Mál nr. 119/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 2. mars 2026

í máli nr. 119/2025

 

A, B og C

gegn

D og E

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A,B og C,

Varnaraðilar: D og E.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og viðurkenndur réttur hans til að halda 266.853 kr. eftir af tryggingarfénu. Einnig að staðfest verði að eftirstöðvar tryggingarfjárins verði endurgreiddar sóknaraðilum þegar niðurstaða nefndarinnar liggi fyrir.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir Kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 19. september og 5. október 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 14. og 21. október 2025.

Upplýsingar sem bárust frá varnaraðila 9. febrúar 2026 vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 31. maí til 31. ágúst 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að F. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða engar athugasemdir hafa komið fram þegar íbúðinni hafi verið skilað, nema að hún væri mjög hrein. Sóknaraðilar hafi bent á skemmd á vegg vegna límkróks og þau samþykkt að greiða kostnað vegna hennar. Með tölvupósti 2. september 2025 hafi varnaraðili síðan sagt að sóknaraðilar væru ábyrgir fyrir skemmdum á íbúðinni, svo sem rispum á vegg og vatnsskemmdum á baðhurð og að hann kæmi til með að halda tryggingarfénu eftir þar til hann fengi kostnaðaráætlun vegna viðgerðanna. Hann hafi hvorki lagt fram myndir né myndband af ástandi íbúðarinnar við upphaf leigutíma, en ekki hafi verið gerð úttekt þá. Sóknaraðilar hafi ekki svarað kröfunum strax þar sem þau hafi þurft frekari upplýsingar um það hvernig þau ættu að bregðast við kæmu þau til með að hafna kröfunum og einnig hafi þau viljað bíða eftir áætluninni. Þann 18. september hafi varnaraðili sent áætlun sem hafi gert ráð fyrir kostnaði að fjárhæð 266.853 kr. vegna lagfæringa með áform um að taka þá fjárhæð af tryggingarfénu. Sóknaraðilar hafi ekki fallist á þessa áætlun þar sem þau beri ekki ábyrgð á téðum skemmdum að því undanskildu sem áður hafi verið nefnt. Þau hafi hafnað bótaábyrgð og tilkynnt að kæra hafi verið lögð fram hjá nefndinni. Þau samþykki þó að greiða sanngjarna fjárhæð vegna skemmdar eftir límkrókinn eða að þau fái að annast lagfæringu sjálf.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða að við skil íbúðarinnar hafi sóknaraðilar bent á lítið far á vegg vegna límkróks sem varnaraðili hafi samþykkt að væri smávægilegt og hann myndi sjá um að skoða. Engar aðrar athugasemdir hafi verið ræddar á þeim tíma. Næsta dag þegar varnaraðili hafi þrifið íbúðina og skoðað í dagsbirtu hafi aftur á móti umtalsverðar viðbótarskemmdir komið í ljós, þar á meðal nokkur rispuför og núningar á veggjum og alvarleg vatnsskemmd hafi verið á hurðarlista baðherbergis við sturtu, þar sem viðurinn hafi verið bólginn og mislitur vegna langvarandi vatnsáhrifa. Þessar skemmdir hafi augljóslega verið nýjar og ekki fallið undir eðlilegt slit samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, svo sem ófullnægjandi hreinsun sturtuafrennslis sem hafi leitt til leka og rakaupptöku í viðarlista.

Með tölvupósti 2. september hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðilum um skemmdirnar og sent ljósmyndir af þeim. Einnig hafi hann upplýst að tryggingarfénu yrði haldið eftir þar til fengið yrði faglegt kostnaðarmat vegna viðgerða. Þann 18. september hafi kostnaðarmat að fjárhæð 266.853 kr. legið fyrir og hafi það verið sent sóknaraðilum sama dag. Fjárhæðin taki til viðgerða á hurðarlista baðherbergis, málningar á veggjum og smávægilegra viðgerða til að koma íbúðinni í fyrra ástand.

Leigjandi beri ábyrgð á viðhaldi á eigninni á leigutíma, þar á meðal að koma í veg fyrir vatnsskemmdir á baðherbergi. Vanræksla á þrifum eða viðhaldi afrennslis teljist til gáleysis samkvæmt 18. gr. laganna. Sóknaraðilar hafi engin ljósmyndagögn eða skrifleg gögn um ástand íbúðar við afhendingu og hafi hvorki gert athugasemdir né kröfu um ástandsskoðun innan fjórtán daga, eins og kveðið hafi verið á um í leigusamningi og í íslenskri leiguréttarframkvæmd. Því verði ekki lagt á ábyrgð varnaraðila að engin skoðun hafi farið fram að beiðni sóknaraðila. Umræddar skemmdir hafi verið raunverulegar, nýtilkomnar og falli ekki undir eðlilegt slit. Varnaraðili hafi þegar brugðist við, skjalfest allar upplýsingar og fengið faglegt kostnaðarmat.

IV. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu sóknaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðilar endurgreiddu sóknaraðilum hluta tryggingarfjárins 22. september 2025 eða 400.000 kr. og gera kröfu um að halda eftir 266.853 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á baðherbergishurð og veggjum á leigutíma.

Leigutíma lauk 31. ágúst 2025 og skiluðu sóknaraðilar íbúðinni þann dag. Aðilar gerðu sameiginlega úttekt á íbúðinni á skiladegi þar sem sóknaraðilar viðurkenndu bótaábyrgð vegna smávægilegra skemmda á einum vegg eftir límkrók en engar frekari athugasemdir komu fram í þeirri úttekt. Með tölvupósti 2. september 2025 tilkynnti varnaraðili sóknaraðilum að eftir skoðun hans á íbúðinni í dagsbirtu hefðu frekari skemmdir komið í ljós, þ.e. vatnsskemmdir á baðherbergishurð og rispur á nokkrum stöðum. Jafnframt tilkynnti hann að lagfæringa væri þörf vegna þessa og að hann hygðist afla kostnaðaráætlunar vegna þeirra sem hann kæmi til með að senda þeim. Meðfylgjandi tölvupóstinum voru ljósmyndir sem hann tók af téðum skemmdum. Með tölvupósti 18. sama mánaðar sendi varnaraðili kostnaðaráætlun sem gerði ráð fyrir 266.853 kr. í viðgerðarkostnað og gerði hann kröfu um að halda þeirri fjárhæð eftir af tryggingarfénu. Sóknaraðilar féllust ekki á kröfuna og tilkynntu varnaraðila þegar að ágreiningi um bótaskyldu þeirra yrði vísað til kærunefndar. Barst kæra þeirra kærunefnd næsta dag. Ágreiningi aðila var þannig vísað til nefndarinnar innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir því að sameiginlegar úttektir séu gerðar bæði við upphaf og lok leigutíma. Engin sameiginleg úttekt var gerð við upphaf leigutíma og liggur þannig ekki fyrir hvert ástand baðherbergishurðarinnar var þá. Verður varnaraðili að bera hallan af því. Þá byggir krafa varnaraðila bæði á einhliða úttekt hans og kostnaðarmati, en þau slit sem hann vísar til máttu vera honum ljós við hina sameiginlegu úttekt. Þess utan telur kærunefnd að þær myndir sem hann leggur fram af veggjum sýni ekki annað en hefðbundin slit. Er þessum bótakröfum varnaraðila því hafnað. Sóknaraðilar hafa þó samþykkt að greiða bætur vegna skemmda á vegg eftir límkrók og telur kærunefnd að hófleg fjárhæð vegna þessa nemi 15.000 kr. sem fallist er á að varnaraðilum sé heimilt að halda eftir af tryggingarfénu.

Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðilum ber að skila sóknaraðilum eftirstöðvum tryggingarfjárins að fjárhæð 285.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af 700.000 kr. frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram til 22. september 2025 en af 300.000 kr. til 29. september 2025 og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 285.000 kr. frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til greiðsludags. Þar sem íbúðinni var skilað 31. ágúst 2025 reiknast dráttarvextir frá 29. september 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 285.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af 700.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarfé var lagt fram til 22. september 2025 en af 300.000 kr. til 29. september 2025 en með dráttarvöxtum af 285.000 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 2. mars 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson