Mál nr. 20/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. desember 2025

í máli nr. 20/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum tryggingarfé að fjárhæð 220.000 kr.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 9. febrúar 2025

Greinargerð varnaraðila, dags. 11. febrúar 2025

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 12. febrúar 2025

Athugasemdir varnaraðila, dags. 19. febrúar 2025

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili leigði íbúð að C, af varnaraðila frá 1. september 2022 til 1. janúar 2025. Aðilar munu fyrst hafa gert tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. september 2022 til 31. ágúst 2023. Samkvæmt þeim samningi, sem liggur þó ekki fyrir í málinu, mun fjárhæð leigu hafa verið 220.000 krónur á mánuði og tryggingarfé 440.000 krónur, eftir því sem ráðið verður af samskiptum aðila. Þeir munu hafa gert annan tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. september 2023 til 31. ágúst 2024. Þriðji leigusamningur aðila liggur fyrir í málinu. Samkvæmt honum var upphaf leigutíma 1. september 2024 og lok leigutíma var 31. ágúst 2025. Samkvæmt samningnum var fjárhæð leigu 253.000 krónur á mánuði og fjárhæð tryggingar var tilgreind 220.000 krónur. Þótt aðilar séu ekki fyllilega á sama máli um hvernig það bar til að leigusambandi aðila lauk er ágreiningslaust að leigutíma lauk 1. janúar 2025. Ágreiningur aðila er aftur á móti um endurgreiðslu á tryggingarfé og hvort sóknaraðili hafi lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 220.000 kr. og fyrirframgreitt í upphafi síðasta mánuð leigutíma eða hvort hann hafi lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 440.000 kr. og varnaraðili hafi getað ráðstafað 253.000 kr. af þeirri fjárhæð til greiðslu síðasta mánaðar af leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa neitað að endurgreiða honum tryggingarfé, 220.000 kr., í lok leigutíma þar sem skemmdir hafi orðið á parketi, en hann hafni því að hafa valdið skemmdum. Honum sé kunnugt um að það sjáist rispur á gólfinu eftir skrifborðsstól en gólfið sé gamalt og slitið og fjárkrafa varnaraðila of há auk þess sem hann hafi boðist til að gera við rispur sjálfur, sem varnaraðili hafi hafnað.

 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa valdið skemmdum á parketi og viðurkennt það. Slípa þurfi allt gólfið til að lagfæra skemmdir og kostnaður þar um nemi 186.000 kr.

Þá hafi sóknaraðili lagt fram tryggingarfé, sem hafi numið tveimur mánuðum við upphaf leigutíma, alls 440.000 kr. en haldi því fram að fjárhæðin væri að hálfu tryggingarfé en að hálfu fyrirframgreidd leiga fyrir síðasta mánuð leigusamnings aðila. Hann hafi ekki greitt leigu vegna nóvember 2024 vegna þessa og sagt þann mánuð greiddan. Leigugjaldið við lok leigutíma hafi aftur á móti verið 253.000 kr. svo sú fjárhæð dragist af tryggingafénu en ekki 220.000 kr. eins og sóknaraðili haldi fram. Tryggingarfjárhæð hafi því í lok leigutíma numið 187.000 kr.

VI. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er ítrekað að gólfið hafi verið í slæmu standi við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi viðurkennt það sjálfur árið 2022 og nú, sem þá, sé kominn tími á að slípa gólfið eða endurnýja. Þá hafi varnaraðili ekki slípað gólfið heldur leigt eignina út að nýju og ekki orðið fyrir neinu tjóni. Þess utan sé krafa varnaraðila niðurfallin þar sem hann hafi ekki vísað ágreiningi til kærunefndar innan fresta sem kveðið sé á um í 40. gr. húsaleigulaga.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða           

Varnaraðili byggir á að tryggingarfé hafi numið 440.000 krónum, eins og nánar greinir að framan, en sóknaraðili hefur mótmælt því og vísað til þess leigusamnings sem var í gildi milli aðila þegar leigutíma lauk og að umsamið hafi verið að síðasti mánuður leigutíma væri fyrirframgreiddur. Fyrirliggjandi leigusamningur aðila styður málatilbúnað sóknaraðila hér um en þar er tryggingarfé tilgreint 220.000 krónur. Verður því lagt til grundvallar að tryggingarfé hafi numið 220.000 kr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Varnaraðili gerði ekki skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan greindra tímamarka en aðilar eru sammála um að varnaraðili hafi haft kröfuna uppi strax við leigulok og því ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila að sóknaraðili hafi hafnað kröfu hans 3. janúar 2025. Þar sem varnaraðili vísaði ekki ágreiningi aðila til kærunefndar innan fjögurra vikna frá þeim degi er krafa hans í tryggingarféð niðurfallin með vísan til 5. mgr. 40. gr. laganna og ber því þegar af  þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð.

Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 220.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, 1. september 2024, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, eða 30. janúar 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 220.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 1. september 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 30. janúar 2025 til greiðsludags.

 

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson