Mál nr. 124/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 2. mars 2026

í máli nr. 124/2025

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 155.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 24. september og 23. október 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 5. nóvember 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 5. febrúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júní 2025 um leigu sóknaraðila á herbergi í fasteign varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að í leigusamningi segi að tryggingarfé megi einungis halda eftir hafi húsnæðinu ekki verið skilað í sama ástandi og við afhendingu, þar með talið hvað þrif varði. Í slíkum tilvikum megi að hámarki ráðstafa 25.000 kr. til að standa straum af þrifum.

Sóknaraðili hafi flutt út 1. september 2025 og skilað herberginu í fullnægjandi ástandi, án skemmda og óhreininda. Engin sönnunargögn hafi verið lögð fram sem sýni fram á hið gagnstæða. Vararnaðili hafi þó neitað að endurgreiða tryggingarféð og haldið því fram að sóknaraðili hafi ekki gefið nægilegan fyrirvara og að það hafi þurft að greiða reikninga. Þessar ástæður eigi sér hvorki stoð í leigusamningum né húsaleigulögum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili vísar til þess að í þriðja kafla leigusamningsins hafi sagt að uppsagnarfrestur væri mánuður. Samningnum hafi verið sagt upp 21. ágúst og sóknaraðli því átt að greiða leigu 1. september og skila íbúðinni 30. sama mánaðar. Sóknaraðili hafi verið upplýstur um þetta. Tryggingarféð fáist ekki endurgreitt fari aðilar ekki eftir samningi.

IV. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 155.000 kr. við upphaf leigutíma, sbr. 10. gr. leigusamningsins. Varnaraðili telur sér heimilt að ráðstafa tryggingarfénu vegna leigu fyrir september 2025.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Á grundvelli 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings vegna herbergja þrír mánuðir. Í greinargerð varnaraðila segir að hann hafi sagt leigusamningi aðila upp 24. ágúst 2025, en samkvæmt því tók uppsagnarfrestur gildi 1. september sama ár, sbr. 1. mgr. 57. gr. sömu laga. Sóknaraðili kveðst hafa flutt út 1. september og óumdeilt er að hann greiddi ekki leigu fyrir þann mánuð. Var sóknaraðila því heimilt að ráðstafa tryggingarfénu, sem nam leigu fyrir einn mánuð, vegna leigu fyrir septembermánuð, sbr. 4. tölul. 1 mgr. 40. gr., enda sóknaraðili bundinn af uppsagnarfrestinum. Kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 2. mars 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson