Mál nr. 57/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 57/2025

 

Þinglýst kvöð: Búseta 50 ára og eldri. 

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 22. apríl 2025, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. maí 2025 og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. maí 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. janúar 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi að nokkrum eignarhlutum í húsinu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að lána eða leigja íbúð sína til einstaklinga yngri en 50 ára.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að hagnýta íbúðina með þeim hætti að í henni búi einstaklingar yngri en 50 ára.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður gagnaðila leigja íbúð í hans eigu til fjölskyldu sem samanstandi af hjónum og þremur drengjum sem séu á aldrinum 16, 18 og 20 ára. Samkvæmt 3. mgr. 1. gr. þinglýsts lóðarleigusamnings um lóðina D, dags. 26. maí 2006, hafi þeirri kvöð verið þinglýst á lóðina, sem og öllum íbúðum í fjöleignarhúsinu, um að íbúðarhús séu sérstaklega ætluð íbúum 50 ára og eldri. Kvöðin hafi einnig komið fram í þinglýstri eignaskiptayfirlýsinu hússins, dags. 12. ágúst 2007. Framangreint sé einnig sérstaklega tilgreint á þinglýsingarvottorði og veðbandayfirliti íbúðarinnar. Kvöðin sé mjög skýr um að íbúar í fjöleignarhúsinu megi ekki vera yngri en 50 ára og gagnaðili hafi ljóslega verið upplýstur um hana, þ.e. að íbúðir í fjöleignarhúsinu séu ekki ætlaðar fólki yngri en 50 ára.

Tilgangur aldurskvaðarinnar sé meðal annars að tryggja sérstaklega næði og ákveðið sambýlismynstur í fjöleignarhúsinu. Þannig sé henni meðal annars ætlað að tryggja að búseta í húsinu uppfylli þarfir tiltekins aldurshóps en yrði hagnýting og ráðstöfun gagnaðila á eign hans talin heimil næði kvöðin ekki tilgangi sínum. Hver og einn eigandi í fjöleignarhúsinu eigi rétt á því að kvöðin sé virt. Óheimilt sé að leigja eða lána íbúðir til einstaklinga sem uppfylli ekki aldursskilyrðið. Í því sambandi skipti aðeins máli hvort íbúar búi í íbúðinni en ekki hvort þeir íbúar sem séu mikið yngri en 50 ára séu eigendur eða afnotahafar, enda yrði tilgangi kvaðarinnar ekki náð með því einu að eignarhald einskorðist við þá sem hafi náð 50 ára aldri.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður að um sé að ræða fjögurra herbergja íbúð á fyrstu hæð sem sé leigð út á almennum markaði til einstaklings sem sé 54 ára og eiginkona hans 50 ára. Þau eigi þrjú börn á aldrinum 15-19 ára. Gagnaðila sé fullkunnugt um téða kvöð og þeim réttaráhrifum sem slíkum kvöðum fylgi og þeim markmiðum sem slíkri kvöð sé ætlað að ná fram. Aftur á móti hafi hann litið á hana með þeim hætti að þrátt fyrir hana sé leigjanda sem uppfylli aldursskilyrði heimilt að hafa börn sín hjá sér undir sama þaki.

Íbúðin hafi um árabil verið leigð út til fjölskyldna með börn án þess að húsfélagið hafi amast við því. Í málinu liggi fyrir að leigjandinn uppfylli skilyrði kvaðarinnar og búi sjálfur í íbúðinni ásamt niðjum sínum, sem sé aðalatriðið. Ágreiningur snúist þannig um hvort vegi þyngra réttur foreldra til að hafa börn á sínum snærum í íbúðinni eða réttur álitsbeiðanda um hús án nokkurra einstaklinga undir 50 ára aldri.

Orðalag kvaðarinnar girði ekki fyrir þann möguleika að börn geti fylgt foreldrum sínum sem uppfylli búsetuskilyrði. Þannig sé orðalag kvaðarinnar „sérstaklega“ mun opnara heldur en ef stæði „eingöngu“ eða „alfarið“. Ekkert komi fram í kvöðinni um að yngri einstaklingum en 50 ára sé óheimilt að búa í stigahúsinu, sem hefði verið nauðsynlegt hefði skilningur álitsbeiðanda átt að ná fram. Orðalag kvaðarinnar gefi aftur á móti svigrúm fyrir téðan skilning gagnaðila á henni. Þá verði að túlka íþyngjandi ákvæði kvaðarinnar þröngt og ekki sé hægt að túlka hana jafn frjálslega og álitsbeiðandi með því að einhliða ákveða á húsfundi að börn yngri en 50 ára megi ekki búa í húsinu.

Fyrir liggi tölvupóstur E hsf., sem hafi verið stofnað til hagsbóta fyrir eldra fólk og hafi það að markmiði sínu að auka jöfnuð og fjölbreytni fyrir 50 ára og eldri. Í svari framkvæmdastjóra félagsins hafi komið fram að búsetuhafi í þeim eignum sem tilheyri félaginu verði að vera eldri en 50 ára, en börn hans megi búa þar með honum. Þannig ríki skilningur á slíkri stöðu foreldra sem séu eldri en 50 ára, jafnvel hjá félagi sem eingöngu sé að hugsa um þarfir fólks 50 ára og eldri.

Í 9. gr. barnasáttmála, sem hafi verið lögfestur á Íslandi, segi að ekki skuli skilja börn frá foreldrum sínum nema þegar það sé nauðsynlegt fyrir öryggi og líðan barna. Uppfylli foreldrar skilyrði kvaðarinnar verði að horfa þannig á að börn fylgi þeim, en þeim beri að hafa lögheimili á sama stað og foreldrarnir samkvæmt íslenskum lögum. Einstakar óljósar kvaðir geti ekki haggað þessari grundvallarreglu um tengsl foreldra við börn. Þá séu mörg ákvæði í innlendri löggjöf sem tryggi rétt barna til að búa með foreldum sínum og einnig megi benda á þær skyldur sem komi fram í barnalögum og mörgum öðrum lögum á Íslandi þar sem skyldur séu lagðar á foreldra að veita börnum sínum fæði, klæði og húsnæði.

Þá eigi stór hluti foreldra í þessum aldursflokki eldri börn sem séu enn á þeirra framfæri. Þannig sé aldurstakmarkið á þessum íbúðum frekar lágt og því verði þeir íbúar sem standi að baki álitsbeiðninni að sætta sig við að börn geti fylgt fólki sem kaupi eða leigi íbúðir þar sem aldurstakmark sé 50 ára.

Ekki þurfi að fjölyrða um þá óvissu sem myndi skapast ákveði nefndin að taka kröfur álitsbeiðanda til greina, fjöldi barna búi í dag hjá foreldrum sínum sem eigi eða séu að leigja íbúðir þar sem gerð sé krafa um 50 ára aldurstakmark. Slík búseta geti farið í uppnám ákveði meirihluti húsfélaga að framfylgja sambærilegri kvöð. Þá verði ekki betur séð en að hægt yrði að meina börnum inngöngu í húsin með skilti eða dyravörslu og börnum yrði þannig ekki hleypt inn í íbúðir af þessu tagi, jafnvel þótt börnin séu bara að koma í heimsókn til afa sinnar og ömmu.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kannist ekki við að börn hafi búið í íbúðarhúsinu um árabil án athugasemda.

Því sé hafnað að meintar verklagsreglur húsnæðissamvinnufélags, sem gagnaðili hafi vísað til, hafi gildi fyrir þetta mál. Einnig sé mótmælt þeirri málsástæðu gagnaðila hvað það varði að leitast sé við að skilja börn frá foreldrum þeirra. Það sé ekki tilgangur kvörtunarinnar heldur að skýrri kvöð um aldur íbúa sé fylgt og að það sama gildi um alla íbúa hússins. Örlítið brot af fasteignum á Íslandi sé með skýrri aldurskvöð eins og þeirri sem deilt sé um og því nægt framboð af fasteignum fyrir fjölskyldur. Einkennilegri röksemd gagnaðila um hvað það varði að ef skilningur álitsbeiðanda á kvöðinni gildi geti barnabörn ekki heimsótt ömmu sína og afa sé mótmælt, en ekki sé verið að halda því fram að fólk undir 50 ára megi ekki koma í húsið.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. mgr. 1. gr. þinglýsts lóðarleigusamnings um lóðina D, dags. 26. maí 2006, er eftirfarandi kvöð þinglýst á íbúðir fjöleignarhússins „Kvöð er á lóðum við C, að íbúðarhús eru sérstaklega ætluð íbúum 50 ára og eldri.“ og kemur hún einnig fram í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins.

Ljóst er af framangreindu að kaupendur íbúða í húsinu gangast undir skerðingu á afnota- og ráðstöfunarrétti á séreigninni í samræmi við kvöðina. Ágreiningur snýr að því að gagnaðili telur að kvöðin nái einungis til þeirra sem kaupi eða leigi íbúðir í húsinu en að hún geti ekki komið í veg fyrir að einstaklingar undir 50 ára aldri búi með kaupendum eða leigjendum. Kærunefnd telur að orðalag kvaðarinnar sé skýrt um að ekki sé gert ráð fyrir búsetu fólks undir 50 ára aldri í húsinu. Orðalag hennar verði þannig ekki túlkað með þeim hætti sem gagnaðili telur enda myndi kvöðin þannig ekki ná markmiði sínu um að íbúar í húsinu séu 50 ára og eldri. Engin gögn liggja fyrir sem bent geta til þess að undantekningar séu á téðu aldursskilyrði. Er það því niðurstaða kærunefndar að fallast verði á kröfur álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 16. janúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Aldís Ingimarsdóttir