Mál nr. 23/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2026

í máli nr. 23/2025

 

A og B

gegn

C ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðili: C ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða þeim 500.000 kr. af framlögðu tryggingarfé.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 30. janúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 21. febrúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 26. febrúar 2025.

Viðbótargögn frá varnaraðila, móttekin 15. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 30. ágúst 2020, tóku sóknaraðilar íbúð varnaraðila að D, á leigu ótímabundið frá 1. september 2020. Umsamin trygging var tryggingarfé sem nam þriggja mánaða leigu, alls kr. 750.000 kr. Ágreiningur er um hvenær leigutíma hafi lokið og hvort varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfé upp í leigu eftir að sóknaraðilar höfðu afhent honum umráð hins leigða.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Meðal gagna málsins er uppsagnarbréf sem óumdeilt er að varnaðili afhenti sóknaraðilum 30. nóvember 2024. Í bréfinu segir að uppsagnarfrestur sé sex mánuðir. Sóknaraðilar kveða aftur á móti að varnaðili hafi sagt að þau mættu fara úr íbúðinni fyrr ef þeim svo hentaði en hann hafi ætlað að selja eignina. Sóknaraðilar skilja ekki íslensku og viðstödd fundinn hafi verið túlkur E, sem hafi staðfest frásögn þeirra. Þau hafi afhent varnaraðila eignina í lok janúar og gert kröfu um endurgreiðslu á tryggingarfé, sem varnaraðili hafi ekki orðið við.

 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa tilkynnt 2. janúar 2025 að þau hefðu fengið aðra íbúð til leigu frá 1. apríl og myndu því afhenda eignina í síðasta lagi 31. mars. Uppgjör á leigu færi þannig fram að sóknaraðilar myndu greiða 70.000 kr. en tryggingarfé, 3 x 250.000 kr., yrði varið til greiðslu leigu vegna janúar, febrúar og mars í samræmi við ákvæði leigusamnings aðila þar um. Varnaraðili hafi fallist á þetta og samþykkt að gefa eftir tvo mánuði af umsömdum sex mánaða uppsagnarfresti.

Þann 26. janúar hafi sóknaraðilar hringt og tilkynnt að þau myndu flytja tafarlaust úr eigninni þar sem þau hafi fengið íbúð frá 1. febrúar 2025. Þá hafi þau krafið varnaraðila um 500.000 kr. af tryggingafé sínu. Varnaraðili hafi hafnað þessu í samtölum og fundi með sóknaraðilum og túlki þeirra.

VI. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er lýsingu varnaraðila hafnað. Sóknaraðilar kveðast hafa leigt eignina í fimm ár, alltaf greitt leigu á réttum tíma og hugsað vel um eignina. Kveða þau varnaraðila hafa sagt í nóvember 2024 er hann hafi afhent þeim uppsagnarbréfið í viðurvist túlks, að þau gætu afhent eignina þegar þau hefðu náð að verða sér úti um aðra leiguíbúð. Um miðjan janúar hafi sóknaraðilar tilkynnt varnaraðila að þau væru að flytja út og 22. janúar hafi þau sent honum smáskilaboð þar sem þau hafi óskað þess að fá eftirstöðvar af tryggingarfénu, 500.000 kr., endurgreiddar. Þann 4. febrúar hafi varnaraðili óskað þess að sóknaraðilar myndu skrifa undir samkomulag um að leigutíma lyki 31. mars og tryggingarfé yrði varið til greiðslu leigu vegna febrúar og mars. Sóknaraðilar hafi neitað að skrifa undir skjalið, enda ekki í samræmi við það sem um hafi verið rætt. Þá leggja sóknaraðilar fram samskipti áðurnefnds túlks við varnaraðila þar sem fram kemur að aldrei hafi verið rætt um að leigulok yrðu 31. mars heldur hafi sóknaraðilum verið frjálst að fara þegar þau hefðu orðið sér úti um íbúð. Þá segir í samskiptum túlks og varnaraðila í janúar 2025 að varnaraðili hefði gert kröfu um að sóknaraðilar fjarlægðu muni sem enn hafi verið fyrir framan íbúðina. Yrði það ekki gert fyrir kl. 19 næsta dag kæmi varnaraðili til með að senda reikning vegna þessa. Kemur fram hjá túlki að sóknaraðilar muni gera það degi síðar þar sem þau hafi verið upptekin við vinnu daginn sem fresturinn hafi runnið út.

VI. Niðurstaða           

Við upphaf leigutíma lögðu sóknaraðilar fram tryggingarfé, að fjárhæð 750.000 kr. Hluta af tryggingarfé, 250.000 kr., var varið til greiðslu leigu janúar 2025 samkvæmt samkomulagi aðila en ágreiningur er um 500.000 kr.

Samningur aðila var ótímabundinn og lögbundinn uppsagnarfrestur sex mánuðir. Óumdeilt er að varnaraðili sagði samningnum upp með skriflegum og sannanlegum hætti en aðilar eru ósammála um það sem samið var um í framhaldinu. Þannig kveðast sóknaraðilar hafa samið um að þau mættu fara út þegar þau væru komin með nýja íbúð og 22. janúar 2025 hafi þau tilkynnt að þau myndu ekki leigja eignina frá 1. febrúar. Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa beðið um að losna undan leigusamningi 31. mars 2025 og hann samþykkt það. Meðal gagna málsins er afrit af handgerðu bréfi frá varnaraðila sem hefur að geyma samkomulag um leigulok 31. mars og að sóknaraðilar greiði leigu vegna febrúar og mars. Sóknaraðilar neituðu að skrifa undir það.

Óumdeilt er að sóknaraðilar fóru úr eigninni í lok janúar. Þá staðfesta samskipti túlks og varnaraðila frá janúar að varnaraðili gerði kröfu um að sóknaraðilar myndu fjarlægja muni sem þau höfðu skilið eftir fyrir utan íbúðina sem leiðir að því líkum að varnaraðili hafi talið sig vera kominn með umráð hins leigða í janúarlok. Þá óskuðu sóknaraðilar eftir endurgreiðslu tryggingarfjár í lok janúar. Á þeim tíma var þó enn í gildi umsaminn uppsagnarfrestur og í framkvæmd er litið svo á að flytji leigjandi út á leigutíma sé um ólögmæta riftun að ræða.

Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 kveður á um að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt, en þessi skylda leigusala leiðir jafnframt af almennum reglum kröfuréttar, sbr. dóm Hæstaréttar 27. október 2016 í máli nr. 83/2016.

Þrátt fyrir ólögmæta riftun sóknaraðila hvíldi þannig sú skylda á varnaraðila að takmarka tjón sitt með því að leigja íbúðina út hið fyrsta eftir að henni var skilað 31. janúar 2025. Kærunefnd óskaði eftir að varnaraðili upplýsti til hvaða ráðstafana hann hefði gripið til að koma íbúðinni í útleigu á ný og þar með takmarka tjón sitt. Í skýringum hans, dags. 15. ágúst 2025, segir að hann hafi sett eignina á sölu en þegar ekki hafi gengið að selja hana þá hafi hann leigt hana aftur út um sumarið. Telur kærunefnd að varnaraðili hafi ekki sýnt fram á að hann hafi gert raunhæfar tilraunir til að koma íbúðinni aftur í útleigu og að hann hefði getað leigt eignina út aftur að nýju innan mánaðar. Telur kærunefnd að leigubætur skuli því nema einum mánuði.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Kærunefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að sóknaraðilum beri að greiða varnaraðila leigubætur sem nema mánaðarleigugjaldi sem draga má frá tryggingafé.

Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af 750.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, til 1. janúar 2025, og af 500.000 kr. frá 1. janúar til 31. janúar 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 250.000 kr. frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis, 1. mars 2025, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af 750.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. janúar 2025 og af 500.000 kr. frá 1. janúar til 31. janúar 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 250.000 kr. frá 1. mars 2025 til greiðsludags.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

                                                                                                   Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson