Mál nr. 14/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 2. mars 2026

í máli nr. 14/2025

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að kærunefnd staðfesti að sóknaraðili eigi, við úttekt samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 á hinni leigðu íbúð, rétt á því að tekin verði sýni úr byggingarefnum íbúðarinnar, til að ganga úr skugga um hvort þar sé mygla/örveruvöxtur. Til vara er sama krafa gerð en á grundvelli 2. mgr. 69. gr. laganna. Í báðum tilfellum er þess aðallega krafist að kærunefnd tilnefni óháðan úttektaraðila til að framkvæma úttekt á íbúðinni en til vara að fallist verði á tillögu sóknaraðila um að C verði falið að annast úttektina.

Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfum sóknaraðila verði vísað frá nefndinni en til vara að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði með úrskurði nefndarinnar gert að greiða honum vangoldna húsaleigu og skaðabætur vegna ólögmætra umráða yfir íbúðinni eftir riftun leigusamnings fram að afhendingu eignarinnar, samtals að fjárhæð 1.348.610 krónur, ásamt dráttarvöxtum samkvæmt III. kafla laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af kr. 193.979 frá 1. júlí 2024 til 1. ágúst 2024, en af kr. 388.802 frá þeim degi til 1. september 2024, en af kr. 584.441 frá þeim degi til 1. október 2024, en af kr. 780.248 frá 1. nóvember 2024 til 1. desember 2024, en af kr. 975.633 frá þeim degi til 1. janúar 2025, en af kr. 1.171.524 frá þeim degi til 1. febrúar 2025, en af kröfufjárhæðinni frá þeim degi til greiðsludags, að viðlagðri aðför, sbr. 9. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994. Þá er gerð krafa um málskostnað úr hendi sóknaraðila.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 24. janúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 13. febrúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 15. september 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 7. október 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með ótímabundnum húsaleigusamningi við varnaraðila 13. desember 2019 tók sóknaraðili á leigu tveggja herbergja íbúð að D, frá 1. janúar 2020. Sóknaraðili gerði athugasemdir við ástand íbúðarinnar, sem hún taldi ófullnægjandi vegna rakaskemmda og myglu og/eða örveruvaxtar. Vísaði hún jafnframt til þess að sökum heilsufars væru áhrif þess alvarlegri fyrir sig en aðra. Varnaraðili féllst ekki á athugasemdir sóknaraðila um ástand íbúðarinnar en samþykkti þó að sóknaraðili fengi á leigu aðra íbúð á sinni vegu. Lýtur ágreiningur aðila einkum að því hvort sóknaraðili eigi rétt til þess að úttekt fari fram á íbúðinni og þá með þeim hætti að sýni verði tekið úr byggingarefni íbúðarinnar og svo hvort varnaraðili eigi rétt á frekari húsaleigu og/eða bótum úr hendi sóknaraðila.

Um ofangreindar athugasemdir sóknaraðila hafa aðilar málsins átt í töluverðum samskiptum auk þess sem fyrir liggja skýrslur fagaðila sem hafa skoðað íbúðina. Meðal þeirra skýrslna sem liggja fyrir í gögnum málsins um ástand íbúðarinnar er skýrsla E frá 22. febrúar 2024 um svokallaða „heimilisskoðun“, sem mun hafa farið fram að beiðni sóknaraðila í janúarmánuði þess árs. Í skýrslunni kemur meðal annars eftirfarandi fram: „Svalafrontur, rennihurð er ekki að skila raka út eins og ætti. Líklega [eru] drengöt [stífluð] og vatn kemst inn. Mælt er með að yfirfara drengöt í svalafronti og laga svo vatn berist ekki inn í stofu.“ Síðar í skýrslunni kemur fram: „DNA ryksýni var tekið ofan af dyrakarmi á gangi. Niðurstöður koma illa út og [benda] til þess að mygluvöxtur sé til staðar í íbúðinni. Líklegasti staðurinn fyrir mygluvöxtinn að dafna er undir parketi við svalafront þar sem vatn hefur flætt inn. Mælt er með ítarlegri skoðun á húsnæðinu ásamt byggingasýnatöku í framhaldi.“ Í tölvubréfi til sóknaraðila 22. febrúar 2024 kveður sá starfsmaður verkfræðistofunnar, sem framkvæmdi skoðunina, að niðurstöðurnar komi sér á óvart en þær bendi til þess að „örveruvöxtur/mygla“ sé að valda íbúum vandamálum í íbúðinni. Starfsmaður telji líklegasta staðinn til að finna rakavandamálið sé parketið við „svalafrontinn“ en hann mæli með því að fara í byggingasýnatöku.

Í tölvubréfi til sóknaraðila 14. mars 2024 vísaði varnaraðili til framangreindrar niðurstöðu og að gera þyrfti nákvæmari mælingar til að leiða í ljós orsakir hennar. Var sóknaraðili beðin um að velja tíma til að taka á móti rannsóknarmanni. Með tölvubréfi 19. sama mánaðar óskaði sóknaraðili eftir upplýsingum um þá sem myndu framkvæma rannsóknina. Varnaraðili svaraði því samdægurs að það yrði F en sóknaraðili lagði þá til með rökstuddum hætti að E rannsakaði ástand íbúðarinnar. Varnaraðili svaraði sóknaraðila þremur dögum síðar, 22. mars 2024, á þá vegu að samstarfsaðili hans í þessum málum væri F og til þess að halda samræmi við vinnslu þessara mála væri varnaraðili ekki að fara að skipta um samstarfsaðila. Þá var sóknaraðili vinsamlegast beðin um að gefa upp tímasetningu sem hentaði fyrir „sýnatökur“. Hinn 1. apríl 2024 hafnaði sóknaraðili að F framkvæmdi mælingarnar með vísan til þess að hún bæri lítið traust til varnaraðila vegna fyrri reynslu og þar sem fyrirtækið væri „samstarfsaðili“ varnaraðila og viðskiptasamband því milli þeirra gæti það ekki talist sjálfstæður, óháður rannsakandi. Niðurstöðurnar gætu orðið sönnunargagn í dómsmáli og því skipti máli að þeim yrði ekki spillt.

Af gögnum málsins verður ráðið að samkomulag hafi tekist milli aðila um að sóknaraðili tæki á leigu aðra íbúð á vegum varnaraðila með leigusamningi 12. apríl 2024. Hún mun þó ekki hafa skilað varnaraðila þeirri íbúð, sem mál þetta varðar, heldur greitt leigu vegna hennar bæði fyrir maí og júní 2024. Í síðarnefnda mánuðinum aflaði hún skoðunar frá C en samkvæmt tölvubréfi af hálfu þess fyrirtækis 18. þess mánaðar gaf sýnataka E til kynna að „alvarlegar rakaskemmdir“ væru til staðar í húsnæðinu og var mælt með að það yrði rannsakað nánar með „efnissýnatöku/kjarnasýni“ á þremur tilgreindum stöðum í íbúðinni.

Með erindi 21. júní 2024 skoraði varnaraðili á sóknaraðila að skila íbúðinni strax og ganga frá leiguskuld vegna hennar, sem væri 192.966 kr. Ef ekki yrði orðið við áskoruninni fyrir 26. júní 2024 yrði skuldin innheimt og úrræði samkvæmt húsaleigulögum nýtt. Meðal þess sem kom að öðru leyti fram í erindinu var að sóknaraðili hefði ekki orðið við ítrekuðum beiðnum varnaraðila um að hleypa inn í íbúðina „sérfræðingum á vegum“ varnaraðila til að gera rannsóknir á henni, að samkvæmt úthlutunarreglum varnaraðila bæri að greiða leigu af íbúðinni þar til henni yrði skilað og að krafist væri aðgangs að íbúðinni til rannsókna.

Hinn 4. júlí 2024 sendi sóknaraðili erindi til varnaraðila þar sem hún krafðist þess, með vísan til 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, að fram færi úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis „við lok leigutíma þann 5. júlí nk.“ Því næst sagði að í samræmi við lagaákvæðið væri gerð krafa um að óháður úttektaraðili annaðist úttektina. Þá var vakin athygli á að samkvæmt 3. mgr. 69. gr. laganna skyldu leigjandi og leigusali koma sér saman um úttektaraðila. Það yrði með öðrum orðum ekki ákveðið einhliða af leigusala hver framkvæmdi hina lögbundnu úttekt við skil á húsnæðinu. Með vísan til rannsókna E og C, sem að framan greinir, krafðist sóknaraðili að tekin yrðu sýni úr byggingarefnum til að ganga úr skugga um hvort raki og/eða mygla/örveruvöxtur væri í byggingarefnum íbúðarinnar. Þá var þess getið að sóknaraðili samþykkti ekki að F framkvæmdi úttektina enda hefði því margoft verið lýst yfir af hálfu varnaraðila að fyrirtækið væri samstarfsaðili varnaraðila. Slíkur samstarfsaðili gæti ekki talist óháður úttektaraðili í skilningi lagaákvæðisins. Að lokum sagði að í samræmi við ákvæði 2. mgr. 69. gr. húsaleigulaga hefði sóknaraðili ákveðið að kalla til starfsmann C til að framkvæma úttekt á húsnæðinu og taka sýni úr byggingarefnum, sem sóknaraðili myndi greiða fyrir. Vænti hún þess að sú úttekt gæti farið fram samhliða þeirri úttekt sem fram færi samkvæmt 1. mgr. 69. gr. laganna enda væri gengið út frá að samkomulag næðist milli leigusala og leigutaka um óháðan úttektaraðila svo og um framkvæmd úttektarinnar, þar á meðal að sýni verði tekin úr byggingarefnum húsnæðisins. Næðist ekki samkomulag um framkvæmd úttektarinnar, þar með talið um úttektaraðila, myndi sóknaraðili, í samræmi við 4. mgr. 69. gr. laganna, vísa ágreiningnum til kærunefndar húsamála.

Með tölvubréfi 4. júlí 2024, sem sent var á eigendur C auk sóknaraðila, gerði varnaraðili grein fyrir því að hann heimilaði ekki að tekin yrðu sýnishorn úr byggingarefnum úr íbúðinni. Því næst sagði að varnaraðili myndi „gera tillögu um óháðan úttektaraðila síðar í dag“.

Í tölvubréfi lögmanns sóknaraðila til lögmanns varnaraðila 22. júlí 2024 var vísað til símtals „í síðustu viku“ varðandi málið. Í niðurlagi tölvubréfsins kom fram að varnaraðili hefði lagt til að starfsmaður G yrði fenginn til að framkvæma úttektina. Þá sagði að sóknaraðili gæti fallist á það enda yrðu við úttektina tekin sýni úr byggingarefnum til að rannsaka enn frekar en gert hefur verið hvort mygla sé í hinu leigða húsnæði. Æskilegt væri að hraða úttekt eins og kostur er. Eftir því sem segir í kæru sóknaraðila, sem ekki hefur verið andmælt í greinargerð eða athugasemdum varnaraðila, mun lögmaður varnaraðila þá hafa áskilið að sóknaraðili ritaði undir samkomulag um að skila íbúðinni og lyklum áður en staðfest yrði að úttektin færi fram og tilhögun yrði með þeim hætti sem sóknaraðili færi fram á. Lögmaður sóknaraðila hafi svarað því um hæl að ekkert væri því til fyrirstöðu ef staðfest yrði að sýni yrðu tekin úr byggingarefnum.

Í bréfi lögmanns sóknaraðila til lögmanns varnaraðila 27. september 2024 kom fram að varnaraðili hefði, í kjölfarið á þeim samskiptum sem rakin voru í tölvubréfinu 22. júlí þess árs, haft samband við verkfræðistofuna G til að grennslast fyrir um hvort verkfræðistofan tæki að sér myglurannsóknir en fengið þau svör 9. ágúst þess árs að fyrirtækið tæki ekki að sér slík verkefni. Í tölvubréfi lögmanns varnaraðila 25. sama mánaðar hefði aftur á móti komið fram að búið hefði verið að hafa samband við G vegna málsins og að varnaraðili hefði samþykkt að láta fara fram myglupróf á byggingarefnum í íbúðinni en krafist væri að íbúðin yrði tæmd og hún þrifin á venjubundinn hátt við skil, áður en myglupróf yrðu tekin úr byggingarefnum á gólfi við svalahurð í stofu og í eða við eldhúsglugga. Kom því næst fram í bréfinu að sóknaraðili gæti ekki orðið við þeirri kröfu þar sem hvorki væri eðlilegt að íbúðin væri þrifin áður en fyrrgreindar rannsóknir á ástandi hennar yrðu gerðar og sýnataka/myglupróf gæti ekki verið háð því að búið væri að þrífa íbúðina. Niðurstöður rannsókna gætu jafnframt ráðið því hvort sóknaraðili gæti nýtt þann fatnað og húsbúnað sem væri í íbúðinni.

Ofangreindu bréfi mun ekki hafa verið svarað af hálfu varnaraðila en hvorki í greinargerð né athugasemdum hans til nefndarinnar er efni þess þó andmælt. Umrædd atvik eru einnig rakin í úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 13. janúar 2025 í máli nr. A-2461/2024, sem rekið var milli aðila málsins og vikið verður að hér síðar.

Hvað varðar samskipti aðila að öðru leyti skal þess getið að samkvæmt gögnum málsins sendi varnaraðili greiðsluáskorun 15. ágúst 2024 til sóknaraðila vegna vangreiddrar húsaleigu fyrir júlí og ágúst þess árs. Var skorað á sóknaraðila að greiða skuldina innan sjö sólarhringa ella yrði leigusamningnum rift og þess krafist að hún yrði borin út úr leiguhúsnæðinu. Hinn 23. september þess árs lýsti varnaraðili yfir riftun leigusamningsins með vísan til þess að sóknaraðili hefði vanefnt skyldu sína til að greiða húsaleigu, sbr. 1. tölulið 61. gr. húsaleigulaga. Í framhaldi af því krafðist varnaraðili þess að sóknaraðili, ásamt öllu því sem henni tilheyrði, yrði borin út úr téðri íbúð og var fallist á þá kröfu með áðurnefndum úrskurði Héraðsdóms Reykjaness 13. janúar 2025. Eftir því sem greinir í kæru sóknaraðila til nefndarinnar mun varnaraðili hafa upplýst undir rekstri málsins að áðurnefnd verkfræðistofa G vildi ekki lengur koma að úttekt á eigninni og því kæmi ekki til neinnar úttektar á henni.

Sóknaraðili mun hafa afhent varnaraðila umráð íbúðarinnar 5. febrúar 2025 þegar tekin var fyrir aðfararbeiðni varnaraðila hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu á grundvelli áðurnefnds úrskurðar.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst byggja kröfur sínar á 1.-4. mgr. 69. gr.  húsaleigulaga, nr. 36/1994. Úttekt skuli á grundvelli ákvæðisins fara fram í við lok leigutíma. Ákvæðið sé fortakslaust. Sóknaraðili hafi óskað eftir úttekt og varnaraðili geti ekki vikið sér undan því. Virðist sem varnaraðili hafi staðið úttekt í vegi í þeim tilgangi einum að hamla því að sóknaraðili geti tryggt sé sönnun um ástand íbúðarinnar og tekið afstöðu til ráðstöfunar á innbúi og fatnaði. Þá sé einnig heimilt að óska eftir úttekt í öðrum tilvikum en í lok leigutíma á grundvelli 2. mgr. 69. gr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa neitað að afhenda umráð eignarinnar, tæma hana og þrífa, vegna þess að hún telji myglu vera í íbúðinni og hún hafi viljað láta rannsaka það nánar. Er varnaraðili hafði fengið umráð hins leigða, í fyrirtöku útburðarmáls hjá Sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu, hafi sóknaraðili ekki greitt leigu frá 1. júlí 2024 eða í fjóra mánuði.

Hvað varðar úttektir á hinu leigða eigi 69. gr. húsaleigulaga ekki við hér þar sem sú úttekt miði að því að meta hvort íbúð hafi orðið fyrir skemmdum á leigutíma, sbr. 63. gr. laganna. Úttektir séu framkvæmdar við upphaf og lok leigutíma og ástand eignarinnar borið saman. Þá eigi ákvæði 2. mgr. 69. gr. aðeins við á meðan leigusambandi aðila stendur.

IV. Niðurstaða           

Kröfur sóknaraðila

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá nefndinni. Kröfur sóknaraðila byggjast á ætluðum rétti hennar sem leigutaka samkvæmt húsaleigusamningi við varnaraðila sem leigusala. Ágreiningur málsaðila varðar því framkvæmd leigusamningsins og hefur sóknaraðili lögvarða hagsmuni af úrlausn hans. Málið er á valdsviði nefndarinnar, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og verður frávísunarkröfu varnaraðila því hafnað.

Kröfur sóknaraðila eru reistar á 69. gr. húsaleigulaga. Ákvæðum þeirrar greinar hefur verið breytt á undanförnum árum, annars vegar með 36. gr. laga nr. 63/2016, um breytingu á húsaleigulögum (réttarstaða leigjanda og leigusala), og hins vegar með 7. gr. laga nr. 121/2022, um breytingu á húsaleigulögum (skráning samninga og breytingar á leigufjárhæð). Síðarnefndu lögin tóku gildi 1. janúar 2023 og taka almennt aðeins til leigusamninga sem gerðir eru eftir það, þar með talið leigusamninga sem eru endurnýjaðir eða framlengdir eftir það tímamark, sbr. 10. gr. laganna. Þar sem leigusamningur aðila var frá 13. desember 2019 féll hann ekki undir gildissvið laga nr. 121/2022 að þessu leyti.

Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, eins og ákvæðið hljóðaði fyrir gildistöku laga nr. 121/2022, sagði að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skyldu gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending færi fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skyldi annast úttektina óskaði annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu milli þeirra. Í 2. mgr. sömu greinar sagði að væri óskað úttektar úttektaraðila á ástandi hins leigða húsnæðis í öðrum tilvikum en kveðið væri á um í 1. mgr. skyldi sá aðili sem óskaði hennar greiða kostnaðinn vegna úttektarinnar. Leigjanda og leigusala væri þó ávallt heimilt að semja um aðra kostnaðarskiptingu vegna úttektarinnar.

Í 3. til 6. mgr. 69. gr. húsaleigulaga voru og eru enn nánari ákvæði um framkvæmd úttektar samkvæmt greininni. Í 3. mgr. er mælt fyrir um að leigjandi og leigusali skulu koma sér saman um úttektaraðila, í 4. mgr. að komi upp ágreiningur milli aðila við framkvæmd greinarinnar geti aðilar vísað honum til kærunefndar og í 5. mgr. að sá sem framkvæmir úttektir skuli annast störf sín við úttektir af kostgæfni og ætíð gæta fyllsta hlutleysis gagnvart báðum málsaðilum. Hann skuli og gæta þagmælsku um einkahagi fólks sem hann kann að fá vitneskju um í starfi sínu. Í 6. mgr. greinarinnar segir að lokum að ákvæði 2. til 5. mgr. gildi einnig um önnur þau verkefni sem gert er ráð fyrir að úttektaraðilar sinni samkvæmt lögunum.

Líkt og áður greinir tóku ákvæði 69. gr. húsaleigulaga breytingum með 36. gr. laga nr. 63/2016. Í athugasemdum með þeirri grein frumvarpsins, sem varð að 36. gr. laga nr. 63/2016, kemur fram að gert sé ráð fyrir að umræddar reglur um val á úttektaraðila, greiðslu kostnaðar og fleira gildi einnig þegar úttektaraðilar eru fengnir til aðstoðar í öðrum tilvikum en til þess að framkvæma úttekt á leiguhúsnæði, til dæmis til að leggja mat á nauðsyn viðgerðar og kostnað þegar ástand leiguhúsnæðis er ófullnægjandi í upphafi leigutíma, sbr. 1. mgr. 17. gr. laganna, leggja mat á nauðsyn viðgerðar og kostnað samkvæmt 2. mgr. 18. gr. laganna eða leggja mat á lækkun leigu samkvæmt 3. mgr. 17. gr. þeirra. Því næst segir að þannig sé gert ráð fyrir að aðilar leigusamnings komi sér saman um úttektaraðila en sá sem óskar eftir aðstoð úttektaraðila greiði kostnaðinn semji aðilar ekki um aðra kostnaðarskiptingu. Lagt sé til að tekið verði sérstaklega fram að komi upp ágreiningur á milli aðila leigusamnings í tengslum við úttektaraðila, svo sem val á úttektaraðila eða vinnu hans, geti aðilar leitað til kærunefndar húsamála sem mun þá kveða upp bindandi úrskurð um ágreininginn. Um þýðingu úttektar fyrir réttarsamband leigutaka og leigusala má sem dæmi einnig vísa til 20. og 21. gr. húsaleigulaga þar sem fjallað er um rétt þess fyrrnefnda ef leigusali sinnir ekki skyldu sinni til að halda hinu leigða við, sbr. jafnframt 36. gr. laganna.

Samkvæmt framangreindu er þýðing úttektar leiguhúsnæðis ekki bundin við að ástand þess sé tekið út áður en afhending fer fram og við lok leiguhúsnæðis, sbr. 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, heldur getur hvor samningsaðili fyrir sig óskað úttektar á ástandi hins leigða í öðrum tilvikum samkvæmt 2. mgr. sömu greinar, til dæmis getur leigjandi farið fram á úttekt til að leggja grunn að kröfu um lægri leigu eða skaðabætur eða til að leggja grunn að því að honum sé heimilt að lýsa yfir riftun leigusamnings á grunni 60. gr. laganna, sbr. til hliðsjónar dóm Landsréttar 6. mars 2025 í máli nr. 655/2023. Þá eru ekki ítarleg ákvæði í húsaleigulögum um tilhögun úttektar, heldur er gert ráð fyrir að aðilar komi sér saman um hana, bæði hver annist úttektina og hvernig hún fari fram, en ella geti þeir skotið ágreiningi um framkvæmd úttektar til kærunefndar.

Öll framangreind ákvæði húsaleigulaga bera með sér að réttur leigjanda, líkt og leigusala, til að láta gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis er ríkur. Aftur á móti háttar svo til í máli þessu að kæra sóknaraðila til kærunefndar, þar sem krafist er að úttekt fari fram á tiltekna vegu, barst fyrst um það bil ellefu mánuðum eftir að aðilar gerðu samkomulag um að hún fengi nýja íbúð á leigu hjá varnaraðila, sex mánuðum eftir að varnaraðili lýsti yfir riftun leigusamningsins og viku eftir að héraðsdómur kvað upp úrskurð um útburð sóknaraðila og aðfararbeiðni hafði verið lögð fram hjá sýslumanni á grundvelli úrskurðarins. Þá hefur varnaraðili hafnað að úttekt verði framkvæmd á þá vegu að sýni verði tekið úr byggingarefni íbúðarinnar. Þegar öll þessi atvik eru virt telur kærunefnd ekki forsendur nú til að fallist verði á kröfur sóknaraðila um að úttekt fari fram með þessum hætti.

Með vísan til þess sem rakið er að framan verður kröfum sóknaraðila því hafnað.

 

Kröfur varnaraðila

Varnaraðili krefst þess að sóknaraðili greiði honum 1.348.610 krónur, ásamt nánar tilgreindum vöxtum. Byggist krafan á þeirri afstöðu að sóknaraðila hafi borið að greiða húsaleigu fram að riftun leigusamningsins 15. ágúst 2024 en skaðabætur vegna ólögmætra umráða yfir íbúðinni eftir það tímamark fram að afhendingu eignarinnar, 5. febrúar 2025. Þótt ekki hafi það verið orðað skýrt í athugasemdum sóknaraðila, í tilefni af greinargerð varnaraðila, leggur nefndin til grundvallar að efnislega hafi sú afstaða hennar komið nægilega fram að þess sé krafist að kröfum varnaraðila verði hafnað.

Af gögnum málsins, sem rakin eru í sérstökum kafla hér að framan, verður ráðið að sóknaraðili stóð í þeirri trú að ástandi hins leigða húsnæðis væri ábótavant og að varnaraðila væri skylt að bregðast við því. Þegar litið er til þess, að EFLA verkfræðistofa hafði 22. febrúar 2024 afhent sóknaraðila skýrslu, með þeim ályktunum að húsnæðinu væri ábótavant, mygla væri í íbúðinni og æskilegt væri að taka sýni úr byggingarefni hennar, verður talið að krafa sóknaraðila um að varnaraðili brygðist við og að úttekt yrði gerð á ástandi hins leigða hafi verið réttmæt. Efnislega gerði hún slíkar kröfur meðan hún hafði íbúðina enn á leigu og verður ekki annað ráðið en að varnaraðili hafi þá talið tilefni til að taka þær til frekari skoðunar. Er hér einkum litið til samskipta aðila um miðbik marsmánaðar 2024. Meginorsök þess að úttekt var ekki gerð þá á íbúðinni var sú að varnaraðili krafðist þess að tiltekið fyrirtæki, sem hann lýsti sem samstarfsaðila sínum í málum sem þessum, framkvæmdi hana, þótt sóknaraðili rökstuddi sérstaklega að hún óskaði eftir óháðum aðila. Þessi afstaða varnaraðila var í andstöðu við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga, sbr. til hliðsjónar álit kærunefndar 6. desember 2010 í máli nr. 9/2010. Þegar einnig eru virt framangreind samskipti aðila í júlímánuði 2024, þar á meðal eins og frá þeim er greint í bréfi 27. september þess árs, verður dregin sú ályktun að varnaraðili hafi brotið gegn gagnkvæmri tillitsskyldu sinni gagnvart sóknaraðila með því að ljá því ekki fullnægjandi atbeina að óháður aðili gerði úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis. Samkvæmt gögnum málsins hafði varnaraðili gefið sóknaraðila ástæðu til að ætla að úttekt yrði gerð á húsnæðinu af óháðum aðila á þá vegu sem sóknaraðili óskaði eftir, það er með því að sýni yrðu tekin úr byggingarefni. Verður því ekki fallist á kröfu varnaraðila að fullu enda ber hann meginábyrgðina á hversu mjög dróst að sóknaraðili rýmdi íbúðina með því að virða ekki lögbundinn rétt hennar til úttektar á hinu leigða húsnæði. Aftur á móti verður ekki horft fram hjá því að sóknaraðili hafði ástæðu til að rýma íbúðina fyrr en raun bar vitni eftir riftunaryfirlýsingu og áskoranir varnaraðila. Þegar litið er á atvik öll verður fallist á kröfu varnaraðila vegna leigu sem nemur tveimur mánuðum með vöxtum eins og nánar greinir í úrskurðarorði.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila og frávísunarkröfu varnaraðila er hafnað.

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðila 387.958 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga nr. 38/2001 frá uppkvaðningu úrskurðar, 2. mars 2026, til greiðsludags.

 

Reykjavík, 2. mars 2026

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson