Mál nr. 36/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. desember 2025

í máli nr. 36/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að fella niður greiðsluseðla vegna leigu úr heimabanka hennar. Að viðurkennt verði að sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leiguverði. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða henni bætur vegna heilsutjóns og eignatjóns. Að lokum krefst sóknaraðili viðurkenningar á því að varnaraðila beri að greiða kostnað vegna sýnatöku sem fagaðili hafi framkvæmt á hinu leigða.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá kærunefnd. Til vara krefst varnaraðili þess að kröfum hennar verði öllum hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 17. febrúar 2025 og 3. apríl 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 30. júní 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að fella niður greiðsluseðla vegna leigu sem og veita afslátt af leigu á þeirri forsendu að íbúðin hafi verið heilsuspillandi. Einnig er ágreiningur um skaðabótakröfu sóknaraðila vegna bæði heilsu- og eignatjóns sem hún rekur til þess að húsnæðið hafi verið heilsuspillandi. Þá snýst ágreiningur um kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að greiða kostnað vegna úttektar sem hún aflaði einhliða á leigutíma til að kanna hvort mygla væri til staðar. 

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður viðhaldi hafa verið ábótavant í hinu leigða og mygla komið upp. Hún hafi ráðið fagaðila til að meta loftgæði íbúðarinnar og þótt ekki hafi verið greind mygla hafi komið í ljós talsvert léleg loftgæði og ofnæmisvaldar yfir mörkum. Heilsufarsleg einkenni sóknaraðila vegna þessa hafi verið þau sömu og verri en í fyrri íbúð sem hún hafi verið í á vegum varnaraðila. Sannað sé að viðhaldi hafi ekki verið sinnt þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir þess efnis. Varnaraðili hafi á endanum rift leigusamningnum með ólögmætum hætti.

Varnaraðili hafi ekki veitt henni krónu í afslátt af leigu þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir hennar og þótt sannað hafi verið að viðhald hafi verið vanrækt og umkvörtunum ekki verið svarað til lengri tíma. Þá hafi samningi verið rift í tvö skipti til að varnaraðili gæti sent út fleiri greiðsluseðla eftir að sóknaraðili hafði flúið húsnæðið í mjög slæmu líkamlegu ástandi vegna veikinda vegna veru í íbúðinni. Hún hafi flúið íbúðina að læknisráði eftir að öll líffærakerfi hafi farið að gefa sig og engin skýring fundist með rannsóknum.

Úttektarskýrsla starfsmanna varnaraðila, sem hafi komið eftir dúk og disk, sé ekki rétt og málum þar snúið upp á sóknaraðila eða gert lítið úr vanrækslu gagnaðila. Þónokkur atriði séu þvert á þær upplýsingar sem sóknaraðili hafi gefið þeim skýrt og skilmerkilega við skoðunina.

Í pósti framkvæmdastjóra varnaraðila hafi hann komið inn á mál þeirrar íbúðar sem sóknaraðili hafi fyrst búið í á vegum varnaraðila og þar hafi verið jákvæð sýni myglu. Þá hafi sóknaraðili ekki vitað að viðhaldsbeiðnir hafi átt að vera skriflegar en hún hafi verið í símasamskiptum við tvo mismunandi starfsmenn varnaraðila um skort á heitu vatni og hita í íbúðinni yfir höfuð, en annar hafi sagt henni að þetta væri eðlilegt í nýjum húsum og sérstaklega svona hátt uppi, en íbúðina hafi verið á fimmtu hæð. Hinn starfsmaðurinn hafi aftur á móti sagt að svo væri ekki og hann lofað að kíkja á þetta en það hafi svo aldrei verið gert. Stuttu síðar hafi sóknaraðili verið orðin of veik til að geta kallað eftir viðhaldi á þessu og því hafi ekkert gerst. Sóknaraðila gruni að báðar íbúðir hafi verið skemmdar og kjöraðstæður verið til myglu frá upphafi leigutíma og að varnaraðili hafi vitað af gallanum. Í báðum íbúðum hafi byrjað mjög slæm einkenni sem hafi lagast þegar hún hafi verið að heiman.

Sóknaraðili fari fram á að greiðsluseðlar verði felldir niður. Hún hafi þurft að flýja íbúðina til að bjarga lífi sínu. Hún hafi verið svo veik að hún hafi ekki getað pakkað niður eigum sínum og hafi engan tíma haft til þess. Varnaraðili hafi ekki sýnt þessu skilning og haldið áfram að setja greiðsluseðla í heimabanka hennar. Hún hafi reynt að fá fund með varnaraðila til að ræða málin og þessa skuld en því verið hafnað. Eftir samskipti við félagsráðgjafa sóknaraðila hafi lögmaður varnaraðila fullyrt að desember og janúar yrðu ekki innheimtir enda þá búið að rifta samningnum, en hann hafi aftur verið settur í gildi einhliða í byrjun desember og settir inn gjalddagar fyrir báða þessa mánuði.

Vegna kröfu sóknaraðila um afslátt af leiguverði þá hafi hún frá upphafi verið í samskiptum við varnaraðila vegna þess hve illa henni hafi liðið í íbúðinni og hann vitað af grasserandi rakaskemmd á baði sem dæmi. Sóknaraðili hafi verið orðin þreytt á endalausum gaslýsingum varnaraðila og hafi verið meira og minna á flótta frá heimili sínu þar til veturinn 2023-2024 þegar hún hafi mikið verið heima og heilsa hennar þá tekið dýfu niður á við. Hún hafi reynt að fá úrbætur frá varnaraðila en ekki fengið svo mikið sem svar í maí 2024, en hún hafi ekki fengið viðbrögð fyrr en hún hafi mætt á skrifstofu varnaraðila fjórum mánuðum síðar.

Vegna kröfu um bætur fyrir eignatjón þá séu tvö innbú nú ýmist komin í förgun eða séu plöstuð í búslóðageymslu sem sóknaraðli hafi þurft að leigja með tilheyrandi kostnaði. Hún hafi ekki náð heilsu til að geta farið í gegnum eigur sínar en ljóst sé að meirihluti þeirra eða jafnvel hvert einasta snitti endi í förgun.

Vegna kröfu um bætur fyrir heilsutjón þá hafi sóknaraðili verið á tímabundinni örorku og í endurhæfingu þegar hún hafi byrjað að leigja hjá varnaraðila. Í dag hafi hún verið metinn varanlegur öryrki og glími við margvísleg alvarleg einkenni á hverjum degi og glími við ofurviðkvæmni fyrir myglu og ýmsum eiturefnum. Hún hafi verið að reyna að finna viðeigandi húsnæði á leigumarkaði en það hafi reynist henni erfitt þar sem rakaskemmdir séu víða og hún verulega útsett fyrir veikindum vegna þeirra.

Vegna kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að greiða kostnað vegna sýnatöku þá hafi hún sjálf fengið fagaðila til að taka sýni og gera loftgæðamælingu í íbúðinni. Mygla hafi ekki verið yfir mörgum en hún hafi ekki getað leyft skoðunarmanninum að rjúfa byggingarefni. Ofnæmisvaldar hafi verið mjög háir í andrúmslofti sem sé mjög óeðlilegt miðað við að sóknaraðili hafi lifað frekar eiturefnalitlum lífsstíl og til að mynda notað ofnæmisprófaðar hreinsivörur.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður leigusamninginn hafa kveðið á um mánaðarlegar leigugreiðslur og aðra skilmála og um hann gildi ákvæði húsaleigulaga nr. 36/1994, þar á meðal um lok leigusamnings, uppsögn og fleira. Vegna vanskila sóknaraðila á leigu hafi hún fengið senda greiðsluáskorun sem hafi verið birt 6. janúar 2025. Sama dag hafi sóknaraðili flutt úr íbúðinni og skilað henni til varnaraðila.

Sóknaraðili hafi ekki lagt fram gögn sem styðji kröfur hennar. Í úttektinni sem sóknaraðili hafi einhliða óskað eftir hafi ekki verið staðfest að mygla hafi verið yfir mörkum heldur hafi gildin verið sögð eðlileg. Þannig liggi fyrir úttekt eða rannsókn sem staðfesti að íbúðin hafi ekki verið haldin myglu. Gera verði kröfu um að slík úttekt eða rannsókn liggi fyrir svo unnt verði að taka afstöðu til krafna sóknaraðila um eftirgjöf skuldar eða bætur vegna ætlaðs tjóns sem sóknaraðili hafi viljað rekja til myglu í íbúðinni.

Þá liggi fyrir ástandsskoðun fasteignar frá 3. október 2024 sem hafi verið framkvæmd af starfsmönnum varnaraðila, en hún hafi staðfest að enga myglu væri að finna í íbúðinni. Sú niðurstaða sé samhljóða þeirri úttekt sem sóknaraðili hafi sjálf látið framkvæma.

Vegna búslóðar sóknaraðila þá hafi henni, áður en kæra í máli þessu hafi verið lögð fram, verið pakkað, plöstuð og flutt í búslóðageymslu. Engin sýni virðast hafa verið tekin úr búslóðinni áður en henni hafi verið pakkað eða hún flutt úr íbúðinni. Engar rannsóknarniðurstöður hafi gefið til kynna að myglu hafi verið að finna í búslóðinni eða íbúðinni sjálfri.

Engin gögn liggi fyrir um heilsutjón sóknaraðila, hvorki læknisvottorð né matsgerð, eða þá að ætlað heilsutjón sé að rekja til þess að hafa búið í íbúðinni. Það sé sóknaraðila að sýna fram á heilsutjón hennar og að það verði rakið til þess tíma sem hún hafi haft íbúðina á leigu.

Sóknaraðili hafi einhliða óskað eftir að tiltekið fyrirtæki tæki sýni úr íbúðinni og framkvæmdi mat á loftgæðum. Varnaraðila verði ekki gert að greiða fyrir skýrslu sem sóknaraðili hafi óskað eftir án samráðs eða vitneskju varnaraðila, sbr. 2. mgr. og 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, enda um annars konar úttekt að ræða en þá skilaúttekt sem kveðið sé á um í 1. mgr. 69 gr.

Þá sé það ekki lögbundið hlutverk kærunefndar að fjalla um ætlaða myglu í íbúðum eða slæm loftgæði, eða kröfur vegna meints ástands íbúða sem ekki sé beinlínis stutt afgerandi gögnum. Ekki verði litið svo á að hér sé um ágreining að ræða milli aðila leigusamnings við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

IV. Niðurstaða           

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá nefndinni á þeim grundvelli að ekki sé á valdsviði nefndarinnar að fjalla um ætlaða myglu eða slæm loftgæði í hinni leigðu íbúð auk þess sem nefndin geti ekki tekið efnislega afstöðu til krafna sóknaraðila þar sem þær séu ekki studdar fullnægjandi gögnum. Samkvæmt 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 geta aðilar leigusamnings leitað atbeina kærunefndar húsamála greini þá á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings. Kröfur sóknaraðila varða allar þá afstöðu hennar að ástand hinnar leigðu íbúðar hafi verið ófullnægjandi og varnaraðili hafi af þeim sökum vanefnt skyldur sínar sem leigusali. Kæruefnið er því á valdsviði nefndarinnar. Þá er nægilega ljóst hvert kæruefnið er til að efnisleg afstaða verið tekin til þess. Eru því engin efni til að vísa málinu frá nefndinni.

Sóknaraðili byggir kröfur sínar um niðurfellingu og afslátt af leigu á því að hin leigða íbúð hafi verið heilsuspillandi vegna myglu og þar af leiðandi hafi hún þurft að flytja fyrirvaralaust út. Skaðabótakröfur hennar vegna bæði heilsu- og eignatjóns byggja jafnframt á því að í íbúðinni hafi verið mygla sem hafi valdið henni heilsutjóni og eyðilagt búslóð hennar. Eina gagnið sem sóknaraðili leggur fram því til stuðnings að mygla hafi verið í íbúðinni er niðurstaða mælingar sem gerð var í stofu íbúðarinnar 12. desember 2024 að hennar beiðni, en mælingin staðfesti þó ekki að mygla væri til staðar heldur sagði í skýrslu viðkomandi að mælingar væru innan marka. Engin gögn liggja þannig fyrir sem stutt geta þennan málatilbúnað sóknaraðila. Þá liggja engin gögn fyrir sem stutt geta það að varnaraðili hafi brotið gegn viðhaldsskyldu sinni á hinu leigða eða veitt loforð um niðurfellingu á leigu vegna desember 2024 og janúar 2025. Með hliðsjón af framangreindu er kröfum sóknaraðila hér um hafnað.

Sóknaraðili tók ákvörðun um að fá fagaðila til að meta loftgæði íbúðarinnar þar sem tekið var sýni til myglugreiningar, sbr. framangreint. Þessa þjónustu keypti sóknaraðili án samráðs við varnaraðila og verður hún að bera ábyrgð á því, enda liggur ekkert fyrir um að varnaraðili hafi vanrækt  viðhaldsskyldur sínar líkt og að framan greinir. Verður því jafnframt að hafna kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að greiða kostnað vegna þessarar úttektar.

Kærunefnd telur að ekki sé tilefni til í máli þessu að líta svo á að kæra sóknaraðila hafi verið bersýnilega tilefnislaus þannig að skilyrði séu fyrir hendi til að fallast á kröfu varnaraðila um málskostnað á grundvelli 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

Málskostnaðarkröfu varnaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson