihluta eigenda er fyrir því að samningurinn standi.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að vísa beri kröfulið III frá en að öðrum kröfum beri að hafna.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson