Mál nr. 80/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2026

í máli nr. 80/2025

 

A og B

gegn

C og D

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðilar: C og D

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að greiða leigu vegna maí 2025.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að viðurkennt verði að sóknaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé sem þau lögðu fram við upphaf leigutíma ásamt vöxtum.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 10. júní 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 4. júlí 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2024 til 31. desember 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E. Ágreiningur er um hvort varnaraðilum beri að greiða leigu vegna maí 2025.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa gert tímabundinn leigusamning með gildistíma til 31. desember 2025 með þriggja mánaða uppsagnarfresti á báða bóga. Varnaraðilar hafi sent uppsögn með tölvupósti 7. febrúar 2025 sem tæki gildi frá 1. mars og óskuðu þau eftir að losna undan leigusamningi 1. maí. Samkomulag hafi komist á um að ef það tækist að finna nýjan leigjanda frá þeim tíma gæti það gengið, en annars yrði leigutími til 1. júní. Ekki hafi náðst að finna nýjan leigjanda fyrir 1. maí og því sé gerð krafa um að varnaraðilar greiði leigu vegna maí.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveðast hafa hafnað kröfu sóknaraðila í trygginguna innan fjögurra vikna og frestur sóknaraðila til að bera ágreining undir kærunefnd runnið út 6. júní 2025, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, en kæra þeirra hafi borist nefndinni 10. sama mánaðar.

Varnaraðilar hafi skilað lyklum að hinu leigða 29. apríl 2025 í þeirri trú að nýr leigjandi tæki við 1. maí. Frá þeim tíma hafi þau hvorki haft aðgang né afnot af íbúðinni. Í fyrirliggjandi samkomulagi aðila komi fram að skil húsnæðisins fari fram eigi síðar en 1. maí 2025.

IV. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 780.000 kr. við upphaf leigutíma. Krafa sóknaraðila í tryggingarféð lýtur að því að þau telja að varnaraðilar eigi að greiða leigubætur vegna maí 2025 þar sem ekki hafi tekist að finna nýja leigjendur fyrir þann mánuð og uppsagnarfrestur þeirra enn verið í gildi. 

Varnaraðilar sögðu leigusamningi aðila upp 7. febrúar 2025 og samkvæmt ákvæðum leigusamnings aðila um þriggja mánaða uppsagnarfrest átti leigutíma þannig að ljúka 31. maí 2025. Fyrir liggur þó skriflegt samkomulag undirritað rafrænt af varnaraðilum og öðrum sóknaraðila 7. febrúar 2025 um að leigutíma lyki 1. maí 2025. Í samkomulaginu segir nánar tiltekið að leigusamningi ljúki frá og með 1. maí 2025 og að báðir aðilar afsali með því réttindum sínum og skyldum samkvæmt honum. Þar sem húsaleigulög eru frávíkjanleg í þágu leigjanda, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna, var sóknaraðilum heimilt að gefa eftir réttindi sín að þessu leyti, þ.e. að semja um styttri uppsagnarfrest en leigusamningur gerði ráð fyrir. Kærunefnd telur að sóknaraðilar séu bundnir af þessari eftirgjöf réttinda sinna og geti ekki síðar borið fyrir sig þriggja mánaða uppsagnarfrestinn. Verður því ekki fallist á að varnaraðilum beri að greiða leigubætur vegna maí 2025, heldur verður fallist á kröfu varnaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins.

Sóknaraðilum ber því að endurgreiða varnaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 780.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðilar skiluðu sóknaraðilum íbúðinni 29. apríl 2025 reiknast dráttarvextir frá 28. maí.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðilum ber að endurgreiða varnaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 780.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 28. maí 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson