Mál nr. 78/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 78/2025

 

Pallur. Sameign. Stærð. Samþykki.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 4. júní 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. júlí 2025, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 14. júlí 2025, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. júlí 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. febrúar 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 8 en gagnaðili er eigandi að eignarhluta í húshluta nr. 6.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fjarlægja pall sem hann smíðaði við eignarhluta sinn eða að honum verði breytt í pall sem sé samþykktur af eigendum öllum.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður gagnaðila hafa smíðað pall sem nái langt út fyrir séreignarlóð hans. Eigendur að húshluta nr. 6 hafi veitt samþykki sitt en ekki eigendur að húshluta nr. 8. Ósætti ríki um stærð pallsins en hann nái út á sameignarlóð.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveðst hafa keypt íbúðina í júní 2024. Við hana hafi verið hellulögð verönd með grindverki í kring sem hann hafi haft réttmætar væntingar um að tilheyrði íbúðinni og honum væri því heimilt að nýta sem sýna séreign og þá um leið breyta og bæta í samræmi við gildandi rétt. Hann hafi ákveðið að byggja pall í stað verandarinnar. Fyrirhugað hafi verið að stækka hann nokkuð frá því sem umrædd verönd hafði verið, en heimild eigenda að húshluta nr. 6 hafi fengist til þess að nýta þann hluta sem hafi verið umfram og þegar verið nýtt sem séreign. Í ljós hafi síðan komið að sameignin, sem til hafi staðið að nýta undir hinn nýja pall, sé einnig sameign eigenda að húshluta nr. 8. Gagnaðili hafi verið í góðri trú og búinn að láta teikna pallinn með stækkuninni og framkvæmdir byrjaðar þegar þetta hafi komið í ljós. Því hafi framkvæmdinni verið breytt og þess í stað útbúin timburpallur sömu stærðar og veröndin hafði verið. Gagnaðili hafi verið í þeirri trú að vera í fullum rétti til að byggja og stækka pallinn og því verið grandlaus þegar mótmæli álitsbeiðanda hafi komið fram við upphaf framkvæmda. Pallurinn sé í fullu samræmi við það nýtingarhlutfall sem hann og fyrri eigendur höfðu áður nýtt. Veröndin hafi verið útbúin á árunum 2005-2006 og hafi þeirri ráðstöfun aldrei verið mótmælt. Þannig megi ætla að sérafnot hafi með áralangri notkun skapað afnotarétt sem hann eigi rétt til að nýta áfram með vísan til 7. gr. laga nr. 46/1905 um hefð. Hinn nýi pallur sé jafnstór veröndinni að viðbættum runna sem hafi staðið við veröndina og tilheyrt íbúðinni. Runninn hafi verið fjarlægður og pallurinn lengdur sem honum hafi numið.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Í eignaskiptayfirlýsingu hússins komi skýrt fram að einkafnotaréttur íbúðar gagnaðila sé 5,8 fm og af þeim sökum sé gagnaðila óheimilt að byggja pall umfram þá stærð. Fortakslaust sé samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús að eigandi geti ekki öðlast rétt til sameignar á grundvelli hefðar. Sérlög gangi framar almennum lögum og í tilfelli þessu séu lög um fjöleignarhús sérlög gagnvart hinum almennu lögum nr. 46/1905 um hefð. Þannig hnígi engin lagaleg rök að því að gagnaðili eigi afnota- eða einkarétt umfram téða fermetra. Pallurinn sem sé nú í smíðum sé umtalsvert stærri en sá sem fyrir hafi verið, hvort sem samliggjandi beð fylgi með eða ekki.

Athugasemdir gagnaðila

Ákvæði 36. gr. laga um fjöleignarhús girði ekki fyrir að hefðarréttur geti myndast þegar um sé að ræða mörk séreignar og sameignar og notkunin hafi varað í að minnsta kosti 20 ár og notkunin tekið til fleiri en þess eiganda sem hafi byrjað hana við upphaf hefðartímans, enda hafi sú áralanga notkun verið talin átölulaus af hálfu annarra eigenda. Þetta sé háð því að fyrri eigendur hafi verið grandlausir um að notkunin færi í bága við vilja eða rétt annarra í húsinu og hefðu því réttmætar væntingar um að afnotin yrðu áfram talin átölulaus sem hingað til. Önnur sjónarmið séu þannig uppi en þegar sami aðili sé í vondri trú í upphafi og því eðlilegt við slíkar aðstæður að lögin girði fyrir að viðkomandi geti hefðað nokkurn rétt þannig, enda ákvæðið takmarkað við einstakling sem taki sér rétt sem hann viti að hann eigi ekki.

Hagsmunir sem gagnaðili hafi, ásamt öðrum eigendum íbúðar fyrstu hæðar sem hafi verönd sömu stærðar við þeirra íbúð, séu mun ríkari en hagsmunir álitsbeiðanda af því að viðkomandi afnotareitir verði minnkaðir frá því sem verið hafi. Í þessu felist afar ríkir fjárhagslegir hagsmunir gagnaðila að ekki verði hróflað við áralöngum sérafnotum á meðan aðrir eigendur hafi enga fjárhagslega hagsmuna af því að minnka umræddan afnotarétt umfram það sem áður hafi verið talið í lagi. Vegna þessara ólíku hagsmuna megi ætla að hefðarlögin verndi gagnaðila fyrir duttlungum eins eiganda.

III. Forsendur

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærð til þinglýsingar 5. september 2001, fylgir íbúð gagnaðila sérafnotaflötur sem er afmarkaður á teikningu, en um er að ræða 5,8 fermetra svæði. Ágreiningur snýst um hvort gagnaðila sé heimilt að reisa pall sem nær út fyrir sérafnotaflötinn og þar með inn á sameignarhluta lóðarinnar.

Ákvæði 35. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur að geyma ákvæði um takmarkanir á rétti til hagnýtingar sameignar. Segir þar í 4. mgr. að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að stækkun palls út fyrir sérafnotaflöt gagnaðila, sem nær út á sameiginlega lóð, þurfi samþykki allra eigenda. Nefndin telur þannig að skýr og ófrávíkjanleg ákvæði laga um fjöleignarhús standi því í vegi að gagnaðili geti, gegn mótmælum álitsbeiðanda, nýtt sameiginlega lóð með þeim hætti sem hann óskar.

Gagnaðili kveður að þegar hann hafi keypt eignarhluta sinn hafi verið búið að afmarka verönd við eignarhlutann með grindverki og runni verið lagður að grindverkinu. Hann hafi nú fjarlægt grindverkið og runnann og reist pall sem nái jafn langt og runninn hafi náð. Óumdeilt virðist þó með aðilum að pallurinn nái út fyrir sérafnotaflöt hans. Byggir gagnaðili á því að honum sé þetta heimilt á grundvelli hefðar enda hafi hann verið í góðri trú um að geta nýtt svæðið líkt og fyrri eigendur. Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús er kveðið á um að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Ákvæði fjöleignarhúsalaga eru ófrávíkjanleg og kemur framangreint ákvæði í veg fyrir að unnt sé að fallast á sjónarmið gagnaðila. Verður því ekki fallist á að framkvæmd gagnaðila sé heimil án samþykkis eigenda allra.

Að öllu framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að reisa pall sem nær út fyrir sérafnotaflöt hans án þess að samþykki allra eigenda komi til. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðanda, sbr. til dæmis dóm Landsréttar 1. mars 2024 í máli nr. 224/2023.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson