Mál nr. 42/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 2. mars 2026

í máli nr. 42/2025

 

A ehf.

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum tryggingarfé, 733.162 kr., ásamt vöxtum, og lögmannsþóknun vegna meðferðar málsins fyrir kærunefnd.

Krafa varnaraðila er aðallega að kröfu sóknaraðila verði vísað frá kærunefnd en til vara að henni verði hafnað. Þá krefst hann málskostnaðar úr hendi sóknaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 24. mars 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 20. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 1. september 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 16. október 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili tók á leigu skrifstofuhúsnæði í eigu varnaraðila með tímabundnum samningi frá 2. september 2024 til 31. janúar 2025. Umsamið leigugjald var 295.630 kr. á mánuði og sóknaraðili lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 733.162 kr. Við lok leigutíma gerði sóknaraðili kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins en varnaraðili varð ekki við henni.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa tilkynnt að hann myndi halda eftir tryggingarfénu við lok leigutíma og hafi í engu svarað beiðnum sóknaraðila um endurgreiðslu. Sóknaraðili vísi til ákvæða 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, um skyldu varnaraðila til að greiða vexti á tryggingarfjárhæðina og skyldu til endurgreiðslu tryggingarfjárins þar sem krafa hafi ekki verið gerð innan tilgreindra fresta. 

 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður ágreining aðila ekki eiga undir kærunefnd húsamála þar sem samningur þeirra sé ekki leigusamningur heldur fjölþættur þjónustusamningur sem byggi ekki á húsaleigulögum. Þjónustusamningurinn veiti aðgengi að sérrými til afnota, fundarherbergjum, sameign, interneti og þjónusturými. Til vara byggi frávísunarkrafa á því að skv. 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga gildi þau aðeins um atvinnuhúsnæði að ekki sé um annað samið. Aðilar hafi samið um annað enda sé samningur þeirra þjónustusamningur.

Sóknaraðili hafi gert kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjár í lok leigutíma og 1. júní 2025 hafi sóknaraðili endurgreitt varnaraðila tryggingarfjárhæðina að frádregnum 238.042 kr. sem sé standsetningargjald sem greiðist við lok leigutíma, sbr. ákvæði þar að lútandi í þjónustusamningi aðila en þar segi:

„Standsetning skrifstofu: þegar þú yfirgefur skrifstofuna eða flytur starfsemi þína yfir í annað herbergi innan miðstöðvarinnar innheimtum við fast þjónustugjald sem nær yfir hefðbundin þrif og annan kostnað sem fellur til við að koma aðstöðunni í upphaflegt ástand. Þetta gjald er mismunandi eftir löndum og er tekið fram í húsreglum. Við áskiljum okkur rétt til að innheimta viðbótargjöld innan eðlilegra marka ef framkvæma þarf viðgerðir sem falla utan hefðbundins viðhald.“

Sambærilegt ákvæði sá í húsreglum varnaraðila en þar segi:

„Standsetningarþjónustugjald skrifstofu: Standsetningarþjónustugjald fyrir skrifstofu að upphæð kr. 7.900 ISK á hvern fermetra verður innheimt við brottflutning eða ef þú velur að skipta um herbergi innan skrifstofuklasans.“

Þar sem skrifstofurými sem sóknaraðili hafi haft til afnota hafi verið 24,3 fermetrar þá sé standsetningargjaldið 191.970 kr. auk virðisaukaskatts, alls 238.042 kr. Við uppgjör hafi varnaraðili orðið var við villu í útreikningi og því greitt sóknaraðila 13.423 kr. til viðbótar 21. ágúst 2025. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst líta á millifærslur varnaraðila sem innborganir á kröfu hans og kveður fráleitt að líta svo á að samningur aðila sé ekki leigusamningur af þeirri ástæðu að hann beri yfirskriftina þjónustusamningur. Ljóst sé af efni samningsins að ekki er um neina þjónustu að ræða heldur leigu á atvinnuhúsnæði. Þá hafi verið gert ráð fyrir standsetningargjaldi sem nemi 3.100 kr. á fermetra í húsreglum sem fylgdu leigusamningi aðila. Hafi húsreglum verið breytt að þessu leyti hafi það ekki verði með vitund sóknaraðila og honum ekki tilkynnt þar um. Að auki hafi ekki þurft að lagfæra rýmið við lok leigutíma. Þá hafi komið fram í tölvupósti frá varnaraðila að sóknaraðili kæmi ekki til með að greiða frekari greiðslur heldur en mánaðarlegt leigugjald og tryggingarfé. Sóknaraðili hafni því að þurfa að greiða nefnt standsetningargjald en sé ekki fallist á það beri að leggja til grundvallar að gjaldið sé 93.409 kr. eða 3.100 auk virðisaukaskatts á fermetra.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili kveður það hafa verið á ábyrgð sóknaraðila að kynna sér gildandi húsreglur, þar sem fram hafi komið að standsetningargjaldið væri 7.900 kr. auk virðisaukaskatts á fermetra, en þær hafi verið að finna á vefsvæði varnaraðila.

Niðurstaða     

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá þar sem húsaleigulög gildi ekki um samning aðila á þeim grunni að hann sé þjónustusamningur. Kærunefnd telur ljóst að megin efni samnings aðila er afnot af skrifstofurými gegn endurgjaldi og getur því ekki fallist á að heiti samningsins valdi því að ekki sé um leigusamning að ræða sem falli undir gildissvið laganna, sbr. 2. mgr. 1. gr. þeirra. Er kröfu varnaraðila um frávísun hafnað.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma aðila lauk 31. janúar 2025. Sóknaraðili kveður varnaraðila ekki hafa gert kröfu í tryggingarfé og leggur fram tölvupósta þar sem hann krefur varnaraðila um endurgreiðslu á tryggingarfé í kjölfar leiguloka en fær engin svör. Þar sem varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan fjögurra vikna frá leigulokum ber honum þegar af þeirri ástæðu að skila tryggingarfénu, 733.162 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram, 2. september 2024, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis, 1. mars 2025, til greiðsludags. Allt að frádregnum innborgunum; 481.697 kr. þann 1. júní 2025 og 13.423 kr. þann 21. ágúst 2025 miðað við stöðu skuldarinnar á degi innborgunar. Athugast að hvað sem líður ákvæðum í samningi aðila og eftir atvikum húsreglum um svokallað standsetningargjald verður ekki ráðið að aðilar hafi, í samræmi við 2. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, samið um að víkja frá framangreindum reglum laganna um tryggingarfé.

Ekki eru efni til að fallast á kröfur málsaðila um málskostnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 733.162 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 2. september 2024, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 1. mars 2025 til greiðsludags. Allt að teknu tilliti til innborgana varnaraðila, 481.697 kr. þann 1. júní 2025 og 13.423 kr. þann 21. ágúst 2025, miðað við stöðu skuldarinnar á degi innborgunar.

Kröfum aðila um málskostnað er hafnað.

 

Reykjavík, 2. mars 2026

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson