Mál nr. 104/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. apríl 2026

í máli nr. 104/2025

 

A og B

gegn

C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B

Varnaraðili: C

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 30. júlí og 12. ágúst 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 22. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 31. ágúst 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 8. september 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 31. ágúst 2024 til 1. júní 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa skilað lyklum 2. júní 2025. Sóknaraðili A hafi þrifið íbúðina vandlega fyrir skil. Systir varnaraðila hafi skoðað íbúðina að leigutíma loknum og sagt að eldhúsið hafi verið smá óhreint. Sóknaraðili hafi í tvö skipti sagst geta þrifið það betur en hún fengið þau svör að þetta væri í lagi. Eftir skil lyklanna hafi varnaraðili engum skilaboðum svarað í sólarhring. Þegar hún hafi síðan svarað hafi hún sagt að baugur væri á gólfi í eldhúsi, líklega vegna vatnstjóns, og að borð í eldhúsi hefði einnig orðið fyrir vatnstjóni. Sóknaraðilar hafi sagt að ekkert óeðlilegt hefði verið við gólfið þar sem þau hefðu aldrei hellt vatni niður á þessum stað og haldið íbúðinni hreinni. Frá 6. júní til 5. júlí hafi varnaraðili engu svarað um tryggingarféð þrátt fyrir að sóknaraðilar hafi sagt að það væri mikilvægt fyrir þau að leysa mál þess eins fljótt og auðið væri. Hún hafi byrjað að svara þegar sóknaraðilar hafi sagst ætla að leita til kærunefndar, en tryggingarféð hafi þó ekki verið endurgreitt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að þegar komið hafi að því að skila íbúðinni fyrir 1. júní 2025 hafi sóknaraðilar óskað eftir viðbótarfresti til skila, einkum til að geta þrifið vandlega, sem varnaraðili hafi samþykkt. Við skilin hafi aftur á móti komið í ljós vatnsskemmdir á gólfi ásamt skemmd á sófaborði. Þá hafi íbúðin verið illa þrifin. Þrifin hafi raunar verið afar fjarri því sem ásættanlegt geti talist og varnaraðila verið ómögulegt annað en að láta þrífa hana betur fyrir þá leigjendur sem hafi verið að mæta næsta dag. Varnaraðili sé búsett erlendis og hafi því ekki getið þrifið íbúðina sjálf og þurft að greiða fyrir þrifin.

Varnaraðili hafi gert sóknaraðilum grein fyrir því þegar næsta dag að um ófullnægjandi skil hafi verið að ræða og haft uppi áskilnað um að gera kröfu í tryggingaféð. Í skilaboðum hennar 3. júní 2025 hafi hún greint þeim frá því að þrifin hafi verið ófullnægjandi og vatnstjón verið á gólfi í eldhúsi og á sófaborði. Sóknaraðilar hafi beðist afsökunar á þrifunum og að þeim væri ekki kunnugt um bólguna á gólfinu en hafi vitað af skemmdinni á sófaborðinu sem annar sóknaraðila hafi valdið. Skilaboðin hafi endað svo: „Either way, this damage was caused by us and we apologize and we want to compensate for that.“ Vegna gólfsins hafi varnaraðili bent á að myndband hafi verið tekið af íbúðinni fyrir upphaf leigutíma og þá hafi skemmdin ekki verið á gólfinu.

Samskiptin hafi haldið áfram og 6. júní hafi varnaraðili sagt að hún þyrfti að fá tilboð í kostnað vegna viðgerða á gólfi og vonist til að geta fengið það ódýrt frá kunningja og að tryggingarfénu yrði skilað eftir að búið væri að ganga frá greiðslu fyrir þrifin og viðgerðarkostnað fyrir gólfið. Þeim skilaboðum hafi sóknaraðili svarað játandi, þ.e. einungis með „ok“. Þann 10. júní hafi sóknaraðili sent skilaboð um hvað gæti hafa valdið skemmdum á gólfi. Aðilar hafi næst átt samskipti 5. júlí þegar varnaraðili hafi fengið tilkynningu um að fjórar vikur væru liðnar frá skilum og að ekki væri komin sundurliðun á kröfurnar auk þess sem þau kváðust hafa neitað þeim. Því bæri varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð ásamt vöxtum. Þessi tölvupóstur hafi komið varnaraðila á óvart þar sem sóknaraðilar hefðu aldrei mótmælt áskilnaði hennar um að gera kröfu í tryggingaféð vegna þrifa og skemmda. Þvert á móti hafi varnaraðili talið að þau hefðu samþykkt kröfurnar enda hafi þau beðist afsökunar á þrifunum og skemmdum á sófaborði og lýst því yfir 3. júní að þau myndu bæta tjónið. Þá hafi þau ekki sett út á athugasemdir varnaraðila um að haldið yrði eftir tryggingarfé til að mæta kostnaði vegna þrifa og viðgerða þegar það hafi legið fyrir 7. júní og aftur hafi þau lýst því yfir 10. sama mánaðar að vera meðvituð um að varnaraðili kæmi til með að krefja þau um kostnað. Varnaraðili hafi þegar endurgreitt samtals 429.802 kr. en haldið eftir fjárhæð vegna kostnaðar við þrif sem og skemmda á eldhúsgólfi og sófaborði.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu sóknaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 560.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt 429.820 kr. en heldur eftir 130.180 kr. vegna kostnaðar við þrif sem og viðgerða á eldhúsgólfi og sófaborði.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 2. júní 2025. Í samskiptum aðila sem áttu sér stað tímabilið 3.-10. sama mánaðar gerði varnaraðili athugasemdir vegna skemmda á eldhúsgólfi og sófaborði sem og þrifa. Þegar samskipti þessi eru virt heildstætt sýna þau fram á að sóknaraðilar féllust með skýrum hætti á bótaskyldu vegna skemmda á sófaborði en ekki vegna skemmda á eldhúsgólfi eða vegna þrifa. Þvert á móti kom þar fram af hálfu sóknaraðila að systir varnaraðila, sem tók við íbúðinni af sóknaraðilum við lok leigutíma, hafi neitað að þau þyrftu að þrífa eldhúsið betur þótt þrifum hafi þar verið að nokkru ábótavant og þá könnuðust sóknaraðilar ekki við að hafa valdið vatnsskemmdum á gólfi og vísuðu til þess að ýmsar ástæður gætu valdið aflögun á gólfi. Þá verður ekki fallist á með varnaraðila að sóknaraðilar hafi samþykkt áskilnað hennar um bótakröfu með öðrum skilaboðum sínum 3.-10. júní. Með skilaboðum sóknaraðila 5. júlí 2025 gerðu þau síðan kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Ekki verður þannig fallist á með varnaraðila að synjun sóknaraðila á bótakröfu hennar hafi fyrst komið fram 5. júlí heldur mátti henni vera ljóst af samskiptum aðila 3.-10. júní að ágreiningur væri um bótaskylduna, að sófaborðinu undanskildu. Ljóst er að þeim ágreiningi var hvorki vísað til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Að framangreindu virtu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðilum eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 130.180 kr., en þó að frádregnum 7.450 kr. vegna hinna óumdeildu bóta fyrir sófaborðið, ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af 560.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum af 122.730 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðilar skiluðu varnaraðila íbúðinni 2. júní 2025 reiknast dráttarvextir frá 1. júlí 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 122.730 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 af 560.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 1. júlí 2025 en með dráttarvöxtum af 122.730 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 22. apríl 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson