Mál nr. 107/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. apríl 2026

í máli nr. 107/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar 340.000 kr. úr tryggingu varnaraðila vegna viðskilnaðar hans við hið leigða við lok leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 31. júlí 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 18. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. ágúst 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 1. september 2025.

Upplýsingar varnaraðila, dags. 26. febrúar 2026, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

Gögn varnaraðila, móttekin 13. mars 2026, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2024 til 31. maí 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna viðskilnaðar hans við leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa skilað íbúðinni í óviðunandi ástandi. Íbúðin hafi verið illa þrifin og á henni skemmdir.  Kostnaður vegna þrifa hafi numið 50.000 kr. Þá hafi þurft að mála vegna skemmda og óhreininda sem ekki hafi náðst af, meðal annars skóför. Kostnaður vegna þessa hafi numið 50.000 kr. Helluborð hafi verið skemmt  og kostnaði við að skipta því út hafi verið  150.000 kr. Þá þurfi að gera við eldavélaháf fyrir 20.000 kr., fjarlægja hafi þurft dót sem hafi verið skilið eftir og kostnaður við það numið 20.000 kr. auk þess sem slípa hafi þurft brunablett á svalagólfi. Kostnaður við þetta nemi 50.000 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst ekki gangast við kröfum sóknaraðila. Íbúðin hafi verið þrifin mjög vel  á útflutningsdegi og skúruð í tvö skipti. Hann ásamt móður sinni hafi eytt heilum degi í þrif. Smá kusk á inntaksviftu inni á baðherbergi hafi yfirsést, en það réttlæti ekki þrif á íbúðinni að nýju. Íbúðin hafi verið í toppstandi við lok leigutíma en það sé hlutverk sóknaraðila að mála hið leigða.

Krafa vegna helluborðs sé þvæla enda spanhellan fullkomlega nothæf. Miðað við fyrirliggjandi mynd virðist vera blettur á henni sem rétt svo sjáist í tiltekinni birtu, en það hafi engin áhrif á notkun. Stundum sjáist á spanhelluborðum eftir notkun, það viti allir. Þá sé eflaust hægt að ná blettinum af með sterkari hreinsiefnum en varnaraðili hafi notað.

Varnaraðili sé með mynd af háfinum en á útflutningsdegi þegar móðir hans hafi verið að strjúka af honum með tusku hafi hann losnað. Ástæða þess sé einfaldlega sú að uppsetning hans hafi verið léleg eða röng. Á myndinni megi sjá stálvír sem eigi að fara undir litla málmplötu og herða með skrúfu. Skrúfan hafi einfaldlega ekki verið hert nógu vel við uppsetningu en varnaraðili taki ekki ábyrgð á því. Hann hefði sjálfur lagað þetta á staðnum hefði hann haft réttu verkfærin til þess. Sóknaraðila hafi þegar verið tilkynnt um þetta og hann sagt að þetta væri ekkert mál. Um sé að ræða fimm mínútna „mix“ en sóknaraðili fari fram á 240.000 kr. tímakaup til að græja málið.

Varnaraðili viðurkenni að hafa gleymt þremur litlum pokum í geymslunni. Það hafi verið mistök hans að hafa ekki hreinsað hana almennilega út. Það sé þó einkennilegt að krefjast 20.000 kr. fyrir eitthvað sem sóknaraðili hefði getað leyst með einni ferð á hæðina fyrir ofan í ruslið.

Svalagólfið sé úr óverndaðri steypu sem „éti allt í sig“. Varnaraðili kannist ekki við þennan blett sem sóknaraðili vísi til en telji þó að þetta falli undir eðlilega notkun. Engu að síður sé engin þörf á endurnýjun hér en sóknaraðili geti leigt íbúðina áfram í þessu standi.

Varnaraðili sé tilbúinn að bjóða 60.000 kr. í bætur til að klára málið og svo hann þurfi ekki að eyða meira púðri í þetta án þess þó að nein krafa sé viðurkennd.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að um hafi verið að ræða nýja íbúð og myndirnar tali sínu máli. Varnaraðili hafi skilið eftir skrifborð, skrifborðsstól, blóm, ferðatösku og fleira rusl sem hafi þurft kerru til að fara með á Sorpu. Það hafi þurft að taka íbúðina af leigusíðu á meðan gert hafi verið við skemmdir.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi látið sóknaraðila vita af skrifborðinu og skrifborðsstólnum, en þessi húsgögn séu í besta gæðaflokki. Hægt hefði verið að selja þau á netinu fyrir 10.000-20.000 kr. Sóknaraðili hafi verið látinn vita fyrir fram og hann sagt að dóttir hans væri ábyggilega til í þetta. Öðru hafi þegar verið svarað.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 600.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili gerir kröfu um að fá greiddar 340.000 kr. úr tryggingunni vegna þrifa og málunar sem þörf hafi verið á við lok leigutíma sem og vegna skemmda sem hafi orðið á helluborði, eldhúsháfi og svalagólfi. Þá hafi varnaraðili skilið eftir dót í hinu leigða við lok leigutíma sem hafi þurft að fjarlægja.

Leigutíma lauk 31. maí 2025 og skilaði varnaraðili íbúðinni þann dag. Með tölvupósti E 26. júní 2025 var varnaraðili upplýstur um kröfu sóknaraðila sem hann hafnaði með tölvupósti til fyrirtækisins 30. sama mánaðar. Gögn málsins bera með sér að sóknaraðila hafi verið tilkynnt um höfnun varnaraðila með tölvupósti E 4. júlí 2025 og barst kærunefnd kæra vegna ágreinings um bótaskyldu varnaraðila 31. júlí 2025, og þar með innan frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Krafa sóknaraðila sundurliðast með þeim hætti að gerð er að krafa vegna þrifa, málunar, nýs helluborðs, viðgerða á háfi, ferðar á Sorpu og viðgerðar á svalagólfi.

Hvorki liggur fyrir að aðilar hafi gert sameiginlega úttekt á hinu leigða í samræmi við fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga, við upphaf leigutíma né lok.

Vegna kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að greiða kostnað vegna þrifa og málunar á íbúðinni telur kærunefnd að sóknaraðili verði að bera hallann af því að ákvæðum húsaleigulaga um sameiginlegar úttektir var ekki fylgt og getur hann ekki byggt þessa kröfu sína á eigin skoðun við lok leigutíma sem og myndum sem hann tók sjálfur. Þess utan getur kærunefnd ekki fallist á að téðar myndir sýni slíkt umfang skemmda á veggjum eða óþrifnað að réttlætt geti bótakröfu hans, en þar fyrir utan var varnaraðila ekki gefinn kostur á úrbótum, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Er þessum hluta kröfunnar því þegar hafnað.

Sóknaraðili kveður helluborð hafa orðið fyrir skemmdum á leigutíma þannig að þörf sé á að endurnýja það. Leggur hann ekki fram gögn sem styðja það að helluborðið hafi orðið fyrir slíkum skemmdum að þörf sé á endurnýjun og segir varnaraðili að það sé nothæft þrátt fyrir að sýnilegur sé á því lítill blettur sem hann kveður að líklega sé hægt að ná af með réttum hreinsiefnum. Þessu hefur sóknaraðili ekki hnekkt og verður þessari kröfu því hafnað.

Sóknaraðili gerir kröfu vegna viðgerða á háfi en krafan er þó án rökstuðnings en studd myndum sem hann tók sjálfur. Lýsingu á því hvað kom fyrir háfinn er aftur á móti að finna í málatilbúnaði varnaraðila þar sem segir að við þrif á honum við lok leigutíma hafi stálvír losnað en ástæða þess sé sú að skrúfa hafi ekki verið nægilega hert við uppsetningu hans. Kveður hann að sóknaraðili hafi þegar verið upplýstur um þetta og hann sagt að þetta væri ekkert mál. Einnig kveður varnaraðili að unnt sé að lagfæra þetta á skömmum tíma með réttu verkfæri. Með hliðsjón af því að gögn málsins bera með sér að viðgerða sé þörf þar sem uppsetningu háfsins hafi verið ábótavant verður ekki fallist á að sóknaraðili hafi sýnt fram á að hann eigi rétt á bótum úr hendi varnaraðila vegna framangreinds.

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa skilið eftir sorp og húsgögn sem hafi þurft að farga. Varnaraðili lýsir því að aðilar hafi átt samskipti um téð húsgögn um að sóknaraðili hafi til að mynda sagt að dóttir hans gæti notað hluta þeirra. Verður við úrlausn á þessari kröfu jafnframt að horfa til þess að aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt við lok leigutíma og ekkert bendir til að varnaraðila hafi verið gefinn kostur á að bæta hér úr. Verður því að hafna þessari kröfu.

Þá kveður sóknaraðili að brunablettur hafi verið á svalagólfi við lok leigutíma sem þurfi að slípa. Eins og að framan greinir liggur ekki fyrir hvert ástand svalagólfsins var við upphaf leigutíma enda skortur á sameiginlegum úttektum. Þessi krafa er þar að auki án rökstuðnings og eingöngu studd myndum sem sóknaraðili tók sjálfur. Verður þessari kröfu því jafnframt hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 22. apríl 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson