Mál nr. 76/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 76/2025

 

Fundarstaðsetning. Krafa um breytingu á eignaskiptayfirlýsingu. Krafa um endurgreiðslu. Þátttaka í kostnaði vegna þjónustu lögmanns. Viðhald sameignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 15. maí 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. september 2025, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 30. september 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. mars 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Álitsbeiðandi er eigandi að eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að aðalfundur gagnaðila 15. apríl 2025 sé ólögmætur vegna fundarstaðar.
2. Að viðurkennt verði að stigagangur að C verði lýstur sameign sumra í stað sameign allra. Einnig að innra byrði og gólf inngöngusvala íbúða á 2. hæð að norðanverðu verði séreign þeirra. Skiptalýsingu verði breytt til samræmis og ákvörðun aðalfundar 2025 um þetta efni verði lýst ólögmæt.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu vegna kostnaðar hans af stigaganginum.
4. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi eigi ekki að taka þátt í lögfræðikostnaði gagnaðila vegna mála fyrir kærunefnd húsamála. Til að jafna aðstöðumun málsaðila sé einnig er farið fram á viðurkenningu á því að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda upphæð jafn háa lögmannskostnaðinum.
5. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna málunar á innra byrði svalaveggja annarra eigenda.
6. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að framkvæma þegar viðgerð á eldhúsglugga álitsbeiðanda.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Vegna kröfuliðar I kveður álitsbeiðandi að stigagangur þar sem haldinn hafi verið aðalfundur 15. apríl 2025 sé 20,34 fermetrar og henti ekki til fundarhalda fyrir eigendur níu íbúða. Að auki búi á efri hæð hússins fimm til sex leigjendur sem eigi ekki kost á annarri leið heim eða að heiman. Það sé ónæði fyrir þá, vini þeirra og aðra gesti, sem og fundargesti að fara um ganginn. Ekki fari heldur vel um fundargesti og hafi þurft að dreifa þeim á þrjá palla, sem hamli samskiptum.

Vegna kröfuliðar II sé stigagangur merktur 02-05 20,3 fermetrar og sé í skiptalýsingu talinn sameign allra en þjóni eingöngu fjórum íbúðum á efri hæð hússins og uppfylli þannig skilyrði 7. gr. laga um fjöleignarhús. Fjórar íbúðir hafi einkanot af stigaganginum en hinar fimm íbúðirnar séu á jarðhæð og í kjallara séu allar með sérinngang af götu og noti ekki stigaganga. Einar útidyr liggi að honum en álitsbeiðandi hafi engan aðgang að honum. Hann hafi því hvorki aðgang né afnotamöguleika eins og tilskilið sé í nefndri 7. gr.

Vegna kröfuliðar III þá þyki álitsbeiðanda eðlilegt að fá endurgreiddan þann kostnað sem hann hafi þurft að bera vegna upphitunar, rafmagnsnotkunar og viðhalds á téðum stigagangi.

Vegna kröfuliðar IV þá hafi lögmannskostnaður vegna máls nr. 94/2024 hjá kærunefnd húsamála verið greiddur verið  úr sameiginlegum hússjóði. Um hafi verið að ræða mál á hendur álitsbeiðanda og því bersýnilega ósanngjarnt að hann taki þátt í kostnaðinum og eigi það illa við samkvæmt 44. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 46. gr.

Vegna kröfuliðar V hafi gagnaðili sumarið 2024 látið mála svalaveggi. Átta stofusvalir séu sunnan til á húsinu og tvennar aðkomusvalir norðan til, sem séu eingöngu notaðar af íbúðum efri hæðar. Ytra byrði svala sé í sameign allra, en innra byrði svalaveggja og handriðs sé séreign.

Vegna kröfuliðar VI segir álitsbeiðandi að hann hafi með tölvupósti 26. maí 2024 vakið athygli gagnaðila á því að opið fag í eldhúsglugga hans væri að liðast í sundur. Formaðurinn hafi svarað 31. sama mánaðar og sagt að gagnaðili ætti að laga þetta en síðan hafi hann lagt til að álitsbeiðandi tæki sjálfur að sér umsjón viðgerðarinnar, sem hann hafi hafnað. Þá lýsir álitsbeiðandi samskiptum við gagnaðila þar sem gagnaðili hafi sagst hafa útvegað smið sem hann hafi upplýst álitsbeiðanda um og að smiðurinn hafi í tvígang bankað upp á hjá álitsbeiðanda en enginn svarað. Maki álitsbeiðandi hafi óskað eftir númeri smiðsins svo þau gætu haft samband við hann en gagnaðili ekki svarað þeim skilaboðum. Málið hafi verið til umræðu á aðalfundi 2025 þar sem bókað hafi verið í fundargerð að smiður hafi í tvígang mætt til álitsbeiðanda en enginn svarað og að gagnaðili hafi boðið álitsbeiðanda að annast um viðgerðina og senda reikning til gagnaðila. Gagnaðili hafi þó ekki sent upplýsingar um nafn og númer smiðsins, né hvernig smiðurinn hafi haft samband við álitsbeiðanda. Umsjón viðgerðarinnar eigi að vera á höndum gagnaðila.

Sjónarmið gagnaðila

Vegna kröfuliðar I kveður gagnaðili engin ákvæði í fjöleignarhúsalögum geti stutt það að aðalfundur sé ólögmætur vegna þess að hann hafi verið haldinn í sameign. Þess utan hafi fundarmenn ekki gert athugasemdir við fundarstað, þar með talinn lögmaður sem hafi mætt fyrir hönd álitsbeiðanda.

Vegna kröfuliðar II þá falli útistigar og svalagangar undir ytra byrði húss og séu því í sameign allra. Eignaskiptayfirlýsing geri ráð fyrir að stigahúsið sé í sameign allra. Aðeins falli til mánaðarlegur kostnaður vegna hita og jafnvel þótt lagt yrði til grundvallar að stigahúsið teldist í sameign sumra myndi það ekki svara kostnaði að uppfæra eignaskiptayfirlýsingu hússins hér um, en mánaðarleg greiðsla álitsbeiðanda vegna þessa kostnaðar nemi um 101 krónu.

Vegna kröfuliðar III þá sé ekki unnt að fallast á að álitsbeiðandi eigi rétt á endurgreiðslu enda sé stigagangur í hlutfallslegri eigu álitsbeiðanda, sbr. framangreint.

Vegna kröfuliðar IV þá hafi verið mikið álag á stjórn gagnaðila vegna mála og atvika er varði álitsbeiðanda og hafi stjórninni verið sá kostur nauðugur að leita lögmannsaðstoðar vegna þessa. Þetta vandamál hafi ekki þekkst í húsinu fyrir tíð álitsbeiðanda. Kostnaður vegna lögmannsaðstoðar sé hlutfallsskiptur. Tilvísun álitsbeiðanda til 46. gr. eigi ekki við þegar af þeirri ástæðu að þar er til umfjöllunar heimild húsfundar í mjög þröngum tilvikum til að taka ákvörðun um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu, sem sé ekki raunin hér. Þá eigi krafa álitsbeiðanda um að gagnaðili greiði honum sömu fjárhæð og gagnaðili hafi greitt lögmanni sínum sér ekki stoð í lögum um fjöleignarhús.

Vegna kröfuliðar V þá sé það rangt hjá álitsbeiðanda að innra byrði svala hafi verið málað. Hið rétta sé að svalahandrið hafi verið máluð og séu þau í sameign.

Vegna kröfuliðar VI sé óumdeilt að kostnaður vegna viðgerða á eldhúsglugga álitsbeiðanda sé sameiginlegur. Smiður á vegum gagnaðila hafi í tvígang bankað upp á hjá álitsbeiðanda en hafi ekki verið hleypt inn. Gagnaðili hafi því bent álitsbeiðanda á að annast sjálfur um að fá iðnaðarmann í verkið á kostnað gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi ekki gert það og virðist líta svo á að stjórn gagnaðila beri að útvega honum iðnaðarmann og hafa milligöngu um samskipti. Vegna samskiptaörðugleika sé heppilegast að álitsbeiðandi annist um þetta sjálfur líkt og honum hafi verið boðið. Engin ákvæði laga um fjöleignarhús skyldi formann gagnaðila eða aðra stjórnarmenn til að hafa milligöngu hér um.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Vegna kröfuliða II og III þá sé stigahúsið utan um stigann, sem þar af leiðandi sé að öllu leyti innandyra. Því hafi verið hafnað á húsfundi að uppfæra eignaskiptayfirlýsinguna og telur álitsbeiðandi að sú ákvörðun sé röng en gagnaðili verði lögum samkvæmt að breyta henni. Vegna kröfuliðar VI kveður álitsbeiðandi að samskiptaerfiðleikar felist í neitun gagnaðila á því að veita upplýsingar um smiði sína, að svara ekki fyrirspurnum álitsbeiðanda og láta ekki vita af ferðum sínum þegar smiður sé með í för. Þess utan sé hægt að skipta alfarið um téðan eldhúsglugga utan frá.

III. Forsendur

Kröfuliður I

Þar sem engin ákvæði í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús koma í veg fyrir að eigendur sammælist um að húsfundir skuli haldnir í sameiginlegum rýmum, svo sem í stigagöngum, verður ekki fallist á þessa kröfu álitsbeiðanda.

 

Kröfuliður II

Í gildandi og þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins er gert ráð fyrir að það stigahús sem álitsbeiðandi óskar að viðurkennt verði sem sameign sumra tilheyrir sameign allra. Kærunefnd hefur ekki vald til að hnekkja þinglýstum heimildum eða breyta eignaskiptayfirlýsingu. Vilji eigandi krefjast breytinga á hlutfallstölum eða eignaskiptayfirlýsingu, og aðrir eigendur fást ekki til að standa að þeim, verður hann að fara þá leið sem mælt er fyrir um í 18. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þar sem þessu ferli hefur ekki verið fylgt og ágreiningur er um málið verður að hafna kröfu álitsbeiðanda.

Kröfuliður III

Með vísan til höfnunar á kröfu álitsbeiðanda í kröfulið II hér fyrir ofan er þessari kröfu jafnframt hafnað.

Kröfuliður IV

Gagnaðili hefur keypt þjónustu lögmanns til þess að svara athugasemdum álitsbeiðanda og krefst álitsbeiðandi viðurkenningar á því að hann skuli undanskilinn þátttöku í þeim kostnaði. Um er að ræða sameiginlegan kostnað gagnaðila, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús. Þrátt fyrir að þjónusta lögmanns felist í því að aðstoða gagnaðila við að svara álitsbeiðnum álitsbeiðanda fyrir kærunefnd eða öðrum athugasemdum hans eru engin ákvæði í lögum um fjöleignarhús sem undanskilja þátttöku hans í hinum sameiginlega kostnaði. Ekki er fallist á að skilyrði séu fyrir hendi til að undanskilja álitsbeiðanda þessum kostnaði samkvæmt 46. gr. laga um fjöleignarhús, sem álitsbeiðandi vísar til kröfu sinni til stuðnings. Þá eru engin efni til að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili greiði honum sömu fjárhæð og lögmannskostnaðinum nemur vegna málarekstrar hans fyrir nefndinni. Er þessum kröfum álitsbeiðanda því hafnað.

Kröfuliður V

Krafa álitsbeiðanda lýtur að viðurkenningu þess að honum beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna málunar á innra byrði svalaveggja annarra eigenda. Kveður hann að sumarið 2024 hafi gagnaðili látið mála svalaveggi en gagnaðili vísar því á bug og kveður hið rétta vera að svalahandrið hafi verið máluð. Álitsbeiðandi hefur ekki stutt málatilbúnað sinn gögnum eða hnekkt staðhæfingu gagnaðila hér um en svalahandrið falla undir sameign, sbr. 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Með hliðsjón af framangreindu verður að hafna kröfu álitsbeiðanda.

Kröfuliður VI

Aðilar eru sammála um að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á glugga í eignarhluta álitsbeiðanda. Ágreiningur snýr að því hvernig skuli staðið að framkvæmdinni. Gagnaðili hefur lagt til að álitsbeiðandi útvegi iðnaðarmann í verkið en að kostnaðurinn verði greiddur af gagnaðila. Álitsbeiðandi telur það ekki í sínum verkahring að útvega iðnaðarmann. Gagnaðili kveðst hafa útvegað iðnaðarmann sem hafi í tvö skipti bankað hjá álitsbeiðanda en hann ekki svarað. Álitsbeiðandi kveður gagnaðila ekki hafa látið honum í té nafn og símanúmer iðnaðarmannsins þrátt fyrir beiðni hans þar um. Kveða aðilar hvor um sig að samskiptaörðugleikar valdi því að ekki hafi tekist að framkvæma viðgerðina. Kærunefnd telur að fallast verði á að það sé hlutverk gagnaðila að útvega iðnaðarmann í verkið. Verða aðilar að finna tímasetningu fyrir verkið í sameiningu. Er því fallist á þessa kröfu álitsbeiðanda. Bent er á að samkvæmt 3. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús ber eiganda séreignar að veita aðgang að henni vegna nauðsynlegra viðgerða á sameign. Álitsbeiðanda ber því að sýna samstarfsvilja og veita aðgang að eldhúsglugga sínum svo viðgerðin geti farið fram.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda að undanskilinni kröfu í lið VI sem fallist er á.

 

Reykjavík, 2. mars 2026

 

 

Sigurlaug Helga Pétursdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson