Mál nr. 4/2025

Árið 2025, 14. nóvember var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 4/2025 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

 

Með erindi, dags. 21. júlí 2025, kærðu X, kt. [] og Y, kt. [], Bröndukvísl [], Reykjavík, ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 13. júní 2025, um að fasteignamat fasteignar kærenda að [], lóð, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2026, skyldi vera óbreytt frá því sem áður hafði verið ákveðið.

Með tölvubréfi, dags. 14. ágúst 2025, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vegna kærunnar. Umsögn Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar barst nefndinni þann 11. september  2025.

Með tölvubréfi, dags. 12. september 2025, var fyrrgreind umsögn send kærendum og þeim gefinn kostur á að gera við hana athugasemdir. Athugasemdir bárust frá kærendum með tölvubréfi, dags. 1. október.

Málið var tekið til úrskurðar 14. nóvember 2025.

 

I.         Málavextir

Í júní 2025 tilkynnti Húsnæðis- og mannvirkjastofnun um fyrirhugað fasteignamat allra fasteigna í landinu fyrir árið 2026 sem taka ætti gildi 31. desember 2025. Í tilkynningu stofnunarinnar til kærenda kom fram að fasteignamat sumarbústaðar þeirra að [], lóð, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2026 yrði kr. 88.300.000.- en þar af væri lóðarmat kr. 4.290.000,-

Þann 10. júní 2025 komu kærendur á framfæri við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun athugasemdum sínum við fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2026, þar sem þau töldu að það hefði hækkað úr hófi milli ára 2025 og 2026, eða um 43,9%. Bentu kærendur m.a. á að engar breytingar hefðu átt sér stað á sumarbústaðnum frá lokaúttekt þess á árinu 2021. Um væri að ræða hefðbundinn danskan sumarbústað auk þess sem geymslugámur væri á lóðinni, sem hefði verið klæddur í sama stíl og sumarbústaðurinn. Sumarbústaðurinn væri hitaður upp með varmadælu og þá væri rafmagn og kalt vatn í bústaðnum. Bústaðurinn væri staðsettur neðarlega í brekku, talsvert frá þjóðveginum, og því yrði oft ófært að bústaðnum yfir vetrarmánuðina, sem rýrði notkunargildi hans.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun svaraði erindi kærenda þann 13. júní 2025 þar sem m.a. kom fram að fasteignamat sumarbústaða í landinu hefði hækkað að meðaltali um 11,5% milli áranna 2025 og 2026. Fasteign kærenda væri á matssvæðinu; Þingvellir, og á því matssvæði væri meðalverð á hvern fermetra kr. 676.000.- og hækkun 18,7% milli áranna 2025 og 2026. Í bréfinu kom fram að í fasteignamati ársins 2026 væri verið að gera leiðréttingu á þeim sumarbústöðum þar sem vantaði vatn, rafmagn og vegi inn í matsforsendurnar en ef allar þrjár forsendurnar hafi vantað skýri það ca. 25% hækkun á fasteignamati milli áranna. Allar þessar forsendur hafi vantað í tilviki fasteignar kærenda og skýri það hækkunina að mestu leyti.

Kærendur vilja ekki una framangreindri ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og hafa því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

 

II.        Sjónarmið kærenda

Kærendur setja ekki fram sérstaka kröfugerð í kæru en af henni verður ráðið að kærendur geri kröfu um að ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 13. júní 2025 um fasteignamat fasteignar þeirra að [], lóð, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2026, verði felld úr gildi og að stofnuninni verði gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina.

Kærendur benda á að umrædd fasteign þeirra sé 100 fermetra sumarbústaður sem hafi verið byggður árið 2020 á lóð úr landi [] við Þingvallavatn. Fyrir á lóðinni hafi verið lítill gamall sumarbústaður sem var tengdur rafmagni og rotþró, en hann hafi verið fjarlægður þegar byggingu nýja sumarbústaðarins lauk. Nýi sumarbústaðurinn sé hefðbundið danskt einingarhús með furupanel og HTH innréttingum auk þess sem á lóðinni sé geymslugámur, sem hafi verið klæddur í sama stíl og sumarbústaðurinn. Rafmagn sé í bústaðnum og kalt vatn úr vatnsveitu hverfisins og þá sé bústaðurinn hitaður upp með varmadælu. Kærendur taka fram að vegna legu bústaðarins, neðarlega í brekku, talsvert frá þjóðveginum, verði ófært að bústaðnum yfir vetrarmánuðina, sem rýri notkunargildi hans. Lokaúttekt á sumarbústaðnum fór fram að byggingu lokinni á árinu 2021 og var bústaðurinn þá fullbúinn með vatni og rafmagni auk þess sem vegur lá að bústaðnum.

Kærendur vekja athygli á því að fasteignamat sumarbústaðarins fyrir árið 2026 sé kr. 88.300.000.- en hafi verið kr. 61.350.000.- á árinu 2025. Um sé að ræða 43,9% hækkun milli ára sem verði að teljast úr hófi fram m.a. í ljósi þess að engar breytingar hafi verið gerðar á sumarbústaðnum frá lokaúttekt hans á árinu 2021.

Það er mat kærenda að við hækkun á fasteignamati eignarinnar milli áranna 2025 og 2026 hafi hvorki verið gætt jafnræðis né meðalhófs. Byggja kærendur það mat sitt á skoðun þeirra á hækkun fasteignamats nokkurra sumarbústaða í nágrenninu auk þess sem við lokaúttekt á sumarbústaðnum var til staðar vatn, rafmagn og vegur. Sumarbústaðurinn sé þannig óbreyttur frá lokaúttekt og þá standi staðsetning eignarinnar í vegi fyrir heilsársnotkun þess.

 

III.    Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun bendir á að samkvæmt 32. gr. a laga nr. 6/2001 um skráningu, merki og mat fasteigna beri stofnuninni að endurmeta skráð matsverð allra fasteigna á Íslandi 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs. Skráð matsverð fasteignar skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla megi að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001.

Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laganna skuli við ákvörðun matsverðs, eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað o.s.frv., og skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun leitast við að tryggja samræmingu í matsstörfum og samræmingu upplýsinga sem máli skipta við framkvæmd mats sbr. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001.

Þannig miðist fasteignamat ársins 2026 við verðlag fasteigna í febrúarmánuði 2025. Þróun fasteigna-verðs frá þeim tíma og þar til fasteignamat taki gildi 31. desember ár hvert geti ýmist verið til hækkunar eða lækkunar. Sú þróun endurspeglast þá við næsta árlega endurmat fasteignamats sem skal fara fram í maí 2026, sbr. 32. gr. a laga nr. 6/2001.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun vísar til þess að allir sumarbústaðir á sumarbústaðalóðum séu metnir með markaðsaðferð. Upplýsingar úr nýlegum kaupsamningum og fasteignaskrá sé aflað um eiginleika sumarbústaða, s.s. stærð, aldur, svæði o.fl., og tölfræðilegar aðferðir notaðar til þess að búa til líkan sem lýsi verði eignar út frá eiginleikum hennar. Þannig ræðst fasteignamat bæði af eiginleikum fasteignar og markaðsaðstæðum hverju sinni. Jafnframt sé notast við skoðunarupplýsingar og gerðar leiðréttingar vegna ástands og gæða bústaðar og lóðar. Þannig myndist skoðunarstuðull sem hafi áhrif á mat sumarbústaða, líkt og með íbúðarhúsnæði. Við endurmat fasteignamats sumarbústaða sé útbúið matslíkan og upplýsingar úr fasteignaskrá umreiknaðar í töluleg form. Gildum/breytum sé síðan stungið inn í matslíkan í samræmi við gerð viðkomandi eignar. Í skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um fasteignamat 2025 sé listi yfir þær breytur sem geta haft áhrif á útreikning sumarbústaðamats, s.s. aldur mannvirki og stærð, tenging við rafveitu og vatnsveitu, nálægð við háspennulínur, hvort eigninni fylgi bílskúr, bátaskýli eða gróðurhús og hvort vegur sé heim að bústaðnum. Þá hafi verðmætastuðull sumarbústaðahverfis einnig áhrif á útreikning fasteignamatsins.

Þegar Húsnæðis- og mannvirkjastofnun birti fasteignamat ársins 2025 hafi stofnuninni borist ábending frá sumarbústaðaeiganda um verulegt misræmi á fasteignamati sumarbústaðar hans og sambærilegra sumarbústaða í sama hverfi. Við skoðun hafi komið í ljós villa í skráningu 8.656 fasteigna (bústaða og lóða) á landinu öllu, þar sem eina eða fleiri matsforsendur vantaði, þ.e. hvort vegur lægi að sumarbústaðnum og hvort vatn eða rafmagn væri tengt honum. Í kjölfarið hafi verið ákveðið að ráðast í leiðréttingu þessara fasteigna til þess að gæta samræmis í útreikningi fasteignamats og tryggja jafnræði milli sumarbústaðaeigenda. Breyting á fasteignamati ársins 2026 fyrir sumarbústaði tók mið af því hvort og þá hvaða matsforsendur vantaði í útreikninginn. Í sumum tilvikum vantaði eina af matsforsendunum en annars staðar vantaði tvær eða jafnvel þrjár matsforsendur. Þetta skýri að hluta þá hækkun sem varð á fasteignamati sumarbústaðar kærenda milli ára en þar vantaði allar þrjár matsforsendurnar, þ.e. vatn, rafmagn og veg, inn í útreikning fasteignamatsins. Nú sé hins vegar búið að tryggja að þetta gerist ekki aftur í fasteignamatskerfum stofnunarinnar, þar sem nú þurfi í skráningunni að taka forsendurnar sérstaklega út, séu þær ekki fyrir hendi.

Öllum sumarbústöðum á landinu sé skipt upp eftir matssvæðum. Matssvæði séu svæði þar sem verð fasteigna sé talið sambærilegt. Fasteign kærenda tilheyrir matssvæðinu; ,,Þingvellir”. Hækkun á fasteignamati eigna á því matssvæði milli áranna 2025 og 2026 var 18,7% og sé meðalverð á hvern fermetra á matssvæðinu kr. 676.000.-. Fasteignamat á hvern fermetra hvað varðar fasteign kærenda fyrir árið 2026 sé kr. 876.862.- sem sé 29,7% hærra en meðaleign á matssvæðinu. Hér verði þó að hafa í huga um fasteign kærenda sé nýlegur sumarbústaður, byggður árið 2020, en á matssvæðinu er meðal byggingarár sumarbústaða 1982. Það þýði að meðaleign á þessu matssvæði sé með um 20% lægra mat en sumarbústaður kærenda. Þá sé einnig til þess að líta að á matssvæðinu sé talsverður fjöldi bústaða með t.d. gestahús, bátaskýli eða svefnloft, en slík mannvirki séu með ,,ódýrari” fermetra í fasteignamati en hefðbundnir fermetrar í sumarbústaði. Sumarbústaður kærenda sé skráður 101 fermetri að stærð og séu allir fermetrarnir skráðir sem sumarbústaðafermetrar.

Þegar lokaúttekt sveitarfélagsins á sumarbústaðnum var framkvæmd á sínum tíma hafði vatn, rafmagn og vegur að bústaðnum verið til staðar. Hins vegar sé það svo að markmið með lokaúttekt byggingarfulltrúa sveitarfélags og endurmats fasteignamats Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar hafi ólíkan tilgang. Lokaúttekt byggingarfulltrúa snúi að framkvæmdinni, þ.e. hvort mannvirkið hafi verið reist í samræmi við uppdrætti og ákvæði laga um mannvirki og reglugerðar sem settar hafi verið með stoð í þau lög. Endurmati fasteignamats sé hins vegar ætlað að endurspegla markaðsvirði eignar að teknu tilliti til markaðar, gæða og ástands eignarinnar. Þannig megi segja að byggingarfulltrúi og skoðunarmenn stýri eftirliti með framkvæmdum samkvæmt ferlum og verklagi viðkomandi sveitarfélags, með uppfærslu á byggingarstigi í kerfum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar til samræmis við raunverulega framvindu framkvæmda. Fasteignamat taki vissulega mið að framvindu framkvæmda og eru matsstig uppfærð til samræmis við tilkynningar frá sveitarfélagi. Hins vegar séu að auki fjölmargir aðrir þættir, sbr. hér að framan, sem hafa áhrif á fasteignamatið.

Þá sé bent á vegna athugasemdar kærenda um að ekki sé alltaf hægt að komast að sumarbústaðnum að vetri til vegna ófærðar, að mokstur sé ekki ein af matsforsendum sumarbústaða, þar sem eigendum sé í sjálfsvald sett hvernig snjómokstri og viðhaldi vega sé háttað.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi farið yfir beiðni kærenda um lækkun fasteignamats fyrir sumarbústað þeirra. Þar sem beiðnin hafi ekki átt við um ástand eða gæði bústaðarins hafi ekki þótt ástæða til að senda matsmann á staðinn til þess að skoða eignina, heldur voru ljósmyndir sem fylgdu beiðninni taldar nægjanlegar.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun telji samkvæmt framansögðu að við fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2026 hafi verið gætt meðalhófs og samræmi í matsstörfum við framkvæmd matsins skv. 2. mgr. 29. gr. laga nr. 6/2001 og þannig tryggt að jafnræði sé milli allra sumarbústaðaeigenda. Fasteignamat eignarinnar sé réttilega ákvarðað og skuli því standa óbreytt.

 

IV.      Athugasemdir kærenda

Kærendur ítreka að við lokaúttekt á sumarbústaði þeirra hafi vatn, rafmagn, hiti og vegur heim að bústaðnum verið til staðar og því hafi ekki verið um neina breytinga að ræða á þessu ári. Við ákvörðun á fasteignamati ársins 2026 hafi þeim ekki verið tilkynnt um að ákveðin atriði hefðu ekki verið inn í matsforsendum eignarinnar og þá hefði kærendum ekki verið gefinn kostur á að koma að athugasemdum af því tilefni, sbr. 13. gr. stjórnsýslulaga.

Kærendur geri athugasemdir við rökstuðning Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 13. júní 2025 um að nauðsynlegt hafi verið að leiðrétta fasteignamatið þar sem ákveðin atriði, þ.e. vatn, rafmagn og veg,  hafi vantað inn í matsforsendur fasteignarinnar og það skýri hækkun fasteignmatsins ,,að mestu leyti”. Þessi rökstuðningur sé almenns eðlis en vísi ekki með beinum hætti til aðstæðna í sumarbústaði kærenda, svo sem hvaða forsendur hafi vantað og hvers vegna.

 

V.     Niðurstaða

Kærendur krefjast þess að ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar frá 13. júní 2025 um að fasteignamat fasteignar þeirra að [], lóð, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2026, verði felld úr gildi og stofnuninni verði gert að ákvarða lægra fasteignamat fyrir eignina. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun gerir kröfu um að ákvörðun stofnunarinnar verði staðfest.

Samkvæmt 1. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001 skal Húsnæðis- og mannvirkjastofnun endurmeta skráð matsverð allra fasteigna 31. maí ár hvert. Skal það verð talið fasteignamatsverð frá og með 31. desember þess árs til jafnlengdar næsta árs nema sérstök matsgerð komi til. Frestur eiganda til athugasemda skal vera mánuður frá tilkynningu ákvörðunar. Matsgerðir sem framkvæmdar eru á tímabilinu júní til desember skulu taka bæði til skráðs matsverðs og fyrirhugaðs matsverðs. Í 2. mgr. sömu lagagreinar kemur fram að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun skuli eigi síðar en í júnímánuði ár hvert gera hverju sveitarfélagi og hverjum eiganda grein fyrir niðurstöðu endurmats samkvæmt 1. mgr. sem tekur gildi í viðkomandi sveitarfélagi næsta 31. desember.

Í 1. mgr. 31. gr. laga nr. 6/2001 kemur fram að aðili, sem verulega hagsmuni getur átt í matsverði eignar og sættir sig ekki við skráð mat samkvæmt 29. og 30. gr. laganna, geti krafist nýs úrskurðar Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um matið. Krafa um endurmat skal vera skrifleg og studd rökum og nauðsynlegum gögnum.

Með tilkynningu til kærenda í júní 2025 var upplýst um fyrirhugað fasteignamat fasteignar þeirra að [], lóð, Bláskógarbyggð sem taka ætti gildi 31. desember 2025 og gilda til 31. desember 2026. Var fyrrgreind tilkynning send í samræmi við ákvæði 2. mgr. 32. gr. a. laga nr. 6/2001.

Með tölvupósti þann 10. júní 2025 komu kærendur á framfæri við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun  athugasemdum sínum varðandi fyrirhugað fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2026. Þann 13. júní 2025 tók Húsnæðis- og mannvirkjastofnun ákvörðun um að ekki væri tilefni til að gera breytingar á áður ákvörðuðu fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2026.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001, sbr. 15. gr. laga nr. 83/2008, skal skráð matsverð fasteignar vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, miðað við heimila og mögulega nýtingu á hverjum tíma, sem ætla má að eignin hefði í kaupum og sölum í febrúarmánuði næst á undan matsgerð, enda taki hún gildi á tímabilinu 31. desember til loka febrúarmánaðar. Ef gangverð fasteignar er ekki þekkt skal matsverð samkvæmt 2. mgr. sömu greinar ákveðið eftir bestu fáanlegu vitneskju um gangverð sambærilegra fasteigna með hliðsjón af tekjum af þeim, kostnaði við gerð mannvirkja, aldri þeirra, legu eignar með tilliti til samgangna, nýtingarmöguleikum, hlunnindum, jarðvegsgerð, gróðurfari, náttúrufegurð og öðrum þeim atriðum sem kunna að hafa áhrif á gangverð eignarinnar. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. sömu laga skal við ákvörðun matsverðs samkvæmt 27. gr. eftir föngum finna tölfræðilega fylgni gangverðs við ýmsar staðreyndir um seldar eignir, svo sem stærð, gerð, búnað, stað, o.s.frv., og sennilegt gangverð ákvarðað með útreikningum á grundvelli þeirra vísbendinga.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hefur fyrst og fremst stuðst við þrjár matsaðferðir við mat á fasteignum, þ.e. markaðsaðferð, tekjuaðferð og kostnaðaraðferð. Allar þessar þrjár aðferðir hafa það markmið að ákvarða gangverð fasteignar umreiknað til staðgreiðslu miðað við nýtingu viðkomandi eignar á hverjum tíma, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 6/2001. Val á aðferð veltur á þeim gögnum sem tiltæk eru hverju sinni. Við mat á sumarbústöðum hefur Húsnæðis- og mannvirkjastofnun stuðst við markaðsaðferð en sú aðferð er nákvæmust enda miðar hún að því að meta gangverð beint út frá kaupsamningum. Markaður með slíkar eignir er ekki aðeins mjög virkur á hinum þéttbýlli svæðum landsins heldur eru sumarbústaðir einnig tiltölulega einsleitar eignir sem auðveldar mjög tölfræðilegt mat á markaðsvirði þeirra.

Fasteign kærenda að [], lóð, er 100,7 fermetra sumarbústaður sem er staðsettur á svæði þar sem tiltölulega margir kaup- og leigusamningar liggja fyrir. Við val á matsaðferð ber Húsnæðis- og mannvirkjastofnun eðli máls samkvæmt að velja þá aðferð sem gefur sem bestu mynd af gangverði viðkomandi fasteignar. Telja verður að markaðsaðferðin eigi að gefa slíka mynd af gangverði fasteignar kærenda að [], lóð, Bláskógarbyggð en þeirri matsaðferð var beitt við ákvörðun á fasteignamati eignarinnar.

Til þess er hins vegar að líta að þegar stuðst er við almenn matslíkön kann sú staða að koma upp að einstakar eignir verði of hátt eða of lágt metnar miðað við sambærilegar eignir. Slíkt misræmi getur m.a. orsakast af ástandi, raunverulegri notkun og nýtingarmöguleikum viðkomandi eignar. Í ljósi þess er mikilvægt að það sé skoðað sérstaklega hvort samræmi sé milli sambærilegra eigna á sama matssvæði með það að markmiði að ganga úr skugga um hvort skráning eignar, ástand hennar eða aðrar aðstæður, gefi til kynna að viðkomandi eign sé réttilega metin samkvæmt almennu matslíkani. Því til viðbótar verður að hafa í huga að tölfræðilíkön og niðurstöður þeirra eru ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand eigna sé réttilega metið og samræmis gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Það er fyrir það fyrsta mjög mismunandi hvernig upprunaleg hönnun, notkun byggingarefna og annar umbúnaður fellur að nútímaþörfum og í annan stað er allur gangur á því hvernig staðið hefur verið að viðhaldi og endurbótum í gegnum tíðina. Þannig getur skipt máli að skoðun fari fram á eigninni af hálfu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þannig að hún sé rétt skráð þegar hún er færð inn í viðeigandi matslíkan.

 

Við ákvörðun á fasteignamati sumarbústaða er landinu skipt upp í mörg matssvæði, en matssvæði eru svæði þar sem verð fasteigna er talið vera sambærilegt. Fasteignamat eignar ræðst m.a. af því matssvæði sem hún tilheyrir. Meðaltalshækkun eða lækkun fasteignamats milli ára er mismunandi eftir matssvæðum. Þá er jafnframt greint á milli hækkunar eða lækkunar eftir tegund húsnæðis.

 

Við meðferð málsins aflaði yfirfasteignamatsnefnd upplýsinga frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun  um fasteignamat 176 sumarbústaða, að meðtöldum sumarbústaði kærenda, og eru á sama matssvæði og fasteign kærenda, þ.e. matssvæði 806 (Þingvellir). Á mynd 1 hér að neðan er fasteignamat þessara eigna fyrir árið 2026 raðað upp miðað við fermetra og er fasteign kærenda að [], lóð, Bláskógarbyggð, sérstaklega merkt á myndinni með bláum punkti.

 

Mynd 1: Fasteignamat sumarbústaða á matssvæði 806 (Þingvellir) á árinu 2026.

Fasteignamat fasteignar kæranda að [], lóð, Bláskógarbyggð á árinu 2026 verður kr. 876.862.- á hvern fermetra. Meðalfasteignamat sumarbústaða á matssvæði 806 (Þingvellir) á árinu 2026 verður kr. 676.000.- á hvern fermetra og miðgildið kr. 716.000.-

Á árinu 2025 var fasteignamat fyrrgreindrar fasteignar kærenda kr. 609.235.- á hvern fermetra en þá var meðalfasteignamat sumarbústaða á matssvæðinu kr. 573.000.- og miðgildið kr. 601.000.-. Á mynd 2 hér að neðan má sjá fasteignamat sumarbústaða á matssvæðinu fyrir árið 2025 raðað upp miðað við fermetra og er fasteign kærenda sérstaklega merkt á myndinni með bláum punkti.

 

Mynd 2: Fasteignamat sumarbústaða á matssvæði 806 (Þingvellir) á árinu 2025.

Samkvæmt framansögðu hækkar fasteignamat fasteignar kærenda um 43,9% milli áranna 2025 og 2026 en meðaltalshækkun fasteignamats á matssvæðinu milli fyrrgreindra ára var 18,7%. Á árinu 2026 verður fasteignamat fasteignar kærenda það þriðja hæsta á matssvæðinu sé miðað við verð á hvern fermetra.

 

Eins og áður sagði er niðurstaða tölfræðilíkana ekki óskeikul og það hefur úrslitaþýðingu að ástand og eiginleiki fasteigna séu réttilega metin og samræmis sé gætt við fasteignamat annarra sambærilegra eigna á sama matssvæði. Með hliðsjón af framkomnum athugasemdum kærenda við endurmatið telur yfirfasteignamatsnefnd að sú mikla breyting sem varð á fasteignamati eignarinnar fyrir árið 2026 frá fasteignamati yfirstandandi árs, kalli á að fasteignin verði skoðuð sérstaklega með hliðsjón af þeim matsforsendum sem liggja til grundvallar endurmatinu. Með hliðsjón af rannsóknarskyldu stjórnvalda og sjónarmiða um jafnræði og meðalhóf verður að telja að starfsmönnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar hafi borið að skoða fasteign kærenda og leggja mat á það eftir þá skoðun hvernig fasteignin falli að þeim matsforsendum sem liggja til grundvallar endurmatinu og þá að teknu tilliti til samanburðar við aðra sumarbústaði á matssvæðinu, þ. á m. þeirra fasteigna þar sem fasteignamat er á sama verðbili og fasteign kærenda. Að þeirri skoðun lokinni er rétt að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun taki afstöðu til þess hvort ástæða sé fyrir stofnunina að taka nýja ákvörðun varðandi fasteignamat eignarinnar fyrir árið 2026.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið er það niðurstaða yfirfasteignamatsnefndar að ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 13. júní 2025, er lýtur að endurmati fasteignamats [], lóð, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2026, skuli felld úr gildi og er lagt fyrir Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að taka málið til meðferðar að nýju.

 

Úrskurðarorð

Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 13. júní 2025, varðandi fasteignamat [], lóð, Bláskógarbyggð, fnr. [], fyrir árið 2026, er felld úr gildi.

 

 

___________________________

Björn Jóhannesson

 

_______________________                                                _______________________

              Axel Hall                                                                                   Valgerður Sólnes