Mál nr. 81/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2026

í máli nr. 81/2025

A og B

gegn

C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðili: C

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 1.020.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum frá 29. maí 2025.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 16. júní 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 2. júlí 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 2. júlí 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 8. júlí 2025.

Upplýsingar sóknaraðila, dags. 10. desember 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2023 til 30. apríl 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa gert tímabundinn leigusamning við varnaraðila til tveggja ára sem skyldi ljúka 30. apríl 2025. Önnur sóknaraðila, A, hafi yfirgefið íbúðina 1. maí 2025 og hin, B, í kjölfarið gert nýjan leigusamning við varnaraðila. Við upphaf leigutíma hafi sóknaraðili A lagt fram tryggingu að fjárhæð 1.020.000. kr. Varnaraðili hafi hvorki gert kröfu í tryggingarféð né orðið við ítrekuðum áskorunum hennar um endurgreiðslu.

Varnaraðili hafi upplýst að hann gæti ekki endurgreitt tryggingarféð enda hafi upphaflegur leigusamningur verið á milli hans sem leigusala og sóknaraðila beggja. Önnur þeirra hafi haldið áfram að leigja húsnæðið og tryggingarféð sé einnig til grundvallar þeim leigusamningi. Þessi afstaða varnaraðila standist ekki, enda hafi verið um tímabundinn leigusamning að ræða þeirra á milli sem hafi lokið 30. apríl. Varnaraðili og sóknaraðili B hafi gert nýjan leigusamning sem sé ótengdur samningi aðila. Þá hafi hann ekki gert skriflega kröfu í tryggingarféð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa gert tímabundinn leigusamning til tveggja ára við sóknaraðila. Þegar liðið hafi að lokum samningsins hafi sóknaraðili A upplýst að sóknaraðili B vildi leigja íbúðina áfram. Það hafi verið auðsótt. Sóknaraðili A hafi flutt út og óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins og varnaraðili sagt að hann gæti aðeins endurgreitt helminginn en ekki alla fjárhæðina þar sem hún hafi aðeins verið ábyrg fyrir helmingi fjárhæðarinnar. Hefði sóknaraðili A lagt alla fjárhæðina fram á sínum tíma væri það mál á milli sóknaraðila beggja og varnaraðila óviðkomandi. Varnaraðili sé enn reiðubúinn að endurgreiða helming tryggingarfjárins.

Vegna kröfu sóknaraðila um vexti á tryggingarféð þá muni varnaraðili leggja fram reikning um breytingu á leigu í takt við vísitölu á tímabilinu, sbr. ákvæði í 8. gr. leigusamningsins. Varnaraðili hafi ekki innheimt verðbætur á leigutíma af einskærri góðmennsku en hún fjúki út um gluggann verði staðið fast á kröfu um uppsafnaða vexti.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að kröfu varnaraðila um verðbætur sé hafnað, sambærilegri kröfu hafi verið hafnað af nefndinni, sbr. til dæmis mál nr. 21/2024 og 30/2022. Vegna kröfu um vexti þá sé ekki um geðþóttaákvörðun að ræða heldur séu vextirnir lögbundnir og eigi hið sama við um dráttarvexti sem hafi safnast á kröfuna frá því að fjórar vikur voru liðnar frá skilum íbúðarinnar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að samkvæmt leigusamningi aðila taki leigan breytingu eftir vísitölu neysluverðs. Leiga vegna mars hafi þannig til dæmis verið 370.602 kr. Útistandandi skuld vegna þessa nemi 415.514 kr. og eigi sóknaraðili engan rétt til að eigna sér þá fjárhæð á þeirri forsendu að varnaraðili hafi verið seinþreyttur til vandræða eða hafi ekki verið að fylgjast með. Sóknaraðilar hafi vitað að leigan væri ekki 340.000 kr. en hafi engu að síður greitt þá fjárhæð og haldið eftir verðbótunum. Fái einhver of mikið greitt til baka og viti það en hirði samt peninginn kallist það fjárdráttur. Það sé því algjör lágmarkskrafa að þessum verðbótum verði skuldajafnað á móti vöxtum af tryggingarfénu.

Upphaflega hafi sóknaraðili A aðeins óskað eftir að tryggingarféð yrði endurgreitt en í kæru sinni hafi hún bætt við kröfu um vexti og þannig hækkað kröfu sína, sem styrki enn frekar kröfu varnaraðila um skuldajöfnun á móti vangreiddum verðbótum. Nú fari að líða að lokum framlengds leigusamnings og komi þá að skilum tryggingarfjárins og verði því skilað að frádregnum verðbótum.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila var lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 1.020.000 kr. Sóknaraðilar voru báðar aðilar að þeim samningi en honum lauk 30. apríl 2025. Önnur sóknaraðila, b, gerði í framhaldinu nýjan leigusamning við varnaraðila. Sóknaraðili A kveðst ein hafa lagt út heildarfjárhæð tryggingarfjárins á grundvelli hins umdeilda leigusamnings og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila B. Varnaraðili hefur upplýst að hann fallist á að endurgreiða sóknaraðila A helming tryggingarfjárins og verður málatilbúnaður hans skilinn með þeim hætti að hann telur hinn helming þess eiga að vera til grundvallar nýjum leigusamningi hans og B. Engin endurgreiðsla hefur þó átt sér stað.

 

 

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum. Óumdeilt er að leigusamningi aðila lauk 30. apríl og að sóknaraðilar óskuðu eftir endurgreiðslu á framlögðu tryggingarfé. Varnaraðili hefur hvorki gert skriflega bótakröfu í tryggingarféð né byggt á því að leigugreiðslur hafi verið vangreiddar, að því frátöldu að í máli þessu gerir hann kröfu um greiðslu vangreiddra verðbóta. Sú krafa er einungis komin til vegna kæru sóknaraðila í máli þessu en hann tók athugasemdalaust við leigugreiðslum á leigutíma. Eru því engin efni til að fallast á kröfu hans hér um sem er fallin niður sakir tómlætis, sbr. til dæmis úrskurði nefndarinnar í málum nr. 21/2024 og 30/2022.

Að framangreindu virtu liggur því fyrir að þegar hinum umdeilda leigusamningi lauk bar varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð enda engin gögn sem stutt geta það að samkomulag milli aðila þessa máls hafi verið um að tryggingarféð yrði til tryggingar réttum efndum á nýjum leigusamningi varnaraðila og sóknaraðila B.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 1.020.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem leigusamningi aðila lauk 30. apríl 2025 reiknast dráttarvextir frá 29. maí 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 1.020.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. maí 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson