Mál nr. 106/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 2. mars 2026

í máli nr. 106/2025

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðilar: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 30. júlí 2025.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 16. ágúst 2025.

Upplýsingar sóknaraðila, dags. 20. janúar 2026, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 27. janúar 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 23. október 2024 til 31. maí 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa gert kröfu í tryggingarféð vegna skemmda á gólfi og skápum í eldhúsi. Sóknaraðili hafi upplýst þau um að hann hafni kröfunni enda hafi hann þegar upplýst um skemmdina á gólfinu, sem ekki hafi verið brugðist rétt við. Aðilar hafi verið í samskiptum og varnaraðilar ætlað að kanna hvort tryggingarfélag þeirra myndi bæta tjónið, en hann hafi þó engin svör fengið um það. Gerð hafa verið krafa að fjárhæð 250.000 kr. vegna skemmda á gólfi og 250.000 kr. vegna skemmda á skápi, án nokkurs mats sérfræðings eða skýrslu fagmanna sem staðfesti skemmdirnar.

Varnaraðilar hafi sagt að parket hefði verið blautt og rakaskemmdir á ýmsum stöðum við skil. Sóknaraðili hafi verið búinn að benda á að það læki vatn frá ísskápnum, en ekki hafi verið brugðist við því fyrr en eftir á. Ekki hafi verið fengnir fagmenn til að skoða ísskápinn og því ekki endilega hægt að treysta því að þetta hafi verið gert með réttum hætti. Við skil sóknaraðila á íbúðinni hafi gólfið verið í sama ástandi og það hafi verið í við upphaf leigutíma.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveðast hafa afhent sóknaraðila íbúðina með tæplega árs gömlu parketi. Við skilin hafi það verið blautt og augljósar rakaskemmdir á ýmsum stöðum. Parketið eigi að hafa að minnsta kosti 24 klukkustunda rakavörn þannig að augljóst sé að vatn hafi legið á því í einhvern tíma. Sóknaraðili hafi sagst ekki hafa tekið eftir neinu og að hann hafi í raun verið löngu farinn úr íbúðinni þannig að ástand hennar kæmi honum í raun ekki við. Hafi hann þrifið íbúðina við lok leigutíma sé ómögulegt að hann hafi ekki tekið eftir skemmdunum, enda parketið enn verið blautt. Rætt hafi verið við hann um alvarleika þessara skemmda við skilin og varnaraðilar sagt að þau teldu hann bera bótaábyrgð. Varnaraðilar hafi þegar yfirfarið allar leiðslur og mögulegan leka og leigt þurrkara fyrir gólfið til að minnka möguleika á varanlegum skemmdum, en þær séu töluverðar. Útlit sé fyrir að ísskápurinn hafi fyllst af vatni og lekið. Ísskápurinn sé ekki bilaður, en búið sé að fylgjast með honum í nokkrar vikur og eini möguleikinn á því að hann hafi lekið sé sá að hann hafi verið skilinn eftir opinn. Varnaraðilar hafi verið sárir yfir hranalegri framkomu sóknaraðila og skeytingarleysi fyrir húsnæðinu en engu að síður boðist til að skoða hvort mögulegt væri að tryggingarfélagið bætti tjónið. Aðilar hafi sammælst um að á það yrði reynt 4. júní. Það hafi tekið langan tíma að fá svör frá tryggingarfélaginu en því máli sé enn ólokið. Sóknaraðili hafi ekki viljað bíða eftir lokaniðurstöðu tryggingarfélagsins og því hafi varnaraðilar neyðst til að gera kröfu í tryggingarféð.

Ekki sé rétt sem segi í kæru um skemmd á gólfi en verulegur munur hafi verið á því hvernig húsnæðið hafi verið afhent og hvernig því hafi verið skilað. Fagmaður hafi tekið út skemmdir á parketi og nemi kostnaður við viðgerðir 618.134 kr. Ekki séu þó gerðar frekari kröfur á sóknaraðila en því sem fjárhæð tryggingarfjárins nemi. Það sé þó rétt að sóknaraðili hafi sagt frá því fyrir nokkru að örlítið vatn hefði komið frá ísskápnum og að hann hefði þurrkað það og átt við einangrunarlista þannig að ekki væri ástæða til að skoða það frekar. Ekki hafi verið talað um neinar skemmdir og sóknaraðili hafi ekki boðið varnaraðilum að fara í íbúðina til að skoða ástandið. Þar sem hvorki hafi verið talað um skemmdir á gólfi né galla á ísskáp hafi varnaraðilar spurt hvort þetta væri í lagi eða hvort það þyrfti að aðhafast eitthvað í málinu en sóknaraðili sagt að þetta væri allt í lagi. Tryggingarfélagið hafi ekki sent mann á staðinn fyrr en um mánuði eftir lok leigutíma og eftir að varnaraðilar höfðu eytt miklum tíma í að ná athygli þess. Þetta mál hafi því ekki dregist vegna sinnuleysis varnaraðila. Aðeins sé gerð krafa vegna gólfefnis en ekki vegna eldhúsinnréttingar.

IV. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðilar halda tryggingarfénu eftir vegna rakaskemmda sem hafi orðið á gólfefni í eldhúsi á leigutíma.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 31. maí 2025 og verður ráðið af málsgögnum að aðilar hafi sameiginlega skoðað íbúðina við lok leigutíma. Einnig verður ráðið að varnaraðilar hafi munnlega gert athugasemdir við ástand gólfsins sem sóknaraðili hafi ekki fallist á að bera ábyrgð á, og að varnaraðilar hugðust kanna rétt sinn hjá tryggingarfélagi sínu vegna þeirra. Þá gerðu varnaraðilar fyrst skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila með bréfi, dags. 11. júlí 2025, sem sóknaraðili hafnaði skriflega 30. sama mánaðar. Kæra sóknaraðila barst svo kærunefnd degi síðar. Af þessu verður ráðið að varnaraðilar hafi ekki gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum líkt og áskilið er í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og/eða vísað ágreiningi um bótaskyldu hans til kærunefndar innan fjögurra vikna frá höfnun hans á bótaskyldu, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber þeim þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 500.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðisins til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðilum íbúðinni 31. maí 2025 reiknast dráttarvextir frá 29. júní 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. júní 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 2. mars 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson