Mál nr. 32/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 16. janúar 2026

í máli nr. 32/2025

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna leiguvanskila að fjárhæð 371.617 kr. og vegna kröfu um skaðabætur að fjárhæð 579.900 kr. vegna skemmda á hinu leigða.

Krafa varnaraðila er að kröfum sóknaraðila verði hafnað að því frátöldu að hann fellst á kröfu um greiðslu 20.000 kr. í skaðabætur.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 25. febrúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 17. mars 2025

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 4. apríl 2025

Viðbótargögn frá aðilum, ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 30. apríl 2024 til 30. apríl 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Varnaraðili vildi losna fyrr undan leigusamningi aðila og óskaði eftir að segja samningnum upp 3. október 2024 með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Með símtali óskaði hann eftir að skila íbúðinni enn fyrr eða 31. desember 2024. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hann kveður hafa orðið á hinu leigða á leigutíma og leigu vegna janúar 2025.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður tryggingu varnaraðila nema 999.000 kr. og að hann geri kröfu í trygginguna sem nemi alls 948.517 kr. sem sundurliðast svo:

1. Leiguvanskil vegna janúar 2025, 371.617 kr.
2. Kostnaður vegna þrifa, 150.000 kr.
3. Brotin flís í sturtuklefa, 110.000 kr.
4. Kostnaður við að taka sturtu niður og setja upp aftur, 50.000 kr.
5. Frontur á uppþvottavél, 30.000 kr.
6. Brotið sigti í uppþvottavél, 5.000 kr.
7. Skemmd í parketi fyrir framan ofn, 50.000 kr.
8. Skemmd í hurð á frysti, 159.900 kr.
9. Veggur í stofu illa farinn eftir sjónvarp og skrúfur, 50.000 kr.
10. Myrkvunargluggatjald horfið úr svefnherbergi, 22.000 kr.

 

Sóknaraðili kveður íbúðina hafa verið glænýja við upphaf leigutíma. Samningurinn hafi verið tímabundinn til 30. apríl 2025 en sóknaraðili samþykkt að varnaraðili gæti sagt samningnum upp með þriggja mánaða fyrirvara 2. október 2024. Uppsagnarfresti hafi þannig lokið 31. janúar 2025. Varnaraðili hafi þó skilið lykla eftir inni í óhreinni og ófrágenginni íbúð 6. janúar sl. Sóknaraðili viðurkenni að varnaraðili hafi í símtali óskað eftir að fara fyrr úr íbúðinni eða 31. desember og hann ekki tekið illa í það en fundist ólíklegt að hann gæti staðið við að skila á milli jóla og nýárs. Hafi verið samkomulag með aðilum að ef það tækist ekki þá yrði varnaraðili að vera út samningsbundinn leigutíma.

Sóknaraðili hafi haft samband við varnaraðila 30. desember og hann þá verið fyrir norðan í jólafríi. Þann 6. janúar hafi sóknaraðili mætt í hina leigðu eign en varnaraðili hafi ekki mætt. Hann hafi þó gefið sóknaraðila heimild til að fara inn í íbúðina. Sóknaraðili kvaðst ekki geta tekið við íbúðinni í því ástandi sem hún hafi verið í og beðið varnaraðila að þrífa íbúðina og koma henni í rétt horf. Varnaraðili hafi viljað greiða 100.000 kr. fyrir þrif á íbúðinni en enginn fengist til þess fyrir svo lága fjárhæð. Aðili hafi tekið það að sér fyrir 150.000 kr. en varnaraðili enn ekki greitt það.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili hafnar kröfum sóknaraðila að því frátöldu að hann samþykkir að greiða 20.000 kr. vegna þess að hann hafi týnt myrkvunargardínum. Hann hafi fengið íbúðina afhenda glænýja en hún hafi eðli máls samkvæmt ekki verið glæný þegar hann hafi skilað henni. Varnaraðili hafni kröfu um greiðslu leigu vegna janúar þar sem samkomulag hafi tekist með aðilum í tölvupósti um að leigutíma lyki 31. desember ef varnarðil myndi skila íbúðinni í desember sem og hann hafi gert 30. desember, eins og um hafi verið rætt. Varnaraðili kveðst hafa þrifið eignina vel ásamt fjölskyldumeðlimum og fagaðila. Hann hafi samþykkt að greiða 100.000 kr. í þrif með trega gegn því að þar með væri samskiptum aðila lokið. Hvað varðar bætur vegna brotinnar flísar, sturtu, uppþvottavélar og parkets þá kannast varnaraðili ekki við þær skemmdir og telur að þær hljóti að hafa myndast er sóknaraðili eða aðili á hans vegum hafi verið að vinna í eigninni að leigutíma loknum. Þá séu fjárhæðir ekki studdar gögnum. Hvað veggi varðar þá hafi varnaraðili hengt upp sjónvarp og tekið niður aftur. Hann hafi sparslað og málað aftur í sama lit og tilgreindur hafi verið í samningi.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa staðið við að skila eigninni 30. desember og þegar hann hafi skilað hafi eignin verið í óásættanlegu ástandi. Þá eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Niðurstaða             

Ágreiningur er með aðilum hvort leigusamningi hafi lokið 31. desember 2024 eða 31. janúar 2025 sem og um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila, 999.000 kr.

Að beiðni kærunefndar lagði varnaraðili fram skjáskot af smáskilaboðum aðila þar sem sóknaraðili spyr 30. desember hvort aðilar ætli að hittast í hinni leigðu eign á morgun kl. 14. Varnaraðili kveðst vera búinn að tæma eignina og fengið þrifþjónustu til að þrífa hana. Þá kveðst hann munu skilja lyklana eftir á borðinu sé það í lagi. Ástæðan sé sú að hann sé að fara norður í land sama kvöld en ella myndi hann hitta sóknaraðila í persónu. Sóknaraðili svaraði ekki skriflega og samskipti aðila eru aðeins í gegnum síma til 3. janúar er varnaraðili sendir skilaboð þar sem hann afsakar vesenið en hann verði að komast inn í íbúðina til að „kippa þessu í lag“ og spyr hvernig hann geti nálgast lyklana. Sóknaraðili svarar að lyklarnir séu á sama stað og hann hafi skilið þá eftir en sóknaraðili hafi dinglað hjá nágranna til þess að komast inn. Sóknaraðili segir varnaraðila að fara vel yfir bakaraofninn og ofnskúffur og láta vita ef hann þurfi málara eða þrif. Í framhaldi ræða aðilar árangurslaust um hentugan tíma til að hittast í íbúðinni. Þann 6. janúar fer sóknaraðili í íbúðina og sendir varnaraðila skilaboð um að íbúðin sé alls ekki hrein og gerir góða grein fyrir því hvað sé enn óþrifið. Sóknaraðili segir ÞG þrif hafa skotið á að íbúðin hafi þurft að minnsta kosti tveggja daga þrif, sem nemi kostnaði um 100-150.000 kr.

Hvað varðar leigu vegna janúarmánaðar staðfesta framlögð skjáskot í málinu að varnaraðili afhenti sóknaraðila umráð eignarinnar 31. desember eins og um hafði verið samið og leigusamningi þar með lokið. Þannig spurði sóknaraðili 30. desember hvort aðilar ættu að hittast 31. desember kl. 14 og fara yfir eignina og varnaraðili svaraði því að hann væri búinn að tæma og fengið þrifþjónustu til að þrífa. Spyr hann hvort það sé ekki í lagi að hann skilji lyklana eftir á borði íbúðarinnar og útskýrir af hverju. Sóknaraðili mótmælir því ekki, að minnsta kosti ekki í skriflegum samskiptum aðila. Telur kærunefnd að varnaraðili hafi afhent eignina 31. desember og að athugasemdir sóknaraðila vegna meintra lélegra þrifa hans geti ekki haft þau áhrif að afhendingardagur teljist annar en sá sem fallist hafði verið á. Kærunefnd fellst því ekki á kröfu sóknaraðila um leigu vegna janúar 2025.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Í 8. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Líkt og framar greinir verður lagt til grundvallar að varnaraðili hafi skilað íbúðinni 31. desember 2024. Sóknaraðili gerði kröfu í tryggingu varnaraðila með tölvupósti til Leiguskjóls 31. janúar og var sóknaraðila tilkynnt um höfnun varnaraðila á kröfunni 7. febrúar. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 25. febrúar. Sóknaraðili gerði ekki kröfu í tryggingu varnaraðila innan þeirra fresta sem áður er getið og var hún því niður fallin.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 16. janúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

                                                                                                            Aldís Ingimarsdóttir                                       Þorvaldur Hauksson