Mál nr. 96/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 96/2025

 

Atkvæðagreiðsla. Sérhagsmunir. Viðbygging.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 9. júlí 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. ágúst 2025, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 12. september 2025, athugasemdir gagnaðila, dags. 21. september 2025, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. september 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 2. mars 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á miðhæð en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að formaður gagnaðila hafi verið óheimilt að láta verktaka á vegum gagnaðila gera tilboð í vinnu við séreign hennar, þ.e. skúr og sólpall, á kostnað gagnaðila.
2. Að viðurkennt verði að formaður gagnaðila hafi verið vanhæf til að greiða atkvæði um viðgerð á gluggum á efri hæð hússins og viðgerð á garðskúr og sólpalli hennar þar sem hún hafi átt sérhagsmuna að gæta.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í samþykktu tilboði til verktakans þar sem álitsbeiðandi hafi mótmælt því á aðalfundi 2025 að atkvæðagreiðslan væri lögleg vegna vanhæfis formanns gagnaðila.
4. Að viðurkennt verði að samþykkt tilboðsins sé ógild vegna vanhæfis formannsins til að greiða atkvæði um sérhagsmuni hennar, vinnuskúr og sólpall á aðalfundinum.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður að kosið hafi verið um á aðalfundi að gera samning við verktaka til að gera við og mála glugga á suðurhlið hússins í sameign, sem tilheyri miðhæð og efri hæð, auk garðskúrs og sólpalls í séreign íbúðar 0101. Þáverandi formaður húsfélagsins og núverandi gjaldkeri hafi blandað framkvæmdum á þessari séreign, sólpalli og skúr, inn í tilboðsgerð verktakans. Þar sem hún hafi gert það hafi hún talið sig hafa atkvæðisrétt við kosningu um framkvæmdina. Álitsbeiðandi hafi mótmælt þessu á fundinum en formaðurinn hafi ekki haft kosningarétt þar sem þetta hafi varðað hennar sérhagsmuni. Húseigendafélagið hafi engu að síður haldið kosninguna og framkvæmdin samþykkt með 2/3 hluta atkvæða. Formaðurinn hafi verið að greiða atkvæði um séreign hennar og því verið vanhæf til ákvarðanatöku, sbr. 65. gr. laga um fjöleignarhús. Þá hafi hún látið kjósa um viðgerðir gagnaðila á séreign hennar og hún þannig haft persónulegra og fjárhagslegra hagsmuna að gæta, sbr. 5. mgr. 69. gr. sömu laga, en hún sé í stjórn gagnaðila.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður álitsbeiðanda hafa mætt ásamt eiginkonu sinni á téðan húsfund og tekið þátt í kosningu um framkvæmdir. Það sé rangt að fyrrum formaður hafi blandað séreign sinni við sameign annarra vegna framkvæmdanna. Hið rétta sé að fyrirhugað sé að lagfæra geymslu hennar sem sé yfirbyggð, beint undir svölum álitsbeiðanda, sem sé hluti af ytri byrði hússins, líkt og yfirbyggðar svalir annarra íbúða. Í tilboði verktakans hafi geymslan verið orðuð sem „sólskáli“, sem sé e.t.v. ekki rétt orðalag en allir hafi skilið hvað átt hafi verið við og því hafi verið komið á framfæri á fundinum. Geymslan sé klárlega hluti af ytra byrði sem falli undir þennan þátt framkvæmdanna, líkt og yfirbyggðar svalir álitsbeiðanda. Fullyrðingar um að formaðurinn hafi verið vanhæf til þátttöku í kosningu fundarins, að óþarft sé að fara í fyrirhugaðar framkvæmdir og öllum öðrum fullyrðingum í álitsbeiðni sé vísað heim til föðurhúsanna.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Garðhúsið sé séreign formannsins, sbr. 4. gr. laga um fjöleignarhús og eignaskiptayfirlýsing. Garðhúsið sé inni í fermetratölu íbúðar hennar og sé kallað áhaldageymsla í eignaskiptayfirlýsingunni. Hún hafi ætlað að láta gagnaðila endurnýja garðhúsið á kostnað gagnaðila. Það hafi því ekki átt að vera inni í tilboði til gagnaðila. Geymslan og sólpallurinn séu ekki hluti af upprunalegri smíð hússins heldur hafi þau verið byggð seinna af þáverandi eiganda sem hafi borið kostnaðinn af þeirri framkvæmd og þá látið þinglýsa garðhúsinu sem sinni séreign. Garðhúsið hafi verið byggt úr timbri en húsið sé byggt úr steypu, því sé rangt að telja það til hluta af ytra byrði hússins.

Til standi að rífa garðhúsið og byggja nýtt á kostnað gagnaðila. Garðhúsið sé ekki sambærilegt við yfirbyggðar svalir álitsbeiðanda, en glugginn sem hafi verði byggður yfir svalirnar sé í 50% eigu gagnaðila og 50% í eigu viðkomandi eiganda. Garðskúrinn sé aftur á móti 100% í eigu formannsins. Þá hafi engu viðhaldi verið sinnt á garðhúsinu undanfarin átta ár og nú þegar það sé að verða ónýtt sé farið fram á að gagnaðili greiði kostnað við endurnýjun þess. 

Athugasemdir gagnaðila

Téð geymsla sé séreign formannsins, líkt og yfirbyggðar svalir álitsbeiðanda, en ytra byrði hennar sé hluti af ytra byrði hússins. Samþykkt hafi verið á fundinum að endurnýja geymsluna, þ.e. að lagfæra ytra byrði hennar. Álitsbeiðandi hafi talið að formaðurinn hygðist láta gagnaðila greiða fyrir alla framkvæmdina og hafi ýjað að því að sólpallur hennar yrði lagfærður á kostnað gagnaðila. Hið rétta sé að hún komi til með að greiða helming á móti gagnaðila vegna lagfæringa á geymslunni líkt og álitsbeiðandi muni gera þegar komi að lagfæringu á svölum hans, sem einnig hafi verið byggðar eftir á.

III. Forsendur

Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu hússins segir að íbúð 0101 tilheyri áhaldageymsla. Álitsbeiðandi vísar til þessarar geymslu sem garðhúss í málatilbúnaði sínum. Á aðalfundi sem haldinn var 3. júní 2025 og fulltrúar allra eignarhluta mættu á, var samþykkt með atkvæðum tveggja eignarhluta að ganga að tilboði verktaka um sameiginlegar framkvæmdir á húsinu en ágreiningur snýr að því að innifalið í tilboðinu er endurnýjun áhaldageymslunnar og telur álitsbeiðandi að af þeim sökum hafi eigandi íbúðar 0101 verið vanhæf til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um framkvæmdina, sbr. 65. gr. laga um fjöleignarhús. Fyrir liggja myndir af téðri geymslu sem sýna að um er að ræða viðbyggingu við húsið og hefur hún þannig áhrif á ytra byrði þess og útlit. Þá er hennar getið í eignaskiptayfirlýsingu hússins og hún reiknuð inn í hlutfallstölu. Með hliðsjón af framangreindu telst ytra byrði geymslunnar til sameignar, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og þannig ljóst að ákvæði 65. gr. laga um fjöleignarhús getur ekki gilt um atkvæðagreiðslu vegna viðgerða á því. Ákvörðun um nauðsynlegt viðhald á ytra byrði sameignar varðar almenna hagsmuni allra eigenda. Því verður ekki talið að eigandi íbúðar 0101 hafi átt sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í skilningi 65. gr. laganna við atkvæðagreiðsluna, þar sem hún naut ekki réttinda umfram aðra eigendur við ákvörðun um viðhald sameignar. Fram kemur í málatilbúnaði gagnaðila að einungis standi til að gagnaðili greiði kostnað vegna ytra byrðis áhaldageymslunnar og að það hafi legið fyrir á fundinum. Í þessu tilliti segir að eigandi áhaldageymslunnar komi til með að greiða helming kostnaðar á móti gagnaðila vegna endurnýjunar hennar. Engin gögn hafa verið lögð fram sem styðja það að eigandi eignarhluta 0101 hyggist krefja gagnaðila um kostnað umfram það sem nemur sameignarkostnaði vegna endurnýjunar geymslunnar. Verður því að hafna öllum þeim kröfum sem álitsbeiðandi gerir í málinu.

Álitsbeiðandi kveður einnig að eigandi eignarhluta 0101 fari fram á að gagnaðili greiði kostnað vegna sólpalls sem tilheyri séreign hennar en gögn málsins styðja það þó ekki. Hvorki í fundargerð né téðu tilboði kemur fram að samþykktar hafi verið viðgerðir á sólpalli. Verður þessi hluti kröfu álitsbeiðanda því ekki tekinn til frekari úrlausnar, enda svarar nefndin ekki lögspurningum, sbr. 4. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 2. mars 2026

 

 

Sigurlaug Helga Pétursdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson