Mál nr. 44/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 44/2025

 

Skaðabótaábyrgð húsfélags. Viðgerð í séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 11. mars 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. apríl 2025, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. apríl 2025, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. maí 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á neðri hæð en gagnaðili er eigandi að eignarhluta á efri hæð.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða honum 890.426 kr. ásamt dráttarvöxtum frá 31. janúar 2025 til greiðsludags, sbr. 1. mgr. 6. gr., sbr. 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu.

Kröfur gagnaðila eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé skylt að taka þátt í leit að uppruna lekans.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði við viðgerðir á lögnum hússins verði í ljós leitt að leki stafi frá þeim.

 

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður að lekið hafi frá eignarhluta gagnaðila niður í eignarhluta hans. Húseigendafélagið hafi fyrir hönd álitsbeiðanda sent gagnaðila tölvupóst 2. október 2024 og upplýst um tjón í eignarhluta hans og farið þess á leit að fenginn yrði úttektaraðili til að finna orsök lekans. Gagnaðili hafi upplýst 9. sama mánaðar að hann teldi skemmdirnar hafa komið fram við annan leka sem hafi átt sér stað á árunum 2008/2009, sem hafi þó verið löngu búið að laga og greiddar hefðu verið bætur vegna á sínum tíma. Þá hafi gagnaðili haldið því fram að álitsbeiðandi hefði ekki gert við loftið í eldhúsinu eftir það tjón. Að endingu hafi álitsbeiðandi óskað eftir kostnaðarmati á tjóninu og það numið 629.800 kr. Niðurstaða matsins hafi verið sú að lekinn hefði komið úr eignarhluta gagnaðila, þ.e. að lekið hefði í gegnum gólfplötu 5. júní 2024 og skemmdir orðið í lofti í eldhúsi og forstofu, en spónlagðar plötur séu í loftunum.

Tryggingarfélag gagnaðila hafi upplýst að það kæmi ekki til með að greiða kostnað við að finna orsök lekans eða aðhafast frekar þar sem það tryggi ekki eignarhluta álitsbeiðanda, en álitsbeiðandi sé ótryggður. Það hafi ekki áhrif á tryggingar gagnaðila þótt álitsbeiðandi sé ótryggður. Tryggingarfélagi gagnaðila beri að kanna hvað valdi lekanum og það sé á þeirra ábyrgð að afla skoðunar á upptökum lekans og ráða þar bót á, með eða án aðkomu tryggingarfélags. Hvort heldur tjónið eigi undir tryggingar eða ekki eigi álitsbeiðandi kröfu á hendur gagnaðila vegna tjónsins. Ekki sé hægt að láta málið stranda á afstöðuleysi tryggingarfélags.  

Vegna framangreinds hafi álitsbeiðandi orðið fyrir þónokkrum kostnaði. Vísað sé til 51. gr. laga um fjöleignarhús en álitsbeiðandi hafi sannað tjón sitt með kostnaðarmati og útlögðum reikningum.

Sjónarmið gagnaðila

Óumdeilt sé að leki hafi komið upp í húsinu. Sá leki hafi verið takmarkaður en lekið hafi í mesta lagi í 60 mínútur og ekkert síðan. Aftur á móti sé ekki óumdeilt að lekinn hafi komið frá eignarhluta gagnaðila. Um leið og lekinn hafi komið upp 5. júní 2024 hafi gagnaðili haft samband við tryggingarfélag sitt og í framhaldinu hafi skoðunarmenn skoðað húsið í tvö skipti, en án þess að hafa tekist að komast að uppruna lekans. Enginn raki hafi fundist í íbúð gagnaðila og engin ummerki um bleytu í gólfi. Álitsbeiðandi sé ótryggður og þar af leiðandi hafi verið farið fram á að hann gerði á eigin kostnað ráðstafanir til að leita uppruna lekans á neðri hæð hússins, svo sem með því að taka niður klæðningu úr lofti íbúðar, en því hafi hann alfarið hafnað. Þar með hafi ekki reynst unnt að komast að uppruna lekans.

Í matsgerð þeirri sem álitsbeiðandi hafi aflað hafi ekkert komið fram um uppruna lekans heldur sé þar aðeins lýst skemmdum í lofti eldhúss og forstofu í íbúð álitsbeiðanda. Það eitt segi um lekann að álitsbeiðandi hafi greint frá leka í gegnum gólfplötu hússins.

Gagnaðili hafi gert sitt ítrasta til að leita að uppruna lekans, annars vegar með því að hafa leitað til tryggingarfélags og hins vegar með því að hafa falið D ehf. að leita upptaka lekans. Veggur í baðherbergi álitsbeiðanda hafi meðal annars verið opnaður í því skyni án þess að ummerki leka hafi fundist eða skýringar á leka í íbúð hans. Í skýrslu fyrirtækisins segi meðal annars að ekki hafi verið hægt að greina neinn leka í íbúð gagnaðila en mikil ummerki af raka og myglu hafi verið sjáanleg í íbúð álitsbeiðanda. Þar hafi þó enginn raki mælst í veggjum eða lofti, hvorki í anddyri né eldhúsi. Brotið hafi verið úr steyptum vegg á baðherbergi gagnaðila til að skoða gamlar lagnir sem þar liggi en enginn leki eða raki hafi greinst. Í niðurstöðu skýrslunnar segi að ekki sé mögulegt að tengja skemmdir í íbúð álitsbeiðanda við íbúð gagnaðila, jafnvel þótt leki hafi verið talinn eiga sér stað 5. júní 2024, þegar litið sé til umfangs skemmda og mögulegrar myglu og þess að engin ummerki um leka eða raka hafi greinst í íbúð gagnaðila. Bent sé á að efnið MDF, sem sé notað í klæðningu í lofti íbúðar álitsbeiðanda, sé mjög viðkvæmt fyrir langtíma raka og að ummerki á efninu, sem og ummerki í kringum útidyrahurð, bendi til þess að mikill raki sé stöðugt til staðar í íbúðinni. Það sé að öllum líkindum um að ræða raka að innanverðu sem sé að valda téðum skemmdum en ekki leki utan frá. Þannig megi rekja skemmdir í íbúð álitsbeiðanda til þess hversu mikill hiti sé í íbúðinni og að þar séu engin loftskipti, þar með talin enginn opinn gluggi og ekkert loftræstikerfi.

Álitsbeiðandi sé með mörg fiskabúr af öllum stærðum og gerðum í íbúðinni og gluggar íbúðarinnar séu almennt lokaðir. Að teknu tilliti til þess og með hliðsjón af niðurstöðu D ehf. séu yfirgnæfandi líkur á því að rakaskemmdir í íbúð hans stafi af vanrækslu hans á viðhaldi íbúðarinnar og mistökum við meðferð hennar og hagnýtingu.

Þótt enn verði ekkert fullyrt um uppruna lekans sem hafi átt sér stað 5. júní 2024 sé mögulegt að hann megi rekja til óleyfisframkvæmda fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðanda frá árinu 2006. En um hafi verið að ræða breytingu á burðarveggjum og innra skipulagi, brot á gólfum vegna gólfhita og uppsetningu á nýrri hitaveitugrind. Við þær framkvæmdir hafi þeir ekki gengið með forsvaranlegum hætti frá eldri hitaveitugrind og ekki hafi verið gengið úr skugga um að ekkert vatn væri í gamalli lögn sem hafi legið að vatnstanki í risi hússins, sem notaður hafi verið þegar húsið hafi verið kynnt með olíu. Gagnaðili telur líklegt að við framkvæmdirnar hafi ekki verið gætt að því að loka gömlu lögninni og líklega hafi gamla hitaveitugrindin á neðri hæð hússins ekki verið fjarlægð heldur aðeins verið klætt yfir hana.

Það þjóni hagsmunum beggja aðila að uppruni lekans verði fundinn. Til þess verði álitsbeiðandi þó að veita nauðsynlegan aðgang að íbúð sinni, gera ráðstafanir til að taka klæðningu niður úr lofti íbúðarinnar og taka þátt í kostnaði við leit að uppruna lekans. Hingað til hafi hann aftur á móti hafnað því en gert ítrekaðar kröfur um bætur úr hendi gagnaðila til lagfæringar á tjóni á klæðningu í lofti íbúðar hans.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi hafni því alfarið að hafa ekki verið samvinnuþýður við að finna upptök lekans. Hann hafi látið framkvæma mat, aflað myndbands af lekanum og fleira. Það sé ótæk niðurstaða að það að tryggingarfélag gagnaðila finni ekki út hvaðan leki stafi bitni á álitsbeiðanda, enda ekki unnt að loka málinu hjá tryggingarfélaginu fyrr en niðurstaða um uppruna lekans liggi fyrir. Matsgerð sem gagnaðili hafi aflað hafi engu ljósi varpað á það hvaðan lekinn stafi en af myndum hennar megi sjá að búið sé að rífa úr þaki álitsbeiðanda til að kanna nánar upptök lekans. Fáist því ekki séð hvernig álitsbeiðandi eigi að hafa staðið í vegi þess að fundinn verði orsök lekans. Engar myndir séu úr íbúð gagnaðila í matsgerðinni.

Athugasemdir gagnaðila

Ítrekað sé að álitsbeiðandi hafi hafnað því að láta taka niður klæðningu úr lofti íbúðar hans og þar með hafi hvorki gagnaðili né tryggingarfélag hans getað gert frekari ráðstafanir til að leita uppruna lekans. Eiginmaður gagnaðila hafi spurt álitsbeiðanda margsinnis hvort leki hafi komið fram að nýju í íbúð hans en því hafi ávallt verið svarað neitandi. Gagnaðila hafi svo borist innheimtubréf frá lögmanni álitsbeiðanda og í kjölfar þess hafi eiginmaður hennar haft samband við lögmanninn símleiðis og áréttað mikilvægi þess að ráðist verði í frekari skoðanir til að finna uppruna lekans en álitsbeiðandi hafi engin áhuga haft á því að leita að uppruna lekans heldur aðeins viljað fá kröfuna greidda. Í kjölfar þessa hafi gagnaðili fengið D ehf. til að leita uppruna lekans.

 

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 51. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er eigandi séreignar ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., og bilun á búnaði séreignar og lögnum þótt eiganda verði ekki um það kennt, sbr. 3. tölul.

Fyrir liggur matsgerð, dags. 6. september 2024, sem álitsbeiðandi aflaði einhliða. Byggir matsgerðin á sjónskoðun matsmanns og segir í henni að lekið hafi í gegnum gólfplötu 5. júní 2024 að sögn álitsbeiðanda. Matsmaðurinn leggur til að allur loftpanill og grindarefni verði endurnýjað og snýr krafa álitsbeiðanda í málinu að því að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna þeirrar viðgerðar þar sem tjónið sé að rekja til leka frá íbúð hans. Gagnaðili byggir aftur á móti á því að orsök lekans liggi ekki fyrir og leggur fram niðurstöðu ástandsskoðunar, dags. 12. apríl 2025, þar sem matsmaður kveðst telja líklegt að skemmdir í íbúð álitsbeiðanda sé að rekja til þess hversu mikill hiti sé í íbúðinni og engin loftskipti. Einnig liggur fyrir að tryggingarfélag gagnaðila gat ekki staðfest eftir skoðun þess að lekann frá 5. júní 2024 væri að rekja til eignarhluta gagnaðila, en álitsbeiðandi er ótryggður og því fór skoðun tryggingarfélags ekki fram í eignarhluta hans í kjölfar lekans.

Kærunefnd telur álitsbeiðanda bera að sýna fram á að tjón hans sé að rekja til séreignar gagnaðila. Bótakröfu sína byggir hann á fyrrnefndri matsgerð, dags. 6. september 2024, en hún getur þó ekki talist viðhlítandi sönnun þess að tjónið sé að rekja til eignarhluta gagnaðila enda engin staðfesting á slíku í matsgerðinni þar sem segir að lekið hafi frá íbúð gagnaðila að sögn álitsbeiðanda auk þess sem matsmaður virðist ekki hafa lagt neitt mat á orsök leka heldur aðeins metið kostnað við úrbætur á lekaskemmdum. Þá á álitsbeiðandi ekki kröfu á hendur tryggingarfélagi gagnaðila um að kosta eða framkvæma skoðun á eignarhluta hans. Þar sem ekki liggja þannig fyrir gögn sem geta stutt það að tjónið í íbúð álitsbeiðanda sé að rekja til séreignar gagnaðila verður að hafna kröfu álitsbeiðanda um skaðabótaábyrgð gagnaðila.

Gagnaðili gerir kröfu um viðurkenningu þess að álitsbeiðanda beri að taka þátt í leit að uppruna leka sem átti sér stað í íbúð álitsbeiðanda. Í þessu tilliti bendir kærunefnd á að það er á ábyrgð húsfélags að sjá um varðveislu og viðhald sameignar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda, sbr. 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús. Á vettvangi húsfélagsins ber álitsbeiðandi þannig skyldu til að taka þátt í leit að uppruna lekans. Kann eiganda jafnframt að vera skylt að veita aðgang að séreign sinni til eftirlits með ástandi hennar og vegna viðhalds og viðgerða, sbr. 3. og 4. mgr. 26. gr. laganna. Er því fallist á þessa kröfu gagnaðila.

Vegna kröfu gagnaðila í lið II þá er um að ræða kröfu sem virðist sett fram í því skyni að koma í veg fyrir síðari tíma ágreining aðila á milli. Hlutverk nefndarinnar felst í að taka afstöðu til krafna aðila þegar ágreiningur liggur fyrir, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, og ber því að vísa þessari kröfu frá. 

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu gagnaðila í lið I en vísa frá kröfu hans í lið II.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson