Mál nr. 40/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 40/2025

 

Bætur vegna afnotamissis.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 20. mars 2025, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 3. júní 2025, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. júní 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta að C […] en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennd verði bótaskylda gagnaðila að fjárhæð 840.000 kr. vegna afnotamissis  álitsbeiðanda 14. júlí 2024 til 31. október 2024 vegna leka-, raka- og mygluskemmda í íbúð hans. Einnig krefst álitsbeiðandi málskostnaðar úr hendi gagnaðila.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveðst hafa keypt eignarhluta sinn á nauðungarsölu 24. júní 2024. Í kjölfar kaupanna hafi komið í ljós rakaskemmdir í gólfi og umtalsverð mygla verið í íbúðinni, einkum undir gólfi. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðila um málið 14. júlí 2024. Samþykkt hafi verið að fá óháðan aðila til að framkvæma ástandsskoðun, sem hafi leitt í ljós að vatn hafi lekið í lengri tíma inn í íbúðina þar sem ekki hafi verið vatnslás undir gluggum íbúðarinnar ásamt því að ekki hafi verið réttur vatnshalli á steypti plötu að utanverðu. Með tímanum hafi veikleika farið að gæta og vatn leitað inn í húsið, enda hafi það runnið að húsinu en ekki frá því eins og venja sé. Skipta hafi þurft um alla glugga, steypa ca. 10-15 cm vatnslás undir þá og lagfæra vatnshalla á steyptri plötu að utanverðu. Gagnaðili hafi samþykkt að standa straum af kostnaði við þessar viðgerðir. Gluggar hafi verið pantaðir í júlí 2024 og settir í 31. október sama ár. Í millitíðinni hafi tiltekið fyrirtæki hreinsað alla myglu í íbúðinni. Til þess að hreinsa alla myglu hafi rakaskiljurnar þurft að vera í rúman mánuð í íbúðinni og hafi þær verið fjarlægðar 30. ágúst 2024.

Gagnaðili hafi staðið straum af kostnaði vegna viðgerða í íbúðinni, enda ljóst að skemmdirnar hafi verið að rekja til verulegrar vanrækslu á viðhaldi, en ákvæði 52. gr. fjöleignarhúsalaga sé afdráttarlaust um bótaskyldu þegar svo beri undir. Í þessu sambandi athugist að bæði fundargerðir og önnur gögn styðji að gagnaðila hafi verið kunnugt um leka og rakaskemmdir um langa hríð, auk þess sem hann hafi kostað bráðabirgðaviðgerð íbúðar við hlið eignar álitsbeiðanda vegna þessa.

Álitsbeiðandi hafi einnig haft uppi kröfu um bætur vegna afnotamissis með stoð í 52. gr. laga um fjöleignarhús. Engum dyljist að þær aðgerðir sem um ræði hafi gert það að verkum að íbúðin hafi verið með öllu óíbúðarhæf og þannig ekki komið að meintum notum. Það tímabil sem um ræði hafi varað í þrjá og hálfan mánuð, þ.e.a.s. frá 14. júlí til 31. október 2024. Álitsbeiðandi hafi gætt fyllstu sanngirni og boðið gagnaðila lúkningu málsins með greiðslu að fjárhæð 500.000 kr. Í því sambandi hafi verið litið til þess að leiguverð sambærilegrar íbúðar hafi verið talsvert hærra í reynd og ítrasta krafa þannig vel yfir 800.000 kr.

Bótaskylda gagnaðila sé ótvíræð. Ástand það sem hafi orðið á eigninni sé nægjanlega til marks um að skilyrðum 1.-3. tölul. 52. gr., sbr. 51. gr., sé fullnægt í þessu sambandi. Skýrsla óháðs aðila varpi og ljósi á það. Til viðbótar hafi leka- eða rakavandmál áður gert vart við sig í séreignarhlutum á þeirri hlið sem um ræði, en gagnaðili ekki bætt úr með viðhlítandi hætti.

Litið sé til þeirra leigutekna sem hafa hefði mátt af íbúðinni, en þær hefðu að öllum líkindum numið 240.000 kr. fyrir hvern mánuð.

Sjónarmið gagnaðila

Eftir að álitsbeiðandi hafi fengið íbúðina afhenda í byrjun júlí 2024 hafi komið í ljós að hún hefði orðið fyrir myglu- og rakaskemmdum vegna leka. Gagnaðila hafi fyrst formlega verið gert viðvart um leka 14. júlí 2024 og hann þegar brugðist við.

Samkvæmt dómaframkvæmd Hæstaréttar og Landsréttar sé bótaskylda samkvæmt ákvæðum 52. gr. fjöleignarhúsalaga að jafnaði háð því að sýnt sé fram á saknæma háttsemi af hálfu húsfélags, tjón og orsakasamband. Í máli þessu sé ekki um það að tefla að gagnaðili hafi að neinu leyti sýnt af sér saknæma háttsemi og því ekki um að ræða bótaskyldu vegna afnotamissis á meðan framkvæmdum hafi staðið.

Til þess að geta brugðist við eða gerst sekt um sinnuleysi þurfi húsfélagi að vera kunnugt um þörf á því að bregðast við vegna vandamála. Fyrir liggi yfirlit yfir samskipti við fyrri eiganda íbúðarinnar en af þeim megi skýrlega ráða að hann hafi bæði verið inntur eftir því hvort einhver lekavandamál væru í eigninni, hann hvattur til að kanna það og láta vita ef svo væri. Þá hafi ítrekað verið reynt að fá aðgengi að íbúðinni til úttektar, en hann hafi neitað aðgengi og fullyrt að engin vandamál væru til staðar.

Þannig hafi verið um að ræða séreign sem hafi verið í eigu einstaklings sem ekki hafi fengist til samstarfs. Það hafi verið fyrst eftir að álitsbeiðandi hafi fengið umráð eignarinnar sem það hafi komið í ljós að lekið hafði inn í íbúðina. Gagnaðili hafi tafarlaust brugðist við. Samþykkt hafi verið að fá óháðan aðila til að framkvæma ástandsskoðun á eigninni. Þá hafi komið í ljós að allt hafi bent til þess að lekið hefði inn í íbúðina í einhvern tíma. Skipt hafi verið um alla glugga og hurðir í íbúðinni auk þess sem lagt hafi verið nýtt gólfefni á alla íbúðina eftir að búið hafi verið að hreinsa alla myglu. Gagnaðili hafi greitt þennan kostnað en það hafi ekki verið vegna þess að hann hafi litið svo á að skemmdirnar yrðu raktar til vanrækslu þess á viðhaldi sameignar.

Hefði álitsbeiðandi skoðað eignina fyrir kaup á henni hefði bersýnilega verið um að ræða galla sem honum hefði mátt vera augljós við létta sjónskoðun. Það sé fjarstæðukennt að nú eigi að freista þess að gera gagnaðila ábyrgan fyrir áhættutöku hans. Mönnum sé í sjálfsvald sett hvort þeir taki áhættu að kaupa eign á nauðungarsölu, svo ekki sé talað um séu þær keyptar án skoðunar. Þá hafi álitsbeiðandi selt íbúðina sex mánuðum eftir að hafa keypt hana með hagnaði upp á 8.500.000 kr.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Verði fallist á röksemdafærslu gagnaðila gæti hann brugðist við vegna leka á þaki með því að lagfæra neglingu, en látið hjá líða að endurnýja til dæmis þakpappa, þakjárn eða þá hluta þaks sem séu orsök lekans og hafnað því bótaskyldu vegna leka inn í efstu hæðir fjöleignarhúss sem ónothæfar yrðu. Ekki fáist staðist að gagnaðili geti firrt sig bótaskyldu með því að hafa þennan háttinn á og skákað í því skjóli að rakinn hafi borist inn í séreignarhlutann og undir gólfefnið og þannig ekki komið í ljós á fyrri stigum. Með vísan til þessa sé líka ljóst að ætlað sinnuleysi fyrri eiganda varði málið engu, enda hafi rakinn ekki verið honum ljós eins og gagnaðili viti, enda hafi vatn og raki leitað undir gólfefni.

III. Forsendur

Um skaðabótaskyldu húsfélags vegna tjóns á séreign gildir 52. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi byggir á því að um sé að ræða afleitt tjón sem gagnaðila beri að bæta á grundvelli þess ákvæðis. Samkvæmt því getur stofnast til bótaskyldu húsfélags meðal annars vegna vanrækslu þess á viðhaldi sameignar og mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 1. og 2. tölul. lagaákvæðisins. Gagnaðili hefur þegar greitt allan kostnað vegna viðgerða í séreign álitsbeiðanda á gluggum, hurðum og gólfefni og kveður húsfélagið það hafa verið gert án viðurkenningar á saknæmri háttsemi þess í skilning 52. gr. laga um fjöleignarhús. Ágreiningur aðila snýr aðeins að kröfu álitsbeiðanda um bætur vegna afnotamissis.

Af fyrrnefndri 52. gr. er ljóst að ábyrgð húsfélags vegna vanrækslu á viðhaldi sameignar og mistökum við meðferð hennar og viðhald byggir á sakargrundvelli og er bótaskyldaháð því að tjóni sé valdið af ásetningi eða gáleysi. Samkvæmt almennum reglum hvílir sönnunarbyrði um sök húsfélagsins á álitsbeiðanda og telur kærunefnd að hann hafi ekki sýnt fram á saknæma háttsemi gagnaðila, sem samkvæmt fyrirliggjandi gögnum brást við um leið og álitsbeiðandi tilkynnti um leka. Þá verður ekki talið að viðgerðir gagnaðila, á sameign sem séreign álitsbeiðanda, feli í sér viðurkenningu á bótaskyldu á sakargrundvelli. Í gögnum málsins eru upplýsingar um framkvæmdir gagnaðila á sameign vegna leka í aðra eignarhluta hússins en í ljósi samskipta gagnaðila við fyrrum eiganda séreignar álitsbeiðanda verður ekki talið að gagnaðili hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Kærunefnd hefur ekki heimildir til að ákvarða málskostnað í málum á grundvelli laga um fjöleignarhús og er kröfu álitsbeiðanda hér um því hafnað þegar af þeirri ástæðu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson