Mál nr. 69/2025 - Úrskurður

 

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. apríl 2026

í máli nr. 69/2025

 

A og B

gegn

C ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B

Varnaraðili: C ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim beri ekki að greiða leigu vegna júní og júlí 2025.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 27. maí 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 22. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. ágúst 2025.

Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 5. september 2025.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, mótteknar 8. september 2025.

Skýringar sóknaraðila, dags. 2. og 4. desember 2025.

Skýringar varnaraðila, dags. 3. og 8. desember 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. september 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um hvort sóknaraðilum beri að greiða leigu vegna júní og júlí 2025.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða varnaraðila ekki hafa lagað galla í íbúðinni en þau hafi lagt fram beiðni um lagfæringar innan þess tímafrests sem hafi verið tilgreindur í leigusamningi. Þar sem viðgerðir hafi ekki átt sér stað og þær viðgerðir sem sóknaraðilar hafi framkvæmt hafi ekki lagað vandann að öllu leyti, hafi húsnæðið verið óíbúðarhæft. Sóknaraðilar hafi tilkynnt um uppsögn samningsins og uppsagnarfrestur átt að renna út 31. júlí 2025. Samkvæmt skýrslu heilbrigðiseftirlitsins hafi húsnæðið ekki verið í samræmi við hreinlætisstaðla. Sóknaraðilar hafi beðið varnaraðila um að stytta uppsagnarfrestinn í fjóra mánuði þannig að þau gætu flutt út eins fljótt og mögulegt væri og til að stofna börnum þeirra ekki í hættu. Varnaraðili hafi neitað því, en boðist til að gera viðgerðir. Sóknaraðilar hafi neitað því þar sem börn þeirra séu með ofnæmi fyrir byggingarryki og geti ekki verið í húsnæði þar sem framkvæmdir standi yfir. Sóknaraðilar hafi einnig fullyrt að þau myndu ekki búa áfram í húsnæðinu og vöruðu varnaraðila við því fyrir fram. Þau hafi tilkynnt að þau kæmu til með að flytja út í lok maí.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að í skýrslu heilbrigðiseftirlitsins hafi verið sett út á leka frá svalahurð. Reynt hafi verið að kíkja á þetta og lagfæra þegar skýrslan hafi legið fyrir en sóknaraðilar hafi neitað varnaraðila um það. Þau hafi jafnframt hafnað boði um aðra íbúð á meðan lagfæringum stæði. Þá séu fullyrðingar sóknaraðila út í bláinn, til að mynda að reykingarlykt hafi fundist úr gati á vegg, en það standist ekki skoðun þar sem steyptur veggur sé á milli íbúða. Þær rakaskemmdir sem vísað hafi verið til séu gamlar og engan raka að finna í þeim. Aftur á móti hafi varnaraðili þurft að biðja leigjendur sína um að lofta út þar sem vatnstaumar hafi myndast á rúðum til dæmis. Þetta hafi verið sérstaklega áberandi hjá erlendum leigjendum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þau hafi gleymt að þrífa eldhússkápana að innan. Varnaraðili hafi neitað sameiginlegri skoðun og engin skoðun hafi verið gerð við upphaf leigutíma þrátt fyrir að kveðið hafi verið á um það í leigusamningi.

Í leigusamningi segi að tilkynna skuli alla galla skriflega til varnaraðila innan fjórtán daga frá innflutningsdegi, sem sóknaraðilar hafi gert. Engar viðgerðir hafi þó verið gerðar fyrr en eftir skoðun heilbrigðiseftirlitsins. Eftir skoðunina, sem hafi átt sér stað þegar þrír mánuðir hafi verið eftir af uppsagnarfresti, hafi sóknaraðilum verið boðnar viðgerðir en þau hafi hafnað því þar sem börn þeirra séu með ofnæmi fyrir byggingarryki. Þá hafi þeim aðeins staðið til boða að flytja í þriggja herbergja íbúð. Þess utan hafi þau ekki haft styrk eða fjármagn til slíkra flutninga þar sem þau hafi þurft að flytja í annað bæjarfélag nokkrum mánuðum síðar þar sem annar sóknaraðila hafi fengið vinnusamning og hafi varnaraðila verið tilkynnt í febrúar að þau væru að flytja.

Það hafi liðið meira en tíu vikur frá því að varnaraðili hafi verið upplýstur um gallana þar sem síðasta loforð um að laga þá hafi verið gefið. Það sé á ábyrgð leigusala að lagfæra alvarlega galla innan átta vikna. Þessi vandamál hafi aldrei verið leyst. Sóknaraðilar hafi hætt að óska eftir lagfæringum þar sem þau hafi áttað sig á því að það væri gagnslaust. Enginn hafi boðist til að gera við þau fyrr en eftir skoðun heilbrigðiseftirlitsins. Í skýrslu þess hafi komið fram að í núverandi ástandi uppfyllti húsnæðið ekki hreinlætisstaðla og að ekki væri hægt að leigja það út. Í ljós hafi komið að á leigutíma hafi húsnæðið verið að valda heilsu sóknaraðila tjóni og að ólöglegt hafi verið að leigja það út í þessu ástandi. Þegar þeim hafi orðið ljóst um ástand húsnæðisins hafi þau ákveðið að flytja þegar út og beðið varnaraðila um að rifta samningum. Varnaraðili hafi hafnað því að vísað til þess að í skýrslunni kæmi ekki sérstaklega fram að húsnæðið væri skaðlegt heilsu. Í samtali við varnaraðila hafi hann reynt að sannfæra sóknaraðila um að þetta væri tilbúningur hjá þeim og að engin mygla væri í húsnæðinu. Sóknaraðilar hafi sérstaklega beðið um að fá sérfræðinga til að kanna nákvæmlega hvort það væri mygla en varnaraðili hafi neitað og sagt að þau gætu gert það á eigin kostnað. Hann hafi stöðugt reynt að sannfæra sóknaraðila, sem séu flóttamenn, um að allt eigi að vera svona og notfært sér ófullnægjandi þekkingu þeirra á lögum og réttindum þeirra.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að lyklum hafi verið skilað 1. ágúst 2025 og skoðun farið fram eftir að þeim hafði verið skilað. Varnaraðili hafi skoðað íbúðina og sóknaraðilar hafi getað sent athugasemdir, sem þau hafi gert.

Iðnaðarmenn hafi verið sendir í íbúðina á fyrstu dögum leigutíma en þeir hafi gefið lítið fyrir athugasemdir sóknaraðila, eins og til dæmis að það væri hávaði í ofnum og glugga í barnaherbergi. Reynt hafi verið að útskýra fyrir sóknaraðilum að varðandi þessi atvik þá sé ekki óeðlilegt að það heyrist í ofnakerfinu þegar það sé að hita sig upp, eins ef það sé hvasst úti og vindur standi beint upp á gluggann geti alltaf blásið inn og þannig orsakað að það hvíni í glugganum. Þetta hafi verið komið á það stig 3. mars 2023 að sóknaraðilum hafi verið boðið að færa sig í aðra og minni íbúð, sem hafi verið það eina sem hafi staðið til boða, eða þá að þau myndu einfaldlega losa sig undan samningnum. Í október 2024 hafi sóknaraðilar óskað eftir að vera lengur í íbúðinni ef dvalarleyfi þeirra yrði framlengt sem hafi verið samþykkt. Eftir að varnaraðili hafi fengið skýrslu heilbrigðiseftirlitsins í hendur hafi hann reynt að lagfæra það sem hafi verið sett út á en sóknaraðilar hafi meinað honum um það. Aftur á móti megi geta þess að það hafi svo tekið mjög stuttan tíma að lagfæra þröskuldinn.

Með tölvupósti sóknaraðila í janúar 2025 hafi þau sagt að þau þyrftu að rifta samningum og flytja út mjög fljótlega. Þeim hafi verið bent á uppsagnarákvæði samningsins en eftir það eða í febrúar hafi heilbrigðiseftirlitinu borist beiðni frá þeim um skoðun. Varnaraðili eigi erfitt með að banna fólki að reykja innandyra í íbúðunum. Berist utanaðkomandi lykt í íbúðirnar sé það eitthvað sem varnaraðili eigi erfitt með að stjórna. Á milli íbúða séu steyptir veggir og því útilokað að lykt berist á milli þeirra. Skoðunin hafi staðfest raka undir dúk við salerni sem hafi verið lagað um leið og unnt hafi verið að fara í íbúðina til að gera við þröskuldinn. Enga myglu hafi verið að finna í íbúðinni. Almennt hafi ekki liðið margir dagar milli þess að athugasemd hafi borist þar til iðnaðarmaður hafi verið mættur á svæðið.

VI. Niðurstaða           

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning og því var uppsagnarfrestur samningsins sex mánuðir af beggja hálfu, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Sóknaraðilar sögðu samningnum upp í janúar 2025 og samkvæmt því átti uppsagnarfresti að ljúka 31. júlí 2025, sbr. 1. mgr. 57. gr. húsaleigulaga. Ágreiningur aðila snýst um hvort sóknaraðilum beri að greiða leigu vegna júní og júlí 2025 en þau kveða íbúðina hafa verið óíbúðarhæfa og vísa í því tilliti til skýrslu heilbrigðiseftirlitsins, dags. 11. mars 2025. Með tölvupósti sóknaraðila 17. apríl 2025 óskuðu þau eftir að losna fyrr undan samningnum í ljósi niðurstöðu heilbrigðiseftirlitsins um að húsnæðið gæti verið heilsuspillandi. Tóku þau fram að þau væru að flytja í annað sveitarfélag í lok apríl og í ljósi þess að það þyrfti að gera úrbætur á húsnæðinu fóru þau fram á að sleppa leigugreiðslum tímabilið maí til júlí 2025. Tóku þau fram að þau væru ekki tilbúin að dvelja í húsnæðinu á meðan framkvæmdum stæði. Með tölvupósti varnaraðila 22. apríl 2025 sagði að sóknaraðilar hefðu ekki heimilað viðgerðarmönnum aðgang að íbúðinni til að leggja mat á skemmdir og framkvæma viðgerðir, en viðgerðirnar sem þörf væri á væru smávægilegar. Sóknaraðilar sögðu sama dag að þau hefðu bannað allar viðgerðir þar sem börn þeirra væru með ofnæmi fyrir byggingarryki, en að þau hefðu ekki bannað honum að skoða íbúðina.

Sóknaraðilar telja að þeim hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila og að þau séu ekki bundin af umsömdum uppsagnarfresti þar sem téð skýrsla heilbrigðiseftirlitsins hafi staðfest að húsnæðið gæti verið heilsuspillandi og að þörf væri á viðgerðum. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi spillist húsnæðið svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Þrátt fyrir að niðurstaða skýrslunnar sé sú að húsnæðið gæti verið heilsuspillandi liggur ekki fyrir afstaða heilbrigðisyfirvalda um að svo sé. Þess utan heimiluðu sóknaraðilar ekki viðgerðir á meðan þau byggju í húsnæðinu en varnaraðili hafði þar að auki boðið þeim annað húsnæði á meðan viðgerðum stæði sem þau höfnuðu jafnframt. Að framangreindu virtu telur nefndin að sóknaraðilum hafi ekki verið riftun heimil. Þá liggur fyrir samkvæmt athugasemdum varnaraðila að sóknaraðilar skiluðu ekki lyklum að hinu leigða fyrr en 1. ágúst 2025 og voru því með umráð íbúðarinnar allt fram til þess tíma. Í tölvupósti sóknaraðila 6. maí 2025 var varnaraðili upplýstur um að þau kæmu ekki til með að búa í íbúðinni í júní og júlí og að þau væru tilbúin að skila lyklum. Með svari næsta dag hafnaði varnaraðili riftun samningsins og bauð aðra íbúð á meðan viðgerðum stæði. Einnig liggur fyrir tölvupóstur sóknaraðila, dags. 29. maí 2025, þar sem óskað er eftir að skila lyklum en varnaraðili var ekki viðtakandi þess tölvupósts. Varnaraðili kveðst ekki hafa neitað því að taka við lyklum. Samkvæmt því sem rakið hefur verið er að það því niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á því að þeim beri ekki að greiða leigu vegna júní og júlí 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 22. apríl 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson