Mál nr. 45/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 45/2025

 

Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður: Viðgerð á útvegg. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 31. mars 2025, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 16. apríl 2025, og viðbótargögn sem bárust frá gagnaðila 20. janúar 2026 og 15. febrúar 2026 vegna beiðni kærunefndar, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. apríl 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Reykjavík, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi eignarhluta í húsinu.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á útvegg.

Krafa gagnaðila er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað að fjárhæð 517.204 kr. sem hún hefur þegar lagt út fyrir vegna viðgerða á útveggnum.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður að 17. október 2024 hafi íbúar hússins komið að brotnum vegg við þvottahúshurð. Komið hafi í ljós að skemmdirnar hafi orsakast af framkvæmdum á baðherbergi gagnaðila. Húsfundur hafi verið haldinn 3. nóvember 2024 og ágreiningur þegar komið upp um kostnaðarskiptingu vegna viðgerða á veggnum og gagnaðili hafi gert öllum ljóst að gera þyrfti við vegginn tafarlaust. Í kjölfarið hafi gagnaðili fengið iðnaðarmenn til að gera við innra byrði veggjarins þar sem íbúðin hafi verið óbyggileg. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerðar á veggnum þar sem staðfest er að skemmdir hafi orðið innan frá við framkvæmdir á hennar vegum. Ekkert hafi verið að veggnum áður en skemmdin hafi komið til og hann hafi staðið óbreyttur í öll þau ár sem núverandi íbúar hafi búið í húsinu. Ekki hafi komið neinir ágallar í ljós fyrr en klæðningin hafi verið fjarlægð innan frá. Teikningar hússins hafi ekki verið uppfærðar síðan 2014 og á einhverjum tímapunkti hafi hluti sameiginlegs rýmis sem hafi tilheyrt þvottahúsi verið breytt í hluta af baðherbergi gagnaðila.

Gagnaðili hafi valdið tjóni á útveggnum og beri því skylda til að greiða kostnaðinn ein. Ennfremur sé íbúð gagnaðila ekki í fullu samræmi við teikningu en óljóst sé hvenær henni hafi verið breytt en allavega áður en núverandi eigendur hafi keypt sínar eignir. Útveggurinn sé samkvæmt teikningu á milli sameiginlegs rýmis (00-03) og ytra rýmis, en sé nú í raun útveggur á milli baðherbergisins og ytra rýmis.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður að við fjarlægingu flísa á sturtuvegg íbúðar hennar hafi komið í ljós alvarlegir ágallar. Veggurinn, sem snúi út, hafi reynst vera þunn steypuhúð á trégrind án burðarvirkis eða klæðningar. Hann hafi verið rakur, myglaður og brotnað við minnstu snertingu, sem hafi leitt til þess að hann hafi opnast út. Því hafi tafarlaust þurft að ráðast í endurnýjun veggjarins með viðeigandi byggingarefnum. Iðnaðarmaðurinn, sem hafi sinnt verkinu, hafi tilkynnt gagnaðila þetta og lagt til nauðsynlegar aðgerðir. Sama dag hafi fulltrúar álitsbeiðanda einnig orðið varir við skemmdina og sent myndir af henni í sameiginlegan spjallhóp. Í kjölfarið hafi gagnaðili óskað eftir húsfundi og hafi þrír fundir verið haldnir. Í ljós hafi komið ágreiningur um það hver bæri ábyrgð á viðgerðinni. Um sé að ræða útvegg milli séreignar gagnaðila og ytra rýmis, og því tilheyri hann sameign, sbr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt því falli kostnaðurinn á álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi sent álitsbeiðanda ítarleg gögn, þar á meðal álit iðnaðarmanns, fasteignasala og verðtilboð vegna viðgerða, þar sem komið hafi fram að ekki væri unnt að bíða eftir sameiginlegri ákvörðun þar sem íbúðin hafi verið óíbúðarhæf og hætta verið á frekara tjóni. Með vísan til 36. og 37. gr. sömu laga hafi gagnaðili því hafið viðgerðir. Hún hafi þegar greitt 517.204 kr. fyrir endurnýjun veggjarins en inni í þeirri fjárhæð sé ekki innanhússfrágangur, eins og flísar og málning sem hún beri kostnaðinn af.

Tjónið hafi ekki orðið af völdum framkvæmda á baðherbergi gagnaðila heldur hafi komið fram alvarlegir gallar sem hafi þegar legið í veggnum og uppgötvast við eðlilegt viðhald.

III. Forsendur

Deilt er um kostnaðarskiptingu vegna viðgerðar á útvegg sem tilheyrir sameign, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi telur að gagnaðila beri einni að greiða téðan kostnað enda séu skemmdirnar að rekja til framkvæmda sem áttu sér stað á baðherbergi hennar. Einnig nefnir álitsbeiðandi að íbúð gagnaðila hafi á einhverjum tímapunkti verið breytt þannig að téður útveggur standi nú við baðherbergi gagnaðila en stóð áður við sameiginlegt þvottahúsrými. Fyrirliggjandi teikning af húsinu gerir ráð fyrir síðarnefnda fyrirkomulaginu en af gögnum málsins að dæma liggur þó ekki fyrir hvenær þessu var breytt og ekkert sem gefur annað til kynna en að rétt sé að miða við raunverulega notkun við úrlausn þessa máls.

Óumdeilt er að téðar skemmdir komu til við framkvæmdir sem áttu sér stað í baðherbergi gagnaðila. Gagnaðili byggir aftur á móti á því að galli hafi uppgötvast í veggnum við framkvæmdirnar en að framkvæmdirnar hafi ekki orsakað skemmdirnar. Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til annars en að ástand útveggjarins hafi verið slíkt að hann þoldi ekki téðar framkvæmdir, sem hafi þó verið hefðbundnar. Er ekkert sem liggur fyrir um að framkvæmdirnar sem slíkar hafi leitt til téðra skemmda, svo sem mistök eða vanræksla framkvæmdaraðila, enda virðist það þess utan óumdeilt. Að þessu virtu telur kærunefnd að gagnaðili geti ekki borið skaðabótabótaábyrgð gagnvart álitsbeiðanda á grundvelli 51. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd telur þannig að það sé á ábyrgð álitsbeiðanda að standa að viðgerðum á sameigninni, enda er það hlutverk og tilgangur húsfélaga að sjá um viðhald og endurbætur á henni.

Hvað varðar þann kostnað sem gagnaðili hefur þegar lagt út fyrir vegna viðgerða á veggnum þá verður að líta til þess að allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Ljóst er að í kjölfar tjónsins upplýsti gagnaðili eigendur á húsfundi að það þyrfti að ráðast í viðgerðir á veggnum en ágreiningur var uppi um kostnaðarskiptingu þar sem uppi voru sjónarmið um að kostnaðurinn væri sérkostnaður gagnaðila. Lagði gagnaðili fram gögn sem studdu að ekki væri unnt að bíða með viðgerðir og telur nefndin því að gagnaðila hafi verið stætt á því að hefja þegar framkvæmdir við sameignina að afstöðnum húsfundinum þrátt fyrir að ekki hafi fengist samþykki fyrir greiðsluþátttöku álitsbeiðanda enda verður ekki annað ráðið en að afstaða álitsbeiðanda hafi einfaldlega verið sú að kostnaðurinn væri á ábyrgð gagnaðila. Er það því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu gagnaðila um að álitsbeiðanda beri að greiða sannanlegan kostnað sem hún hafi þegar lagt út fyrir vegna viðgerða á útveggnum. Fyrir liggur reikningur frá gagnaðila um kostnað vegna framkvæmdanna frá D ehf. fyrir 47 klst. í vinnu og efni fyrir 64.600 kr. án vsk. Tímaskýrsla var lögð fram og er það mat kærunefndar að 30 klst. komi til greiðslu. Varðandi efnislið þá fylgja ekki efnisnótur frá söluaðilum og í ljósi þess telur kærunefnd hæfilegt að kostnaður vegna efnis sé 50.000 kr. án vsk. Samtals er því samþykkt krafa að fjárhæð 275.000 kr. án vsk. og með vsk. kr. 341.000.-

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða kostnað að fjárhæð 341.000 kr. vegna viðgerða á útvegg.

 

Reykjavík, 22. apríl 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson