Mál nr. 67/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2026

í máli nr. 67/2025

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum. Einnig krefst sóknaraðili þess að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja hana um leigu vegna mars 2025. Að lokum krefst sóknaraðili þess að bótakröfu varnaraðila vegna helluborðs verði hafnað.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 23. maí 2025.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 6. júlí 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 11. ágúst 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 19. ágúst 2025.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 19. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um bótakröfu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á helluborði á leigutíma sem og kröfu hans um leigu vegna marsmánaðar árið 2025.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að í uppsögn varnaraðila á leigusamningi aðila hafi komið fram að hann hygðist taka húsnæðið til eigin nota og framkvæma á því viðgerðir. Aðilar hafi komist að samkomulagi 19. febrúar 2025 um snemmbúin skil 1. mars nk. Þegar sóknaraðili hugðist afhenda lyklana þann dag hafi varnaraðili tilkynnt að hann hygðist ekki framkvæma skoðun á íbúðinni sjálfur heldur myndi hann fá úttektaraðila til að taka íbúðina út. Sóknaraðili hafi því ekki talið ráðlagt að skila lyklunum þá og óskað eftir að vera viðstödd úttektina og skila lyklum að henni lokinni. Þann 8. mars þegar ekkert hafði heyrst frá varnaraðila um fyrirhugaða úttekt hafi sóknaraðili talið að ekkert yrði af henni og hafi hún því skilað lyklunum í kjölfarið. Um tveimur mánuðum síðar hafi varnaraðili ekki verið búinn að skila tryggingarfénu. Sóknaraðili hafi ítrekað farið fram á endurgreiðslu þess en varnaraðili engu svarað. Húsnæðið hafi verið rýmt 1. mars á grundvelli fyrrnefnds samkomulags aðila. Einnig hafi varnaraðili gert kröfu um að sóknaraðili greiddi leigu vegna mars 2025 þar sem lyklum hafi ekki verið skilað fyrr en 8. þess mánaðar. Auk þess hafi varnaraðili gert kröfu um skaðabætur vegna skemmda á helluborði.

Varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð og kröfu um bætur vegna tjóns með tölvupósti í byrjun apríl 2025. Sóknaraðili hafi hafnað kröfunum. Krafan hafi grundvallast á því að helluborð væri ónýtt, illa hefði verið staðið að þrifum og gluggajárn á baðherbergi illa farið. Varnaraðili hafi einhliða og ekki til samræmis við áskilnað 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga fengið fasteignasala til að gera úttekt á leiguhúsnæðinu án þess að sóknaraðili hafi fengið verið viðstödd. Fasteignasalinn hafi skilað úttekt 31. mars 2025. Varnaraðili hafi haldið því fram að úttektin hefði farið fram 10. mars í samskiptum við sóknaraðila sem og að sóknaraðili hefði ekki sýnt nokkurn vilja til að greiða leigu, en ítrekaðir tölvupóstar frá sóknaraðila til varnaraðila beri vott um að varnaraðili fari með rangt mál.

Úttektin sé marklaus enda hafi sóknaraðili ekki samþykkt úttektaraðilann auk þess sem athugasemdir hans séu illa ígrundaðar og mjög almenns eðlis. Helsta þrætuefni úttektarinnar séu skemmdir á helluborði, en flísast hafi upp úr kanti þess við eðlilega notkun, en við það hafi notagildi þess ekki rýrst og sé einungis um útlitstengt atriði að ræða. Sóknaraðili hafi fyrst vakið athygli varnaraðila á helluborðinu á síðasta ári, það hafi verið í notkun allan leigutímann.

Sóknaraðila hafi ekki verið gefinn kostur á að vera viðstödd úttektina en aðilar hafi sammælst um að hún færi fram samhliða lyklaskilum 1. mars. Þegar sóknaraðili hafi ætlað að standa við sinn hlut samkomulagsins þann dag hafi varnaraðili tilkynnt að hann hygðist fá utanaðkomandi skoðunarmann hafi sóknaraðili ekki talið ráðlagt að skila lyklunum en þeim hafi verið skilað viku síðar. Við það tilefni hafi varnaraðili hvorki séð tilefni til að ræða fyrirhugaða úttekt né að hann hygðist fara fram á leigu fyrir marsmánuð. Því sé ekki réttmætt að henni verði gert að greiða leigu fyrir mars, enda hafi hún staðið við sinn hluta samkomulagsins. Töfina á úttektinni sé að rekja til varnaraðila. Þá hafi sóknaraðili fengið leyfi núverandi leigjenda íbúðarinnar til að taka myndband af helluborðinu en í ljós hafi komið að sama helluborð væri enn í notkun.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili vísar til þess sem segir í skýrslu úttektaraðila um að hella í eldhúsinnréttingu sé brotin og ónothæf, sólskáli hafi verið illa þrifin, gluggajárni í baðherbergi væri ábótavant og að þrif íbúðarinnar hefðu mátt vera betri. Lyklum hafi ekki verið skilað fyrr en 9. mars 2025 og því sé sóknaraðili krafin um leigu fyrir þann mánuð. Gjalddagi leigunnar hafi verið 1. mars og eindagi 5. sama mánaðar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að með tölvupósti varnaraðila 31. mars 2025 hafi niðurstaða úttektarinnar verið send, sem hafi mátt skilja sem svo að gerður hafi verið áskilnaður um kröfu í tryggingarféð. Sóknaraðili hafi hafnað þessu með tölvupósti 1. apríl og farið fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Kröfu sína hér um hafi hún ítrekað 7. sama mánaðar. Þá hafi varnaraðili með tölvupósti 13. apríl krafist bóta vegna spanhelluborðs án þess að nokkur gögn hafi verið lögð fram, sem og um leigubætur vegna marsmánaðar. Sóknaraðili hafi hafnað þessu með tölvupósti 17. apríl og krafðist endurgreiðslu á tryggingarfénu. 

Varnaraðili hafi ekki framvísað neinum gögnum sem sýni fram á hið raunverulega fjárhagslega tjón. Skjáskot af mun vandaðri helluborðum hafi verið send og kostnaður vissulega áætlaður af varnaraðila sjálfum. Umrætt tjón hafi engin áhrif haft á notkun helluborðsins og sé það enn í notkun að því er sóknaraðili best viti.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að rétta leiðin til að gera úttekt sé að fá óháðan löggiltan úttektarmann, sem hann hafi gert. Úttektin hafi verið gerð án tilskipana frá aðilum. Sprungur og brot í svarti glerplötu sé ekki auðvelt að sjá á mynd, myndavélin eða myndskeiðið hafi náð því illa. Úttekt löggilts fagmanns sé og eigi að vera án afskipta leigjanda og leigusala. Úttekt, lagfæringar og endurbætur hafi ekki getað farið fram fyrr en sóknaraðili hafi verið búin að skila af sér lyklum sem hafi verið 9. mars 2025.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur ekki endurgreitt tryggingarféð á þeirri forsendu að sóknaraðila beri að greiða leigubætur vegna mars 2025 og einnig gerir hann kröfu um bætur, 280.000 kr., vegna skemmda sem hafi orðið á helluborði.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Leigutíma lauk 1. mars 2025 og hugðist sóknaraðili taka íbúðina út með varnaraðila þann dag og afhenda honum lykla, eins og þau höfðu áður komist að samkomulagi um í tölvupóstsamskiptum, en hann neitaði henni án sérstakra skýringa og kvað óháðan úttektaraðila munu taka eignina út þegar hún hefði skilað lyklum. Sama kvöld sendi sóknaraðili varnaraðila tölvupóst þar sem hún lýsti vonbrigðum sínum með ákvörðun varnaraðila hér um en sagði jafnframt að hún hefði rýmt íbúðina og þrifið í samræmi við samkomulag aðila og tekið upp myndband því til sönnunar. Vildi hún tryggja að hún fengi að vera viðstödd úttekt en þegar engar tilkynningar bárust um hana skilaði sóknaraðili lyklunum 9. mars. Úttekt mun hafa farið fram í framhaldinu en sóknaraðila var ekki tilkynnt um hana eða boðið að vera viðstödd. Telur kærunefnd að téð háttsemi varnaraðila geti ekki leitt til þess að sóknaraðila beri að greiða leigu eftir að hún hafði rýmt eignina og þrifið. Ástæða þess að hún skilaði ekki lyklunum var sú að varnaraðili stóð ekki við samkomulag um að hittast í íbúðinni við afhendingu lykla og getur það ekki skapað honum rétt. Ber varnaraðila því að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 1. mars 2025 reiknast dráttarvextir frá 30. mars 2025.

Samkvæmt 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga verður leigusali að lýsa bótakröfu sinni skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Á grundvelli 3. mgr. sama ákvæðis fellur bótaréttur leigusala niður sé þessara tímamarka ekki gætt nema leigjandi hafi haft svik í frammi.

Varnaraðili fékk fasteignasala til að gera úttekt á íbúðinni eftir skil sóknaraðila án aðkomu hennar og þrátt fyrir beiðni hennar um að vera viðstödd. Fasteignasalinn upplýsti sóknaraðila með tölvupósti 31. mars 2025 að hann gerði athugasemdir við skil íbúðarinnar meðal annars vegna þess að hella í eldhúsinnréttingu væri brotin og ónothæf. Sóknaraðili kveðst hafa upplýst varnaraðila á leigutíma að kvarnast hefði úr kanti helluborðsins en að það hafi engin áhrif haft á notagildi þess. Bótakrafa varnaraðila nemur 280.000 kr. og gerir ráð fyrir því að keypt verði nýtt helluborð og vinnu við útskiptin. Kærunefnd telur að líta beri svo á að húsnæðinu hafi verið skilað 1. mars 2025 svo bótakrafa varnaraðila er niðurfallin þar sem hún kom ekki fram innan fjögurra vikna frá skilum, sbr. 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, en þess utan getur tölvupósturinn frá fasteignasalanum ekki skoðast sem skrifleg bótakrafa og skemmdin á helluborðinu er smávægileg og hefur ekki áhrif á notagildi þannig að skipta verði um helluborðið líkt og krafist er. Telur nefndin því að ekki sé tilefni til að fallast á bótakröfu varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. mars 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Bótakröfu varnaraðila vegna helluborðs er hafnað.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson